Calculo de la ganancia patrimonial en una donacion con subrogacion de hipoteca

Buenas,

alguien me podría decir cómo calcular la ganancia patrimonial, es decir, la base sobre la que calcular el impuesto a pagar en renta en el siguiente supuesto?
Donación de vivienda habitual entre cónyuges con separación de bienes en comunidad donde el impuesto de donación está bonificado (lo podemos obviar).
La persona que recibe la vivienda se hace cargo del restante de la hipoteca.


Valor de referencia: 203 mil euros.
Valor en escritura:  120 mil euros
Gastos de compra-venta: 15 mil euros
Hipoteca restante: 80 mil euros.

La casa fue comprada en 2018.

Muchas gracias

Hola,

Primero, si me permites, un apunte: "no existe" las donaciones con subrogación de hipoteca. Lo que el matrimonio en separación de bienes se plantea hacer es una extinción del proindiviso, siendo el cónyuge quien se queda con la totalidad de la casa quien debe satisfacer al otro cónyuge la mitad del valor que se le de al inmueble para este acto -supongo que ante Notario-. Esa contraprestación puede consistir la totalidad de la deuda pendiente. Esto te lo indico para aclararte el negocio jurídico que en principio queréis realizar.

Ahora bien, si ya conocíais la existencia del mismo y la supuesta donación, seguida de una subrogación en lugar de la extinción, se hace con la finalidad es ahorrarse el IAJD, se está ante un claro caso de conflicto en la aplicación de la norma (art. 15 de la Ley General Tributaria), lo que conlleva sanciones tributarias. Es decir, es un ilícito fiscal utilizar negocios reales que "no son los habituales"-por simplificar- cuando estos lo único que persiguen es el ahorro de Impuestos.

Y ya contestando a tu pregunta, el cónyuge que transmita (optéis por una opción o por otra, porque el resultado en el IRPF sí que es el mismo), debe declarar una ganancia patrimonial resultante de restar al valor de transmisión (que debéis pactar en la Escritura, no lo indicas) el valor de adquisición (según los números que indicas y suponiendo mitades, (120+35)/2 = 67.500€).

No afecta ni la cuantía de la hipoteca no afecta -le puedo detalla porqué si desea conocerlo, ahora no lo hago para no extenderme demasiado- y tampoco el valor de referencia, pues no tiene influencia en el IRPF, únicamente en el ISD/IAJD.

Si a Ud. lo único que le interesa es "quitarse la deuda hipotecaria", para que su mujer no deba compensarle con nada excepto asumir la hipoteca, si no optan por la donación y sí por la extinción de condominio, la casa debe valorarse en 80.000€, es decir, por el importe de la hipoteca pendiente. El único efecto es que su mujer deberá tributar en el IADJ por una base superior (la mitad de los 203.000€, en lugar de la mitad de 80.000€, ya que el valor de referencia determina el mínimo para este Impuesto), pero no afecta ni a su IRPF ni a los pactos civiles entre los cónyuges (no obliga a compensarle a Ud. por la mitad de 203.000€).

Un saludo,

Gracias Maquiz,

la vivienda es propiedad 100% de uno de los cónyuges y es vivienda habitual de ambos.
En el documento que adjunto de la Agencia Tributaria de Andalucía de Junio de este año , se contempla el supuesto (pag 33)

Supongo que lo estoy interpretando mal.

 

b. Donación de un inmueble gravado con una hipoteca. 

En este caso, si el donatario asumiese fehacientemente el préstamo garantizado por la hipoteca, se producen dos hechos imponibles distintos, que tributan de forma diferenciada: 

 La transmisión del porcentaje del inmueble cuyo valor coincide con el importe del préstamo hipotecario asumido por el donatario constituye una transmisión onerosa sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, siendo la base imponible el valor de dicho porcentaje del inmueble y sujeto pasivo del impuesto el que adquiere, en este caso el donatario. 

