Mañana 22/02/2012 podría haber un anuncio importante, en el Congreso, con respecto a la dación en pago o temas análogos:
http://www.eleconomista.es/vivienda/noticias/3764601/02/12/Dacion-en-pago-De-Guindos-anunciara-manana-medidas-para-los-hipotecados.html
Por cierto, como matiz anecdótico, el Director de la Oficina, esta vez me recibió la solicitud por escrito sin obstaculizar, como la primera vez cuando me aproximé en forma verbal. Esperemos que sea una buena señal.
Es decir que en la parte restante no habría forma de desheredarme o en otras palabras dejarlo todo a mi hijo, sin convocar las circunstancias que expresa los artículos 852 y 853 del codigo civil? ¿Soy un heredero forzoso de cualquier manera?
La verdad que pensaba sugerirle a mis padres que me dejaran un mínimo porcentaje (el menor posible) que encajara dentro de la Ley, aunque no argumentado por maltrato hacia ellos de mi parte, sino más bien, como beneficio hacia su nieto.
Gracias por tu respuesta.
MODELO DE SOLICITUD DE DACIÓN EN PAGO
Voy exponer a continuación los elementos básicos de la comunicación por escrito que llevaré al banco. Estoy tentado de enviarlo el martes por si la interacción con Tristan y/o resto de los foristas, ilumina más las formas y fondos. Gracias anticipadas y al que quiera no se prive en criticarme. Todo es bienvenido.
INICIO
Antecedentes:
- Soy cliente de su entidad, donde mantengo una hipoteca con Uds. La garantía de esta hipoteca es actualmente la vivienda de mi familia.
- El crédito mencionado, actualmente está, aplazado por un convenio establecido en el contrato, firmado bilateralmente. El requisito fundamental de dicho convenio es el hecho que estoy actualmente en paro laboral, beneficiario por x (pocos) meses, mismo período que el aplazamiento de la hipoteca.
- Datos de la vivienda:
- El piso está tasado (establecido en la escritura) por 288.000 euros.
- 60% de la tasación = 172.800
- Valor de las reformas al piso (2 baños y una cocina): 18.000 euros
- Capital pendiente actual de la hipoteca = 206.000 euros. No hay cuotas impagadas, por ahora.
- Coste de adquisición del piso = 230.000 euros.
Como decía he caído en paro laboral desde hace un mes y la empresa me ha dejado de pagar desde el mes de agosto del año pasado, no he cobrado la liquidación. Posiblemente dicha empresa está en una situación de pre-concursal. Tengo 48 años y mi perspectiva es algo delicada en el tema económico a consecuencia de esta situación. En forma resumida (a disposición de ser demostrado la situación económica de mi grupo familiar presenta un déficit mensual (gastos mayor que ingresos) de 1.500 euros aproximadamente como se expone en el cuadro del siguiente folio:
CUADRO DE INGRESOS Y GASTOS
Al déficit señalado anterior se debe prever el supuesto que al cabo del período de mi paro laboral no consiguiera trabajo. Es decir el déficit se incrementaría hasta llegar a -2.174,89 euros (basado en restar los 1.100 del subsidio del paro y tener un subsidio no contributivo de 420 euros).
En función de lo que dicta la Normativa Legal vigente, es mi obligación anticipar e informar a mis acreedores, de los cuales el principal son Uds. mi delicada situación actual de potencial insolvencia en los próximos meses. Es por ello que ruego atender la siguiente solicitud, entendiendo a la Oficina xxxx, como una unidad receptora que enviará y comunicará formalmente el presente escrito a la unidad que tiene la potestad de atender y decidir la solicitud a continuación:
SOLICITUD:
-Solicito formalmente la figura jurídica de la DACIÓN EN PAGO del inmueble que constituye mi vivienda habitual.
-Aparte de las consideraciones en que me baso, anteriormente explicadas, informo que no poseo ninguna propiedad material relevante.
-Hago énfasis que esperar el deterioro del crédito, ahora que técnicamente no lo está, traería consecuencias desagradables, intereses moratorios, costas y que la diferencia entre la adjudicación mínima legal (60% de la tasación de escritura + las reformas) y el saldo pendiente de la hipoteca es más razonable ahora que esperar en el tiempo a mayores costes añadidos.
