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Sáenz

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Sáenz 10/10/12 23:15
Ha comentado en el artículo Retracto gentilicio
2.- Retractos. Son más de los que decís. Retracto gentilicio existe, además de en Navarra, en los territorios sometidos al Fuero de Vizcaya (derecho de saca foral). En Aragón (derecho de abolorio o saca). Y en el Valle de Arán (derecho de tornería). Otro derecho especialmente perjudicial para los subasteros es el retracto gracioso (Navarra) o de graciosa (Galicia) por el que el deudor puede retraer los bienes que han sido subastados. Es algo así como una mejora de postura pero por el mismo deudor, y sólo igualando. Y luego hay otros miles de retractos: comuneros, colindantes, explotaciones agrarias prioritarias, enfitéutico, coherederos, legitimarios, fadiga, corralizas, helechales y vecindades foranas, arrendaticio urbano, arrendaticio rústico, arrendaticio de saca foral, de créditos litigiosos, montes, parques nacionales, patrimonio histórico y miles más.
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Sáenz 10/10/12 22:58
Ha comentado en el artículo Retracto gentilicio
Buenas noches a todos. 1.- Herencias. Estoy más conforme con Tristán y cía. Exiliado, el tema te inspira, ¿eh? jeje. Bueno, yo creo que discutir cómo puede tener efecto el derecho de propiedad después de la muerte es muy antiguo, pero de un "filosofismo" sin demasiado recorrido. Pues porque la ley decide que lo tiene. Lo demás es malabarismo intelectual. Otra cosa es si es justo y si es conveniente. En cuanto a la CONVENIENCIA, me parece que incentiva, como ya habéis señalado, el ahorro de quienes tienen hijos. Me gustaría encontrar datos de qué patrimonio dejan los muertos con descendientes frente a los muertos sin descendientes. Lo buscaré cuando tenga tiempo (vamos, dentro de un año como poco). Sin tener los datos, me inclino por pensar que sí, que uno de los principales motivos para ahorrar y esforzarse en la vida es dejar algo a los hijos. Habrá otros motivos, pero este siempre tiene una correlación positiva ceteris paribus. Y está muy bien dejarles educación, pero es que la gente quiere dejar educación y, además, dinero. Si la gente no pudiese disponer mortis causa, se gastaría todo su dinero antes de morir, salvo un colchón por si vive más de lo previsto. Esto daría lugar a tasas de ahorro menores, que es tanto como decir tasas de inversión menores. Lo que lleva a menor crecimiento de la economía en el largo plazo. En cuanto a la JUSTICIA, pues vete tu a saber. Es un tema que dará para escribir librerías enteras, pero me gustaría llamar la atención sobre un punto. La igualdad de oportunidades que preconiza Exiliado seguramente dé mayores outputs agregados para la economía. Es decir, si das iguales oportunidades de triunfar al listo y al tonto, con independencia del caudal de sus padres, triunfará el listo y eso generará más riqueza para toda la sociedad que si hubiera triunfado el tonto. Pero eso vuelve a ser una maximización puramente utilitarista. Si las diferencias en riqueza son injustas, igual de injustas son las desigualdades en inteligencia. Así que es difícil decir que la doctrina de la igualdad de oportunidades sea más justa, por mucho que la miremos con buenos ojos todos los meritocráticos de este foro.
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Sáenz 09/07/12 14:56
Ha comentado en el artículo Inoperancia de las subastas judiciales
Creo que he escrito sin pensarlo mucho porque, efectivamente, ya sabía que la cesión de remate es una excepción a la regla general de que la cesión de derechos para reclamar bienes tributa. Y es de cajón que la comisión del subastero se puede cobrar de cualquier forma aunque la transmisión obligue a pagar incremento patrimonial el IRPF.
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Sáenz 09/07/12 14:30
Ha comentado en el artículo Inoperancia de las subastas judiciales
Respecto a la cesión de remate, ¿por qué la actual legislación es peor? Se me ocurre: a) Por tener que pagar una TPO adicional (la cesión del derecho personal para reclamar un bien también tributa por TPO, así que entiendo que no debería haber diferencia si se cumple la ley a rajatabla), b) Porque la comisión del subastero se cobraba de aquella manera y la actual obliga a pagar IRPF/IS. Si el motivo es únicamente la desconfianza del cliente final a entregar el dinero al subastero para que pague y luego le transmita, una posible solución es constituir una SL para cada subasta (se pueden reutilizar las sociedades en las que no se haya sido adjudicatario al final, por lo que el coste no es tal elevado). Y en vez de ceder el remate, vender las acciones de la SL al cliente, a la vez que éste presta a la SL -ahora de su propiedad- el dinero necesario para pagar el resto del remate.
