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Seguro del hogar al hacer una hipoteca (coste reemplazamiento o valor minimo seguro)

15 respuestas
Seguro del hogar al hacer una hipoteca (coste reemplazamiento o valor minimo seguro)
Seguro del hogar al hacer una hipoteca (coste reemplazamiento o valor minimo seguro)
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#9

Re: SEGURO DEL HOGAR AL HACER UNA HIPOTECA ( COSTE REEMPLAZAMIENTO O VALOR MINIMO DEL SEGURO

Avante,

Muchísimas gracias por tu respuesta. He vuelto a enviar un mensaje en el general , pero en tu caso quieres hacerte una consulta directa.

Año construcción : 1980
Metros Construidos : 80m2.
Tasación 2004: Coste Reemplazamiento : 141.198,31€.
V. mínimo del seguro de daños : 63.598,56€

Qué importe crees el correcto para indicar en el Continente , para regularizar en breve mi seguro del Hogar??

Muchísimas gracias.

#10

Re: Seguro del hogar al hacer una hipoteca (coste reemplazamiento o valor minimo seguro)

Para empezar, es interesante observar que en la ECO que citas, en la exposición de motivos, encontramos la siguiente perla: "Algunos desarrollos recientes en el ámbito europeo tienden a diferenciar valor de mercado (el valor en un momento del tiempo) y valor hipotecario (el valor sostenible en el tiempo). Aunque formalmente la Orden de 1994 basaba el cálculo del valor de tasación en el valor de mercado, la obligación de utilizar una metodología estricta y rigurosa basada en el principio de prudencia conducía al cálculo de un valor de tasación equiparable al valor hipotecario.
Para subsanar este problema más formal que material se ha introducido en la Orden el valor hipotecario como base para la obtención del valor de tasación de bienes inmuebles para las finalidades hipotecaria y de fondos de pensiones, haciendo explícitas algunas prácticas destinadas a respetar el principio de prudencia."
¿Imaginas por un momento lo bien que habría ido dejar la norma del 94 en lugar de pasarse al valor "de mercado"? Probablemente no hablaríamos actualmente de CRISIS. Habría que pedir a los políticos y banqueros dónde estaban el día que se impartió la clase de prudencia. Evidentemente, hicieron novillos.
La ECO 805/2003 tiene un campo de aplicación que se define con claridad en el art 2º. Este artículo establece cuatro líneas afectadas por esta ECO que son exclusivamente: garantía hipotecaria, cobertura de provisiones técnicas de aseguradoras (se refiere SOLO a inmuebles de los que son titulares las compañías y mutuas de seguros), los inmuebles de sociedades de inversión colectiva y aquellos pertenecientes a fondos de pensiones. El motivo es sencillo: esos inmuebles sirven para garantizar depósitos, seguros o son inversiones directas de impositores (fondos inmobiliarios, p.e.) y se pretende que no se tasen de cualquier manera al estilo FORUM, para entendernos...
Por tanto no hay ni una sola línea dedicada a la valoración en caso de incendio de una vivienda particular. Este concepto reconstructivo no está afecto por la ECO que citas.
Si te fijas en el art 4.d aparece el texto siguiente "El valor de reemplazamiento bruto o a nuevo (VRB) de un inmueble es la suma de las inversiones que serían necesarias para construir, en la fecha de la valoración,
otro inmueble de las mismas características (capacidad, uso, calidad, etc.) pero utilizando tecnología y materiales de construcción actuales" Este valor lo tienes en tu tasación además del de mercado. Como puedes ver se refiere al valor de "construir, en la fecha de valoración, otro inmueble..." lo cual no tiene nada que ver con demoler, desescombrar y reconstruir (además de pagarte otra casa de alquiler para que no duermas en la calle) que no se puede tasar en absoluto por esa cifra. Insisto que hay millones de casas y pisos en este país que, de precisar reconstrucción, no van a poder edificarse de nuevo. Simplemente porque quien ha vendido o endosado el seguro ¡no tenía ni puñetera idea de lo que hacía! Este es un tema gravísimo y espero que al menos advirtáis a amigos y parientes. Si es que les tenéis cariño, claro.
Lo que regula este asunto del seguro, por raro que parezca, es una Ley de Seguros: la del 8 de octubre de 1980. Esa Ley nació para esto.

