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Análisis de datos: La realidad oculta de las subastas inmobiliarias en Canarias (BOE y TGSS)
Hola a todos.
Llevo un tiempo analizando de forma automatizada los datos de las subastas judiciales y de la Seguridad Social enfocadas en las islas (Gran Canaria y Tenerife principalmente), y creo que las conclusiones pueden resultar interesantes para los que movemos capital por aquí.
La tónica general del mercado actual es clara: el 90% de lo que sale publicado es ruido o directamente una trampa para inversores novatos. Entre cargas preferentes que no se cancelan, embargos ocultos o la falta de posesión real (el clásico problema de los "bichos"), la inmensa mayoría de los expedientes destruyen cualquier margen teórico.
Cruzando los precios de adjudicación estimados con los valores reales del metro cuadrado en las mismas calles (aplicando factores correctores para evitar la distorsión de los precios de oferta de los portales), los números que arroja el modelo para este mes son los siguientes:
- El embudo de selección: De cada 30-40 activos publicados en el BOE/TGSS en el archipiélago, el sistema descarta de forma automática más de 25 por inviabilidad jurídica o cargas inasumibles.
- El margen real neto: Tras descontar el ITP (calculado estrictamente sobre el Valor de Referencia de la AEAT y no sobre la puja) y los gastos de registro/notaría, apenas un 5-8% de las operaciones reales dejan un beneficio neto superior al 25% tras la posterior comercialización.
El mayor error en el que cae la gente que empieza en este mundillo es calcular los impuestos sobre la puja de salida y obviar el valor de referencia o el estado posesorio.
¿Cómo estáis viendo los márgenes de entrada en las islas este trimestre? ¿Alguien por aquí operando activamente en subastas locales que comparta la misma sensación de sobrepuja en los activos limpios?