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Sáenz 09/07/12 14:15
Ha comentado en el artículo Consejo de ministros
Hombre, es que no es lo mismo. La declaración -que no es jurada, art. 1260 Cc- sólo se hace para justificar que no se han hecho notificaciones de tanteo al arrendatario porque no existe tal arrendatario. El legislador podría haber omitido todo el paripé y simplemente haber presumido que si no se hacen notificaciones es porque el arrendatario no existe. Y si luego existe, que ejercite sus derechos ante los tribunales. Esta declaración tiene una doble finalidad. Por un lado, protege un poco al arrendatario que no ha inscrito su derecho. Es decir, a uno que ni siquiera está protegido por el registro. Y por otro lado, protege al adquirente, porque dada la peculiaridad de los arrendamientos especiales, estos se imponen al adquirente aunque no estén inscritos. Admitir la cancelación del arrendamiento por declaración del transmitente lo veo más problemático. Si las inscripciones pueden cancelarse sin la voluntad del titular, sirven de bastante poco. Si lo admitimos, al día siguiente veremos cancelaciones de hipotecas y embargos porque el propietario jura por sus muertos que están pagados. En el caso concreto de los arrendamientos, con la legislación actual el adquirente se vería perjudicado porque se le impone el arrendamiento. ¿de qué le ha servido ser tercero del 34 Lh? De nada. Y con la regulación del anteproyecto, estaríamos permitiendo extinguir un derecho inscrito de arrendamiento por la sola voluntad del arrendador. No da mucha seguridad jurídica...
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Sáenz 09/07/12 13:55
Ha comentado en el artículo Consejo de ministros
La inscripción se hace por escritura pública (art. 2.5 Lh y art. 2 RD 297/1996, que regula la inscripción de arrendamientos), y no veo que el anteproyecto cambie nada. Si el arrendador o el arrendatario es una administración pública, entiendo que podrá inscribirse el simple documento administrativo (art. 156 del RDLegislativo 3/2011). Respecto a los gustos de los registradores, hay de todo: desde los firmes defensores de la escritura, hasta los que abren mucho la mano para perjudicar a los notarios. El contrato de arrendamiento se perfecciona por el mero consentimiento, y cualquiera de las partes puede compeler a la otra al otorgamiento de escritura privada (art. 37 LAU) o pública (art. 1280, 2º Cc), que será de cargo del arrendatario (art. 1555, 3º). El derecho de tanteo y retracto sigue vigente, pero el anteproyecto prevé que se pueda renunciar en el contrato para cualquier caso, no sólo en el supuesto del todavía vigente 25.8 LAU. La escritura del arrendamiento devengará según la cuantía. Además del arancel que postea Ciberet, el art. 8 del RD citado impone una rebaja del 25%. Vamos, que un alquiler normalito se puede quedar en 100 euros. El palo de ITP es otra cosa. En cuanto a la cancelación, la regla general es la necesidad del titular del derecho cancelado (art. 82, párr 1º Lh), pero podrá cancelarse sin su consentimiento cuando la extinción del derecho resulte de la ley o del título (párr. 2º), como sería el caso de un arrendamiento a plazo. Esta cancelación se hará de oficio por el registrador (art. 353, párr. 3º Rh). Sin embargo, el art. 177 Rh, para la cancelación de arrendamientos especiales, remite a su legislación específica. Y el art. 7 RD 297/1996 establece una especia de “periodo de gracia” para la inscripción, por si el arrendamiento se ha prorrogado conforme a los arts. 9 y 10 LAU y no se ha inscrito la prórroga. Pero transcurridos estos plazos, sí se cancelarán. La verdad es que la regulación es criticable, porque sólo protege la supuesta prórroga de tres años a los arrendamientos de duración inferior a cinco años, pero el derecho de prórroga por tres años rige para todos los arrendamientos, cualquiera que sea su duración inicial. Y la regulación no diferencia entre arrendamientos de vivienda y de uso distinto, cuando la ley sí lo hace. Vamos, chapucilla. El RD también permite la cancelación por el acta notarial manifestando la voluntad de no prorrogar, una vez pasados los cinco primeros años. La no cancelación de un arrendamiento extinguido puede dificultar la venta al vendedor, pero evidentemente el comprador no se puede ver perjudicado por un arrendamiento que ya no existe, por mucho que la inscripción esté sin cancelar. Como el art. 25 LAU exige notificaciones al inquilino, creo que sería necesario hacerlas para que el registrador acepte inscribir la transmisión, aunque en la notificación yo haría constar que se hace sólo a estos efectos y que esto no supone la admisión por el transmitente de la vigencia del arrendamiento.
