Recomendación tipo de seguro (finca tras reforma)

Estamos en la reforma de una casa de más de 100 años, no se toca ningún elemento estructural, pero digamos que se ha vaciado casi todo y se reforman suelos, baños, cocinas, aislamientos (que no tenía, mas allá de unas paredes exteriores de un grosor superior a 40 cm.).

Son y seguirán siendo 2 viviendas independientes, con sus dos cédulas de habitabilidad y posibilidad de división horizontal, aunque la idea es no hacer tal división, al menos de momento.

Se han reforzado algunas vigas de madera, las que al parecer segun el arquitecto técnico soportan mayor peso, pero es una medida mas de precaución que otra cosa, porque no se ha detectado ni una sola columna o biga dañada. Es decir, se han dobblado las vigas principales.  Yo supongo porque lo he visto en varias ocasiones que a diferencia del hormigón del que se sacan unas catas, se llevan a analizar y hay unas tablas de ressitencias en cuanto a peso, esto no es posible en madera y de 100 años, pues nada, aquí le ponemos otra viga, en aquella parte otra y listos !!!! y así me cubro el culo ... bueno, a lo mejor mi impresión es errónea. Y debo reconocer que por el coste de eso dentro de la reforma, que quereis que os diga, no lo voy a discutir. al final todo es dinero, pero no va a cambiar mucha el coste final por 4 vigas de estas, porque se hace con vigas laminadas dipo dúo o trio y no es algo caro.

La pregunta  es como planteo el seguro una vez terminada la reforma, ahora tiene un seguro de hogar con casi cero de contenido porque lo que había ahí dentro tendria un valor no cero sino negativo (por el gasto que me suposo llevar todo aquello al punto de reciclaje municipal).

Son dos viviendas, pero la propiedad es la misma titularidad, cada una con sus contratos de suministros. No vemos la necesidad de montar una comunidad de propietarios, porque la parte común es un tramo de escalera de la planta baja (vivienda 1)  a la planta piso  (vivienda 2) con un par de bombillas led, no hay ascensor, se deja el espacio pero no de coloca por el momento.  Sin embargo pueden existir temas de responsabilidad civil a considerar entre ambas viviendas, un reventon en una cañeria de agua, cosas de estas que ocurren en los pisos.

Buenos y supongo que dejar constancia en póliza, ya está en la actual, que la vivienda tiene más de 100 años y hay vigas de madera en sus forjados.

Luego un tema de seguridad y por vuestra experiencia, a efectos de seguro .......  en las ventanas de la planta baja hay rejas fijas ¿Habría que ponerlas también en la planta alta? estas ventanas en alto tendrán una atura de 3,7 o 3,8 metros ... los 2,80/3 metros de la planta baja y un metro más o menos desde el suelo de planta piso. 

No le veo mucho la punta, si no se puede entrar por las ventanas se hará por la puerta que no tiene rejas ..... está la alarma, pero supongo que esto a efectos de seguro ya lo toman en consideración 

Hola

¿Cuál es el uso que se va a dar a las viviendas? Si son para alquilar, puedes hacer un seguro de comunidad de propietario único, asegurando todo el continente de la casa e incluir un capital de contenido por si has puesto cocina u otro mobiliario. De esta forma te evitas posibles conflictos en determinar quién es el causante de los daños al estar asegurado todo en la misma póliza (puedes incluir tuberías comunes y privativas).
Si vas a habitar en una y alquilar la otra vivienda, puedes hacer lo mismo, pero tendrías que hacer aparte un seguro para el contenido de la vivienda que vas a habitar porque el capital de contenido que se puede asegurar por el seguro de comunidad suele estar limitado.

Vivienda habitual las dos, una nuestra y el piso para un hijo.

Aunque no tenga que ver con lo que preguntas, en referencia al refuerzo de las vigas, es cierto que del hormigón se pueden sacar catas que se analizan y se someten a pruebas de resistencia, pero no siempre es suficiente porque si la viga tienen muchos años puede haber sufrido un deterioro en las armaduras (la ferralla según idioma de obra) por corrosión. Por ello finalmente lo que prevalece es el ojo clínico del técnico que generalmente se cubre las espaldas.

Exacto... por ello el arquitecto técnico propuso unos pocos refuerzos en lugares que son básicos, por ejemplo en las vigas principales, las que soportan al resto ... y me parece bien.