 La transmisión del porcentaje del inmueble cuyo valor excede del importe del préstamo hipotecario constituye una donación sujeta al Impuesto sobre Donaciones, siendo la base imponible el valor de dicho porcentaje del inmueble (o bien:) la base imponible el total del inmueble menos el de la deuda asumida por el donatario (que es la parte que tributa como transmisión onerosa) y el sujeto pasivo del impuesto el que adquiere, en este caso el donatario. 

Perdone, he supuesto que la vivienda pertenecía por mitades a cada cónyuge.

Si es de uno de los cónyuges, efectivamente, es una compraventa por la parte de la hipoteca y una donación por el exceso. Coincido plenamente con el criterio del manual que adjunta de la Agencia Tributaria andaluza.

Con respecto al ITPAJD/ISD, siempre operará el mínimo en caso de que los valores declarados sean inferiores. Respecto a la ganancia patrimonial en sede del IRPF, no afecta en absoluto el método de transmisión, únicamente si esta ha existido. Reitero mi criterio anterior: valor que se adjudique a la vivienda actualmente menos valor de adquisición, como ya le he indicado.

Reitero mis disculpas,
Un saludo.

Muchas gracias de nuevo,

retomando mi pregunta inicial, cómo se calcularía la ganancia patrimonial, teniendo en cuenta que hay una subrogación de hipoteca con los números que aporté.

Lo que es seguro es que hay que tributar por 203 mil (valor de referencia) - 135mil  (coste de vivienda más gastos). Es decir, el porcentaje correspondiente a 68 mil euros.

Pero claro, hay 80 mil euros aún pendientes de los que se haría cargo el donatario. Cómo afectarían estos 80 mil euros de carga que tiene la vivienda?

Disculpa si estoy abusando .

Saludos!

No se preocupe,

Es lo que le indicaba. Primeramente, en el ISD/IAJD sí deben tener en cuenta el valor de referencia para no tributar por una base imponible menor.

Sin embargo, Ud. pueden pactar un valor inferior de la vivienda, a efectos civiles entre las partes. Es decir, a la Administración Tributaria lo que le interesa es que la deuda a ingresar se calcule con las reglas adecuadas sobre el valor de referencia. Pero no le interesa el valor del bien del que se deriva cuanto deben compensarse los cónyuges entre sí.

Por tanto, al valor de transmisión (repito, no lo indica) se le deberá restar el valor de adquisición (135.000€). Si el primero de ellos es el valor de referencia (vuelvo a insistir en que en el IRPF no se ha modificado la normativa y por tanto, podéis pactar un valor del inmueble inferior), pues la ganancia es de 68.000€, como bien dices. La "hipoteca" no es deducible.

Antes le indicado que le podía comentar porqué si estaba interesado. Procedo a ello.

En el caso de que un contribuyente fuera propietario de un inmueble adquirido por 200.000€ y con una hipoteca pendiente de 50.000€, tendría un patrimonio neto de 150.000€. Si ese inmueble lo vende actualmente por 270.000€, su patrimonio neto pasaría a ser de 220.000, puesto que primero cancela la deuda hipotecaria pendiente. Y lo que grava el IRPF es la alteración del valor del patrimonio del contribuyente. Y en el caso que le comento, esta alteración asciende a una ganancia de 70.000€ (220.000€ - 150.000€). Y esa ganancia es matemáticamente igual a la diferencia de los valores de adquisición (200.000) y transmisión (270.000), por ello "no se puede deducir la hipoteca" (la Ley no lo permite pero porque el resultado numérico es idéntico).

Espero que así le haya quedado más claro,
Un saludo.

Ahora queda clarísimo.
Daba por hecho que no era posible pactar un valor de la transmisión inferior al del valor de referencia. Al menos es lo que me han dicho en la notaría esta mañana y recuerdo que me lo dijeron igual en otra notaría el año pasado. Que debería tributar sobre el valor de referencia que informa la sede del catastro. Si no, evidentemente, la nueva escritura llevaría el mismo valor que en la anterior compraventa.

Volveré a hablar en la notaría con esta información.
Muchas gracias de nuevo.