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Sáenz 06/07/12 12:02
Ha comentado en el artículo Consejo de ministros
Todavía está en fase de anteproyecto. Es decir, el Gobierno tiene el texto, pero no lo ha remitido a las Cortes. Paciencia. http://www.fomento.gob.es/NR/rdonlyres/6FFBA1F3-F537-4A90-A8D5-230505857235/111246/anteproyecto_LAU.pdf
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Sáenz 30/06/12 00:43
Ha comentado en el artículo La importancia de los linderos
Vale, me doy cuenta de que la foto aportada en el dictamen es de la carretera de San Javier, mientras que si voy en google street view a Balsas 39, hay otra cosa. También veo que si FRENTE es Balsas, DERECHO no puede ser la escalera 1ª. O bien quería decir IZQUIERDO y el otro local le linda por el interior, en cuyo caso el derecho no me cuadra. O bien quería decir escalera 2ª, en cuyo caso el IZQUIERDO no me cuadra. Pero de todo esto no puedo deducir que lo ejecutado sea la cochera. Salvo por eliminación, ya que en el cartel del local junto a la cochera pone que tiene 120 m2, y no 56 m2. Pero no puedo estar seguro de que no hiciera referencia a dos locales juntos o algo así. Vamos, que veo que algo no cuadra, pero no veo cómo puedes estar tan seguro de que sea la cochera.
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Sáenz 14/06/12 16:14
Ha comentado en el artículo Errores en la Certificación de Cargas
Sí, si la diferencia entre nota y certificación está clara. Pero una cosa es que no pueda blandir una nota "en perjuicio de tercero" y otra que no pueda demandar al registrador por hacer mal su trabajo. De hecho, para poder demandar al registrador es requisito el que mi nota no pueda perjudicar a ese tercero, porque si no yo no tendría perjuicio. Y por supuesto que no me fiaría de la nota simple si me juego dinero. Sólo elucubro las opciones si el desaguisado ya está montado. Mmm... a mí me suena haber visto certificaciones con tachones en la información sensible y ya está. O quizá lo he soñado, no sé.
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Sáenz 14/06/12 14:29
Ha comentado en el artículo Errores en la Certificación de Cargas
Hombre, yo creo (salvo que haya alguna jurisprudencia retorcida) que el registrador responde del contenido el cualquier caso. Otra cosa es que la certificación haga fe, y la nota simple no. Los documentos redactados por un particular (un abogado, un arquitecto, etc.) no hacen fe, y no por eso dejan de estar sujetos a responsabilidad. ¿Los registradores no dan certificación literal de la nota de expedición de cargas? ¿por qué?
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Sáenz 09/05/12 18:15
Ha comentado en el artículo Así ganamos todos
Pues nada, en cuanto toree el morlaco que sabes, montamos un "vehículo de inversión" para que puedas liarla parda. Por cierto, ¿cuantas formas hay de enfocar las subastas? En tu blog salen subasteros que parecen especializarse en asuntos embrollados, otros que buscan hacer muchas operaciones con escaso margen cada una, etc. ¡Seguimos esperando un post sobre la fauna subastera!
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Sáenz 09/05/12 18:12
Ha comentado en el artículo Consulta al autor del blog
Se cuenta desde la fecha en que se practica la anotación. Ojo, que es una excepción a la regla general, que es desde la fecha del asiento de presentación. La fecha del mandamiento da igual (otra cosa es que el asiento de presentación sea el mismo día, pero no tiene por qué coincidir).
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Sáenz 10/04/12 13:03
Ha comentado en el artículo Problemón con el registrador. Entre Málaga y Malagón
¿La adquisición por doña Francesca es de hace veinte años? Porque si fueran treinta la citación a don Silvio puede no ser personal, y me parece que os quitáis un problemón de encima. ¿y acudir al registro civil italiano a ver si liquidaron gananciales? No sería una solución en sí misma (porque necesitaríais la escritura en la que se adjudica el inmueble a uno de los dos), pero puede ser otra vía de investigación... El art. 92 Rh que permite no especificar el rem es norma especial frente al 36 Rh, así que el notario y el registrador se atuvieron a la ley. El sistema está diseñado para que el que vaya a disponer sea el que lo estudie. Pensar que fueron negligentes por no dárselo mascadito al juez que veinte años después conocería del asunto es mucho pensar. Hubiera sido mejor, desde luego, pero de ahí a cargarles la culpa que yo creo ha tenido el juez...