#11

Re: SEGURO DEL HOGAR AL HACER UNA HIPOTECA ( COSTE REEMPLAZAMIENTO O VALOR MINIMO DEL SEGURO

Apreciado Timado (por terceros, aclaro, que esto suena muy mal en boca de uno...):
Lo peor que puede pasar en una casa es un incendio. Vamos a suponer que sufres uno que requiere reconstrucción total de la vivienda. Entre informe de bomberos, policía científica y las peritaciones de tu aseguradora y alguna más (vecinos, comunidad,...), pedir permisos al ayuntamiento, buscar un arquitecto que te haga el proyecto, visado, localizar a las contratas, gestionar los residuos peligrosos, empresa especializada de demoliciones, etc: en el cuarto o quinto mes después del incendio podrías empezar a ver algún operario trabajando en la recostrucción.
Estando en Barcelona el alquiler de una vivienda con máximo 12 meses (preocupate de que tu seguro cubra eso), según zona, puede oscilar mucho, pero tomaremos como referencia unos 10.000 € para dicho periodo. De los 63.898,56 ya te quedan 53.898,56 €.
Hemos dicho que la suma asegurada es el tope para todos los conceptos: descontaremos otros 10.000 para arquitecto, permiso de obras, tasas y visados. Quedan 43.898,56 €.
La demolición y desescombro sale a unos 1.000 € por camión en vertedero (depende del municipio, claro) Así que para 80m2 edificados yo echaría unos 8 camiones: nos quedan 35.898,56 €
Si bien tu casa se construyó en 1980 la reconstrucción se haría en el marco del CÓDIGO TÉCNICO DE LA EDIFICACIÓN y de la LEY DE ORDENACIÓN DE LA EDIFICACIÓN lo cual significa que es razonable pensar que te van a obligar a incluir aislamiento térmico y acústico, preinstalación de climatización, etc lo cual encarecerá notablemente el proceso puesto que las calidades no serán las mismas
Como te estas reconstruyendo la casa, te acabas de convertir en PROMOTOR por lo que si estás bien de la cabeza y no quieres correr riesgos inimaginables, suscribirás un seguro de responsabilidad civil como promotor que te saldrá por unos 1.200 €. Eso si no has metido la pata y te has confiado a un solo contratista, porque en caso de nombrar a varios (electricista, fontanero, albañil, escayolista, etc) te configuras también en Constructor y el seguro se agrava pasando a unos 1.600 € aparte de que pasas a asumir las garantías de la obra (un mal negocio). Piensa que si cae agua al piso de abajo durante la obra, cae algo a la calle o nace un nuevo incendio durante un trabajo de corte o soldadura...¡eres el responsable directo!
Con lo que te quede de ese follón tienes que pagar toda la obra y sus sorpresas de última hora ¿crees que saldría bien la cosa con esos 36.000? Yo estoy seguro de que no.
Para Barcelona no creo que puedas hacerlo con una suma asegurada inferior a unos 88.000 €; pero las calidades también tienen algo que decir: entre 88.000 y 100.000 podrías asegurarte el éxito en la empresa.
Para terminar, una consideración importante: ya que hemos imaginado el incendio de tu casa ¿qué tienes alrrededor? ¿otras viviendas, con personas en su interior? Recuerda el boquete que abrió una explosión de gas en Gavá hace poco y recuerda el número de viviendas y personas afectadas. Si eso te pasara a tí te sería muy útil tener una buena suma asegurada en materia de responsabilidad civil porque si no te basta el seguro tienes que responder con TODOS TUS BIENES ACTUALES Y FUTUROS (art 1911 del Código Civil). Hay aseguradoras que te ofrecerán 150.000, 180.000 o 300.000€ Otras llegan sin despeinarse a los 1,2 millones de euros ¡por unos pocos euros más de prima! Sé muy prudente también en este asunto.
Por cierto, si te parece interesante lo que te comento, recomiéndalo y así otros podrán consultarlo.
Si acudes a un mediador profesional y experto seguro que podrá orientarte adecuadamente. Y sin trolas del 2004...
Un abrazo,

#12

Re: Seguro del hogar al hacer una hipoteca (coste reemplazamiento o valor minimo seguro)

Avante,

Muchísimas gracias otra vez por tus interesante respuestas. Pero otra consulta , en la ECO del 2003 , que te comenté aparece la siguiente disposición adicional:

Disposición adicional primera.Seguro de incendio y otros daños al continente
1. La suma asegurada a efectos del artículo 50.10.g) del Real Decreto 2486/1998, de 20 de noviembre, no será inferior a:
a) En el caso de edificios completos, el menor entre el valor de reemplazamiento bruto de la
edificación y el valor de tasación, excluyendo en ambos casos el valor del terreno.
b) En el caso de elementos de edificios, al valor de tasación del elemento, excluido el valor del
terreno.
2. La suma asegurada a efectos del artículo 30 del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, no
será inferior a la cantidad resultante de restar del valor de reemplazamiento bruto del edificio o
elemento del edificio objeto de valoración el valor del terreno en el que se encuentra.

En mi tasación :
Coste de reemplazamiento bruto del edifcio : 141.198,31€
Valor del Suelo : 77.599,75€
Valor mínimo del seguro de Daños : 63.598,56 ( 141.198,31 - 77.599,75 )

No crees que esta disposición es la que podría hacer valer ante la Entidad?? Me ha quedado claro que como mínimo ahora aseguraré por 80.000-90.000 pero en base como digo a este apartado , podría reclamar la cantidad?? Además de lo que tu me indicas del 1.980 pero como la caixa se basaba en este cambio , este cambio es anterior a mi hipoteca y deberían haberlo tenido en cuenta.

Gracias

#13

Re: Seguro del hogar al hacer una hipoteca (coste reemplazamiento o valor minimo seguro)

A ver, creo que no me he explicado correctamente: la ECO no tiene NADA que ver con tu casa. La ECO sirve SOLO para valorar inmuebles que son propiedad de bancos, gestoras de fondos de pensiones, aseguradoras y sociedades de inversión colectiva. Lo que se pretende con esta ECO es que en los balances de dichas entidades se hallen los valores "adecuados" para las garantías que deben aportar ante los clientes de las mismas. En ningún caso se pretende garantizar que ese inmueble será reconstruido por ese valor, sino que se trata de un elemento de referencia para evitar que la entidad financiera de turno haga chapuzas con sus cuentas.
Imagina por un momento que un banco quiere "sanear" sus cuentas. Imagina que tiene una casita de aperos en un terreno a las afueras de tu ciudad y que se les ocurre la brillante idea de valorar esa caseta en 200.000.000 €; a lo mejor con esa argucia habrían saneado sus cuentas y nadie se daría cuenta. La ECO lo que consigue, es que esa caseta se pueda valorar conforme a un cierto criterio estándar con el que todos juegan. Así, a lo mejor se queda la cosa en 3.000 € y el banco tendrá que espabilar para que sus garantías sean conformes a la Ley.
En tu caso, esto no sirve porque tu no tienes que garantizarle ningún estándar a nadie.

#14

Re: Seguro del hogar al hacer una hipoteca (coste reemplazamiento o valor minimo seguro)

Hola Avante,
Gracias por tus buenos consejos siempre.
Voy a suscribir un contrato de prestamo hipotecario en unos día,s y ha surgido un problema, porque el Banco pretende estabelcer, dentro de la sección del seguro de hogar obligatorio, un valor mínimo asegurado muy superior (286.000 euros) al determinado por Real Decreto (ECO), q sería de 163.800 euros. El argumento que exponen es que "los valores de Orden ECO y Real Decreto 716/2009, que se han indicado en el informe de la tasadora, son solo unos valores mínimos que la entidad hipotecante no tiene obligación de admitir para un elemento hipotecado, y podrían incluso ser considerados infraseguros según valoraciones actuales, ya que al tratarse de una vivienda antigua, el valor de reposición es superior al de tasación y compra, ya que en caso de siniestro hay que desescombrar y reconstruir la vivienda".

La pregunta es simple: ¿es o no es vinculante aplicar la fórmula de cálculo establecida por ECO? (el notario cree que sí, pero la banca dice que no...). Algún consejo?  

