2 importantes comentarios a la sentencia de la Audiencia de Navarra

Acabo de ver en ELECONOMISTA dos importantes comentarios a la sentencia de la Audiencia de Navarra considerando saldada la deuda de una vivienda con la entrega de la misma.

Uno es del catedrático Niño Becerra:

http://www.eleconomista.es/economia/noticias/2786952/01/11/Nino-Becerra-Es-imposible-implantar-la-legislacion-hipotecaria-estadounidense-en-Espana.html

Y otro es de Moody´s:

http://www.eleconomista.es/legislacion/noticias/2786867/01/11/Moodys-critica-que-la-devolucion-de-un-piso-baste-para-saldar-la-hipoteca.html

Me voy a fijar solo en un comentario de Moody´s: "La nota recuerda que en España "devolver las llaves" no salda la deuda y, si bien la ley permite limitar la garantía al bien hipotecado, ninguna entidad financiera ofrece esta posibilidad".

Aunque en España, desde los orígenes de nuestra Ley Hipotecaria en el Siglo XIX, la vivienda está ligada a la garantía personal al contrario que la de Estados Unidos en dónde la vivienda está ligada a la garantía hipotecaria, en nuestro sistema legal es perfectamente factible establecer solo la garantía hipotecaria o garantía real en la hipoteca.

Cuando se exigen las dos garantías, la personal y la hipotecaria, es porque en la Escritura de hipoteca pone que se trata de "un préstamo personal con garantía hipotecaria", si no lo pone no se puede pedir la garantía personal. Haciendo uso de esa clausula los Bancos, primero ejecutan la hipoteca, y luego la garantía personal poniendo una demanda en el Juzgado por la cantidad que falte, como si se tratase de un préstamo personal.

La solución es muy sencilla. No creo que haya ni siquiera que cambiar ninguna Ley, solo es necesario prohibir que en una Escritura de hipoteca se incluya tambien la garantía personal. O se trata de un préstamo con garantía real o de un préstamo con garantía personal, pero no puede ser las dos cosas a la vez.

Y quien presta 300.000 sobre un bien de volar volatil.

Respuesta: nadie.

Si esto es así, nuestros hijos vivirán como en Alemania:70% de alquiler...que no significa que vivan peor (al menos no lo parece)

Saludos

Si con "valor volátil" quieres decir que el piso puede bajar, es algo que puede ocurrir a partir de ahora. Hasta ahora, ni siquiera desde los máximos de 2007 han bajado un 30% las viviendas.

¿Y por que pueden bajar? Porque se han construido muchas más viviendas de las que puede absorver el mercado. A ello han contribuido los Bancos dando hasta el 110 del valor de la vivienda.

Ahora sobran 5 millones de viviendas, pero es que en el año 2.050, a causa de nuestra bajo índice de natalidad, seremos 33 millones la población de España, 15 millones menos que hoy y sobrarán, como mínimo, otros 5 millones de pisos (a 3 personas por piso)

Con estos datos si que puede bajar el precio de las viviendas.

Oscilaciones en el precio de las viviendas las ha habido siempre y las seguirá habiendo.

Otra cosa es que tengamos memoria de pez y no entendamos que las burbujas, sobre cualquier bien, son un movimiento puramente especulativo, sin base real.

Saludos

Si, pero lo que viene ahora ya no son oscilaciones del precio de la vivienda. Si ahora sobran 5 millones de viviendas y de aquí al 2.050 van a sobrar otros 5 millones de pisos más debido al descenso de la población, subir no van a subir. Lo más probable es que haya un deslizamiento a la baja durante muchos años.

Ciclos.

Esa es la palabra clave.

Ya sabemos lo que son los ciclos y como afectan al sector inmobiliario. Lo que viene ahora, si quieres llamarlo ciclo, va a ser un ciclo muy largo.

Si esto fuese un ciclo normal, yo continuaría en el sector inmobiliario, y habria que empezar ahora. Para que un piso estuviese terminado en el 2.013 (en la cresta del supuesto ciclo) habría que empezar ahora a buscar el solar.

Pero si tenemos un indice de natalidad de poco más de 1 hijo por mujer cuando la tasa de reposición son 2,1 hijos por mujer, eso significa que en el 2.050 seremos 15 millones menos de españoles, o sea, van a sobrar 5 millones de viviendas más, además de los 5 millones que sobran ahora.

Por eso dejo para siempre el sector inmobiliario. A lo mejor mi futuro es escribir en los foros...

Lo del 30% es una apreciación tuya... en muchos sitios ha sido más y no te digo en la costa apartada... sino en Barcelona hay multitud de barrios que la bajada real ha sido mayor del 30%.

Respecto a lo demás pues que se implante lo que quieran desde luego pero eso significará que el financiamiento será distinto... por cierto que en USA no en todos los estados la garantía es solo hipotecaria, en USA hay leyes diferentes según el estado y creo que en unos es así y en otros la garantía es personal también.