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Sáenz 09/04/12 18:36
Ha comentado en el artículo Problemón con el registrador. Entre Málaga y Malagón
¿y al tal don Silvio le conocéis? Porque podríais ofrecerle unas pelillas a cambio de renunciar a sus derechos procesales y aceptar la inscripción, haciendo una interpretación un tanto laxa del art. 82 Lh, e intentar la inscripción de los dos documentos (auto de adjudicación y escritura de renuncia) conjuntamente.
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Sáenz 09/04/12 18:31
Ha comentado en el artículo Problemón con el registrador. Entre Málaga y Malagón
No veo nada claro lo del expediente de dominio: 1.- Es un recurso extraordinario, sólo admisible cuando existe una efectiva interrupción del tracto (y aquí se pueden aportar el auto de adjudicación) y que no se puede usar para sustituir la presentación de documentos, aunque no sean inscribibles por falta de requisitos legales. 2.- Igual que el registrador considera nulo el título por falta de citación al cónyuge, el juez que instruya el expediente también puede considerarlo y por tanto no considerar acreditado el dominio. 3.- Deben ser citados los titulares de asientos contradictorios con el dominio pretendido, y eso incluye a don Silvio. Y por imperativo de la Lh al menos una de las citaciones debe ser personal, así que preparaos...
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Sáenz 08/04/12 21:22
Ha comentado en el artículo Problemón con el registrador. Entre Málaga y Malagón
Vale, voy a hacer hipótesis en el aire, que no me gusta mucho. La demanda se dirigió contra doña Francesca, que es la única contra la que se puede dirigir porque es la única que es sujeto de derecho (además de don Silvio, que no firmó la subrogación). No se puede contraer una deuda a nombre de la sociedad de gananciales en el mismo sentido que se contrae a nombre de un representado. Las deudas son de cada uno de los cónyuges. La diferencia radica en que si la deuda es "privativa" responderán unos bienes, y si es "ganancial" responderán otros. Pero demandar, sólo se puede demandar a Francesca. Pero, resulta que se está intentando ejecutar una garantía real que recae sobre un bien que pertenece a la sociedad de gananciales. O dicho más claramente: a doña Francesca y don Silvio conjuntamente, sujeto a un conjunto de normas que llamamos sociedad de gananciales. Y es aquí donde se hace necesaria la citación a don Silvio. No por ser deudor demandado, sino por ser tercer poseedor de la finca hipotecada. Bueno, no tercero tercero, sino el el sentido que digo luego. ¿y es realmente titular de la finca? Pues vete a saber, no tengo ni idea del rem italiano. El juez o lo pasó por alto, o entendió que no era preceptivo citarlo. El registrador (y sigo elucubrando) recibió la resolución judicial y, sin entrar en el fondo del asunto, comprobó que el procedimiento se había seguido contra doña Francesca, mientras que el derecho aparecía inscrito a su nombre pero con mención del rem italiano. Ante la falta de regulación, habrá estudiando el rem, concluido que es análogo a una SG y aplicado su regulación por analogía. Conforme al art. 541 Lec y 144 Rh, habrá entendido que la demanda debería haber sido notificada a don Silvio. Y aunque los registradores no pueden entrar en el fondo de las resoluciones, sí tienen obligación de comprobar algunos aspectos, entre ellos que el procedimiento se haya seguido contra los titulares de los asientos respectivos.
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Sáenz 08/04/12 20:48
Ha comentado en el artículo Problemón con el registrador. Entre Málaga y Malagón
¿Qué te hace pensar que el registrador inscribió en pro indiviso? Yo no veo nada que lo haga pensar. De hecho, si la escritura la otorgó Francesca sola, el registrador sólo puede haber inscrito a nombre de ella, ya sea como bien privativo o para la sociedad de gananciales. Vale, también puede equivocarse e inscribir en pro indiviso, pero es que no veo motivo para pensar que haya sido así.