El problema salió ... bueno no fue un problema, más bien el debate... con mi pretensión de poner una de madera, fuera dúo o trío (laminada) en un lugar que nos gustaría que las vigas quedaran a la vista.... y llegamos a un acuerdo aunque yo pueda ver que la han puesto muy gorda !!!! Mi impresión es que se ha asegurado y bien .....  pero yo no soy aparejador ...  je je je ... aunque la verdad es que de dúo a trío, para una sola unidad la diferencia de coste no es significativa.

Para quien no conozca esto de dúo y trío... se trata de dos (dúo)  o tres (trío) laminas de madera encoladas y supongo que encajadas de alguna forma en su interior, formando una sola pieza.  Si fueran macizas unas de 20 x 15 por ejemplo, pronto o tarde se resquebrajan .. por el contrario, laminadas tal riesgo se disminuye y resulta ser un conjunto más resistente.

Jamás digo que un riesgo tiene alarma (salvo cosas que no hay remedio, pongamos un estanco o una galería de arte, también hogares con un contenido especialmente cuantioso) porque casualmente el día del robo había salido solo un momentito, se me había olvidado o yo que se qué cosa. El descuento en póliza suele ser pequeño pero la proporción en un siniestro si que duele. El tema de las rejas y puerta blindada se suele acotar en los 3 metros de altura.

Cada compañía tiene su biblia sobre las estructuras de madera, ya os podéis olvidar de si los laminados son equivalentes al acero o al hormigón porque en seguro masa o hay madera estructural o no, que es lo que afecta al reaseguro, y eso decidirá aceptación, recargo o exclusión, igual que el estado de las instalaciones.

Por el tema daños/rc la mayoría de compañías grandes darán consideración de terceros a los vecinos aunque sean parientes, y a su vez que los daños que pertenezcan a comunes del mismo edificio en la proporción que tengan de la casa completa.

Único propietario puedes hacer un contrato solo desglosando los capitales por riesgo, hay compañías que lo aceptan; una sola póliza que englobe a la totalidad de la vivienda, incluyendo al hijo como asegurado para que tenga cobertura en la RC. Hacer dos seguros diferentes para cada piso,... No deberías tener muchos problemas con eso. En cuanto al tema de madera laminada, a efectos del seguro, es madera estructural, por mucho que tenga tratamientos ignífugos, resistencias cercanas al hormigón, tratamientos antifúngicos, antitermitas y lo que se te ocurra. Para el seguro sigue siendo madera.

Saludos

Salvo error por mi parte, en una póliza se solicita el año de construcción o de última reforma, entonces en nuestro caso la reforma será 2023, es una rehabilitación de finca antigua y así consta en el permiso municipal, con lo cual la aseguradora podría no conocer que tiene mas de100 años y logicamente algunas bigas de madera, algunos refuerzos van con acero. Entiendo que debo pedir al corredor que esto debo constar en póliza, me interesa para evitar problemas en caso de un siniestro por incendio por ejemplo.

Entra en el Catastro y mira a ver qué datos constan de construcción y reforma, eso es lo que verá la compañía.

https://www.sedecatastro.gob.es/

1900 dice.

Cuando finalices la obra, esta se comunicara al catastro y ya aparecerá el año de reforma, seguirá apareciendo de 1900 pero con reforma integral en 2023.

Bueno esto de 1900 tampoco es cierto, son montones las viviendas que estaban en el extraradio y por el crecimiento de las poblaciones quedaron dentro, ni Cristo sabe la fecha de construcción y, al parecer el catastro pone 1900 y listos. Cuando se puede ver en los derribos que aquello sufrió modificaciones, por ejemplo en la planta baja donde una parte que habían sido cuadras de animales se reformó a vivienda. 

De todos modos, en su momento, me leeré toda la póliza las condiciones generales y particulares que no hubiera ninguna exclusión sobre madera !!!!

Tendrá que ser antes de 14 días para poder desistir si la hubiera, y buscar a otra aseguradora. 

El corredor dice que hará lo mismo, revisar si hay alguna exclusión. 

Eso de que catastro actualice datos al terminar la obra es tener mucha fe en dicho organismo. Que puede ser que en tu zona vaya bien, que no lo se, pero por aquí, los peritos/ingenieros y topógrafos tendrían la mitad de trabajo, o menos, sin todas las cagadas de catastro.

Saludos