Agradeciendo su atención y esperando la respuesta de la unidad funcional de la entidad quien tenga plena facultad de decidir esta solicitud.
Esta solicitud será notariada en los próximos días. (¿es bueno ponerle esa coletilla?)
FIN
Saludos a todos.
Gracias por las respuestas.
Estoy completamente de acuerdo contigo en dejarlo todo a mi hijo y en vida de mis padres. Aún así, entiendo que por normativa de sucesiones hay un pequeño porcentaje, inevitable, en lo que no podrían desheredarme. ¿Estoy en lo correcto o me equivoco en este aspecto?
Saludos.
Sí, efectivamente, entrelíneas es lo que me dio a entender con su actitud, el director de la oficina. Es decir que comienzan a moverse cuando el crédito está impagado y relativamente deteriorado. Sin embargo también es verdad que a partir de ahí se cae en el reino de la incertidumbre, se disparan los intereses moratorios, las costas, etc.
Aunque si te digo honestamente, me cuesta tomar la decisión de no tener al día a la hipoteca, si todavía cuento con algún recurso económico aparte del aplazamiento logrado.
Ahora bien, esa posibilidad se puede dar sin que yo quiera, es decir al acabarse el paro (que también se acaba dentro de seis meses).
Estoy redactando una carta para llevarla mañana en el que planteo todos esos aspectos. Iré comentando todo lo que me surja sobre la marcha.
Gracias.
p/d de todas maneras no tengo nada más a mi nombre, excepto un coche del año 2000 que aunque es un buen coche, creo que no me voy a tomar la molestia de venderlo. Potencialmente también recibiría una pequeña herencia de mis padres valorada en unos 60k, si la rechazo a favor de mi hijo es algo muy evidente?
Sí, el lenguaje de la tasación es incomprensible, pensé que lo manejabas, en función de tu profesión.
Por otra parte, como te argumentaba antes, en estos tiempos bajar la tasación de la escritura para que existan más participantes en una subasta, no necesariamente es lo mejor para el desahuciado. El precio base de inicio de la subasta puede ser una verdadera pesadilla para el hipotecado y el recorrido hasta llegar al 60% de una "vieja tasación", una misión imposible.
Aclaro que no haría eso (lo de alquilar el piso). Es más, hablando de nuevo en mi caso particular, no quiero quedarme en el piso y si finalmente es embargado, no estaría dentro hasta el final, sino desde ya, con una carencia de seis meses por delante, estoy buscando un piso de alquiler. El piso lo vaciará muchísimo antes, pase lo que pase.
Ahora bien (que conste que tampoco haré lo siguiente): una estrategia que se dice que tiene cierta eficacia, en estos casos, es disponer y demostrar que una parte de tu vivienda corresponde a la ubicación de tu actividad económica (entendiendo que tengas un desempeño como autónomo o registrada una sociedad mercantil con esa ubicación, por ejemplo un despacho de un profesional liberal). Por "H" o por "B", eso complicaría el desahucio. No voy a pedirle a Tristán que confirme esto porque seguramente lo verá fuera de lugar e incorrecto en el sentido ético.
Siguiendo con el tema, lo cierto es que la dación en pago se está haciendo discrecionalmente en algunas instituciones. No hay publicidad por algo obvio. Es lo que he podido averiguar entrelíneas, hasta ahora. Por lo menos en la entidad de marras y no solo se trata de conciliar el importe del piso, en todos los casos, también hay otros factores.
¿Cuál es la clave para el acceso de la dación? ¿contactos dentro de la institución? ¿determinadas circunstancias, añadido a la razonabilidad de la operación? En mi caso, hasta ahora el reto es elevarlo a la Central desde la sucursal.
Al leer con más detalle el documento de préstamo, me percato y añado una última duda, cito:
"(...) extensión objetiva de la hipoteca: la hipoteca se extenderá a las accesiones, mejoras"
El piso fue reformado totalmente, se invirtieron unos 18.000 euros (12.000 euros demostrables porque todavía conservo las facturas).
¿Ese valor sería añadido al mismo?