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Sáenz 08/04/12 04:09
Ha comentado en el artículo Problemón con el registrador. Entre Málaga y Malagón
LA INSCRIPCIÓN DE FRANCESCA. Pues yo creo que el registrador hizo bien. Son sólo suposiciones porque seguramente no contemos con suficientes datos, pero yo creo que las cosas sucedieron tal que así. En la compraventa se hizo constar que lo compraba Francesca. El estado civil y el régimen económico matrimonial (en adelante, rem), así como los datos identificativos del cónyuge se hacen constar por la mera declaración del compareciente (art. 159, párr. 4º del Reglamento notarial). Ella dijo estar casada y sin capitulaciones matrimoniales, así que el notario hizo constar que estaba casada y sometida al rem legal que le sea aplicable; y el registrador inscribió así. El art. 92 del Reglamento hipotecario permite que, a falta de acreditación del rem extranjero, se mencione simplemente así. Otra cosa será cuando toque enajenar, en cuyo caso deberá cumplirse lo que diga la ley del régimen económico. Y para eso ya no bastará posponer estudiárselo (que es lo que se hace en el art. 92 Rh) Algunos os sorprenderéis de que el cónyuge y el rem se hagan constar por mera manifestación. Pues tal vez sea para sorprenderse, no digo que no. Pero es lo que dice la ley. Y acreditarlo para cada escritura sería bastante aburrido. Tendríamos que ir con certificación del matrimonio o certificación negativa expedida por el registro civil a todas partes. Y para el rem sería aún peor. Leeos el 9.2 y 9.3 del Código Civil y luego los arts. 14 a 16. Es imposible saber cuál es el rem a ciencia cierta sin tener en cuenta un montón de circunstancias que sólo podríamos conocer por manifestación (en cuyo caso, para eso manifestar directamente el rem y dejarnos de historias) o por procesos probatorios tan complejos que sólo están justificados en caso de juicio contencioso. Como la finca ya estaba hipotecada, doña Francesca sólo asumió la deuda, que es un negocio obligacional que nunca hubiese necesitado el consentimiento del marido. Si hubiera sido ella la hipotecante, si hubiera tenido el notario que estudiar cuál era el régimen dispositivo. Bueno, es posible que no, porque la DGRN tiende a considerar que las hipotecas constituidas en garantía del precio aplazado, aunque jurídicamente son un gravamen y por tanto una enajenación parcial, económicamente se pueden considerar como un único acto incluido en la compra. Equivale a haber comprado la casa ya hipotecada. (intentaré sacar tiempo para seguir con ello; no vendría mal que Rastaman comentase si eso de que el rem es gananciales lo dice sólo el registrador o también el juez)
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Sáenz 08/04/12 04:04
Ha comentado en el artículo Problemón con el registrador. Entre Málaga y Malagón
USUCAPIÓN. Conforme al art. 1949 Cc, no cabría prescripción ordinaria entre ausentes (supongo que por eso habláis de 20 años), sino que habría que ir a la extraordinaria de 30 años. Por cierto, si yo fuera doña Francesca o especialmente don Silvio y quisiera meteros en un follón, ejercitaría la acción del art. 41 Lh tan pronto como os den la posesión, y la posesión volvería por donde ha venido.
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Sáenz 08/04/12 03:59
Ha comentado en el artículo Problemón con el registrador. Entre Málaga y Malagón
EXPEDIENTE DE DOMINIO. En cuanto a lo que propone Rastaman, me temo que no es solución. Vender a otro sirve para crear un nuevo título público e intentar la inscripción por el sistema de doble título público (art. 205 Lh). Pero eso sólo sirve si el derecho no está inscrito a nombre de otra persona. Quedarían los procedimientos de reanudación del tracto por acta de notoriedad y por expediente de dominio. El supuesto no cumple los requisitos del primero, así que nos podemos olvidar. El segundo tampoco es nada fácil. Es un expediente de jurisdicción voluntaria (los juzgados, con lo que os gustan), donde tendrá que ser oído don Silvio y puede que el juez no le dé la razón al conocido de Rastaman. Incluso si el juez lo aceptase, luego hay que inscribirlo. Y no es que provenga de un título inválido como dice Rastaman, porque el expediente es en sí mismo un nuevo título, sino que la doctrina de la DGRN sólo admite el expediente de dominio como remedio excepcional, cunado no se puede inscribir de otra manera. Y no sé si éste es tal caso, porque sí hay otra forma de inscribir. Otra cosa es que no se cumplan los requisitos.
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