Gracias!
#15

Re: Seguro del hogar al hacer una hipoteca (coste reemplazamiento o valor minimo seguro)

¡Gracias a ti por tu amable valoración (que no tasación) de mis contribuciones!
Y es que valorar es una cosa y tasar otra. Dicen quienes entienden de eso que hay tantas valoraciones como valoradores.
Desde luego no indicas la superficie construida lo cual no me ayuda nada a comprender hacia qué valor decantarme.
De entrada, el tasador lo que hace es valorar de acuerdo con el mercado, esto es, precios de venta de viviendas con funcionalidades, estado y superficie similares situadas en ubicaciones cercanas y parecidas. Es decir, ¿cuánto cuesta una casa parecida a esta en el mercado? Se toman valores de distintas inmobiliarias de la zona y ese es el valor aproximado de mercado. A efectos de cobertura del riesgo el banco SIEMPRE va a tener, como garantía, el valor del suelo que, obviamente, no se puede quemar aunque - como hemos visto en La Palma - sí puede quedar en una situación de pérdida total de uso por décadas o definitivamente. De tal modo que el tasador, para este valor, que no es el de mercado, no tiene en cuenta el valor del suelo. Por ello el tasador indica, a efectos de seguro, otro valor de tasación inferior al primero y que llama (mal) de reposición a nuevo o, correctamente, de reconstrucción en el que tan sólo tiene en cuenta el valor de volver a edificar un edificio con prestaciones y características equivalentes al actual.
Si el edificio es antiguo e incluye técnicas constructivas que ya no aplican y que ya no son ejecutables por no contar el mercado con empresas que las usen, el perito valorará siempre teniendo en cuenta el recurso a otras técnicas y materiales modernos que conduzcan a un resultado similar. Por ejemplo, el perito no va a considerar la eficiencia energética si no había materiales aislantes pues eso no sería reconstruir sino mejorar lo preexistente del mismo modo que no va a dejar una pared de adobe sin reparar con ladrillo porque ya no se trabaja con adobe.
A partir de ahí, mi consejo es tener en cuenta los costes asociados a toda actividad de reconstrucción: demolición, desescombro, traslado a vertedero, permisos, licencias, honorarios profesionales, OCT, Seguro decenal, etc que serán necesarios para reconstruir.
Asimismo, si el contrato de seguro es mínimamente serio, tendrá cobertura de traslado de bienes salvados, su eventual custodia, el alquiler de otra vivienda similar por un periodo largo (una reconstrucción consume mucho tiempo), etc. Todos esos gastos deben sumarse al coste de reconstrucción (ejecución material) dado que, como indican todos los contratos en sus definiciones, la suma asegurada es el máximo importe que la aseguradora pagará "por la suma de todos los conceptos".
Dicho esto, es de cajón que podemos caer en el infraseguro si se valora por debajo del importe necesario del mismo modo que podemos caer en el sobreseguro si se valora en exceso. 
Lo primero es peligrosos pues supone autoasegurar un porcentaje de la casa en lugar de que todo el riesgo lo cubra el asegurador. Por ejemplo, si la suma asegurada debe ser de 286.000 y aseguras 163.800 tienes un infraseguro del 43%, aproximadamente. Si sufres un siniestro de 10.000€ la compañía solo pagará 57.000€
Lo segundo es estúpido, pues la compañía de seguros jamás pagará un céntimo más que lo que realmente cueste reconstruir el 100%. En este mismo ejemplo, supondría un 74,6% de sobreseguro o, dicho de otro modo, pagar tontamente por algo que no genera ningún derecho.
Dependiendo del tipo de vivienda, de sus calidades y estado actual así como su ubicación,  tendríamos que aplicar costes medios de reconstrucción muy distintos. Esos costes los manejamos por metro cuadrado por lo que la superficie construida es un dato esencial.
En todo caso, lo que te comenta este buen hombre (por llamarlo de algún modo) implica que a la obra de reconstrucción de tu casa le tendrían que suministrar los materiales con helicóptero. El gap entre las dos sumas aseguradas es enorme.
Sin más datos no puedo ayudarte a nada más. De momento intento que entiendas cómo funciona esto, someramente, y te puedas hacer una idea de si te están vacilando o no.
En todo caso el bancario que te atiende dudo que tenga muchas capas de barniz asegurador. En caso contrario pasaría a ser una de las rarezas en las más de 14.000 consultas que he atendido.
Un saludo,

#16

Re: Seguro del hogar al hacer una hipoteca (coste reemplazamiento o valor minimo seguro)

¡Ah! Y recuerda que puedes presentarle al banco el seguro que quieras contratado donde quieras. No pueden imponerte el suyo (Leu 5/2019).

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