Hipoteca preconcebida sin tener casa

Buenos días Leandro,

Si te sirve de algo, está pregunta que te haces, se la hacen cientos de personas a diario, probablemente sólo en España. O sea, que no te sientas solo.

Precisamente, el mayor error que comenten muchos posibles compradores, es ponerse a buscar casa, sin saber sin van a conseguir los fondos.
Eso si que es perder el tiempo.

Es como querer montar un negocio, sin saber el capital de que dispones...

Las entidades bancarias a pesar de no ser lo que eran, están ahí para eso.
El Director, o Subdirector de la sucursal podrán guiarte, pues además es parte de su beneficio, con lo que te recibirán con los brazos abiertos, siempre y cuando seas solvente y con ingresos razonables acreditables.

Si te diese reparo o verguenza, el sistema es muy sencillo:

 Mira cual es el rango de precio de vivienda que estás buscando.
Pongamos de ejemplo que son 300.000  €
Les comentas que tienes un piso mirado, y que le hicierón una tasación hace dos años en 265.000 €
Este mero ejemplo, les servirá a ellos con pocos datos más que les des del piso (puedes coger los datos de un anuncio real), para con tus ingresos, edad, y condiciones laborales, obtener la viabilidad, porcentaje de financiación, tipos de interés, cuotas, etc
Importante: Debes ir a varias entidades bancarias, y comparar no sólo ventajas financieras, sino de plazos, porcentajes, facilidades

Cuando hayas visitado 5-6 entidades bancarias, ya podrás hacerte una idea, de si a ese rango de precios que buscas puedes optar, o debes bajar tus expectativas de compra, o tal vez al contrario.

Suerte!

Pues muchas gracias por tu respuesta. 

La verdad que los mensajes que dejas por el foro tú y otros foreros me aportan mucho valor.  Lo que dices sobre las sucursales, es cierto que ya no son lo que eran, pero bueno... De hecho trabajo con Openbank, que es digital. 

Por suerte tengo un gestor personal de estos que últimamente te asignan el banco si les gustas como cliente. Sólo hablé una vez con el para presentarnos cuando le asignaron y me hizo las tarjetas Premium sin costes (cuando sí suelen tenerlo). Lo cierto es que había pensado en empezar a hablar con él sobre tema de financiación, ya que es el banco con el que más estoy vinculado (nómina, un recibo, uso de tarjeta de crédito con el que ya tienen un historial de crédito mio, fondos de inversión, acciones de SAN y un Plan de pensiones) pero sobre todo porque por lo que veo me gusta mucho sus condiciones "a priori" respecto a otros bancos. Lo único que veo malo es que parece que su control de riesgos es uno de los más estrictos y al ser "online" parece que no tiene mucha flexibilidad (en BBVA, por ejemplo, si lo pillo antes de los 30 años puedo pillar una hipoteca a 40 e imagino que tienen más flexibilidad al ser un banco con sucursales y tener "más trato humano directo"). 

Hay algo que no se dice mucho y que se ve en la letra pequeña, y es que siempre te dicen que ahorres el 20% de compra-venta de la casa, cuando la realidad y en la práctica es un 30% (ese 20% + un 10% de gastos). Sin embargo, veo que gente (y no precisamente con un perfil económico alto) llegan a conseguir el 100% (desconozco si alguien ha conseguido el 110% para incluir los gastos). 

Y es que ese 30% me desquicia, verán... Haciendo simulaciones con ciertas casas veo casas que se me quedaría la hipoteca a un 35% de lo que cobro (tirando a la baja, ya que tengo un sueldo variable, por lo que incluso en algunos meses la hipoteca podría llegar a suponerme menos del 20% del ingreso de ese mes). 

El problema que veo es que llegar al 30% me va a suponer 4-5 años mínimo (eso si no contamos con la inflación y las subidas anuales, que a veces alcanzan un 10%, cosa que con los alquileres que hay el gasto en alquiler se me puede subir a mucho más del 50%) y uno ya está alcanzando una edad en la que necesita volar del nido (por suerte, el tiempo me permite seguir en la máxima austeridad y ahorrar bastante, aunque siempre me gusta dedicar un mínimo a inversión porque el tema de tener tanto tiempo parado el dinero en líquido como que siento que estoy pagando el llamado "impuesto de los pobres"). 

Tengo un punto a favor y un punto en contra: Por la contra es que mi perfil es bastante mediocre para un banco en cuanto a ingresos tanto por nómina como por el tipo de empleo (comercio), a favor tengo que dentro de todo he sabido organizarme para tener un patrimonio y un historial de crédito bastante bonito si tenemos en cuenta los ingresos (vamos, que me organizo muy bien las finanzas personales). 

¿Realmente tendré algo de flexibilidad de Openbank o cualquier otro banco presentando las bondades que tengo (porque al final, ya le gustaría a los bancos que el uso bancario que hago yo lo hagan otros muchos clientes)? He pensado en contratar algún bróker inmobiliario o gestor independiente para que me ayude, pero 1) Tengo que investigar sus honorarios y si realmente me va a buscar lo mejor para mi y 2) Me da que muchos te "consiguen" tu casa y una hipoteca a costa de meterte malas condiciones y que el estudio de riesgos sea irreal (por lo que haga que en el futuro seas un posible impagador).

Añado, por otra parte, que he pensado en liquidar todo lo liquidable para tener un mayor ahorro, pero creo que pierdo mi enganche como cliente (ya que me olvido de que me puedan avalar) y los productos que tengo me hacen estar más cómodo que si lo tuviera todo en liquidez durante unos años. Si liquido todo, quizá me estoy quitando sólo un año y medio más de esfuerzo, poco más...

Buenas tardes Leando,

Entiendo perfectamente lo que quieres decir.

Con tus condiciones actuales, tendrás que bajar a la calle.
Quiero decir, los bancos digitales sólo son válidos para perfiles muy concretos.
Y siento si esto te sienta como una bofetada de aire caliente, pero tener un gestor no es gran cosa.

En entidades convencionales, podrás llegar a los 40 años de hipoteca, incluso con más edad.
Santander actualmente está dando hasta la fecha de cumplimiento del titular de su 80 cumpleaños.
También puedes llegar a conseguir mayor financiación, aunque actualmente es díficil encontrar más del 80 %, puedes intentar en alguna caja rural, o entidad que todavía siga vendiendo producto financiero, y abriendo mercado en tu ciudad, que le puedas conseguir un 85 -87% del valor.

De ahí la importancia de como te comenté, visitar muchas entidades.
Eso no sólo te dará nuevas opciones, y puntos de vista, sino mayor bagaje.

Es cierto lo que tú dices que necesitas tener ahorrado, aunque actualmente no es tanto, pues los costes de escritura hipotecaria, los asume el banco. Pongamos que te falta el 20% standard, más un 5-6 % adicional.

El historial de pagos puede ser bueno, y tu historial de producto también, pero al final lo que quieren, es que les demuestres capacidad de pago, generación de ingresos.

Hay otras formulas de pago:
- Si crees que vas a poder afrontar las cuotas, puedes plantear al vendedor un alquiler con opción a compra, o bien una partida en letras privadas
- También hay financieras que te pueden llegar al 100 %, de hecho hay foreros por aquí que lo hacen, pero las condiciones te las puedes imaginar.

Suerte!

De bofetada nada, es la realidad y era casi obvio. 

La cuestión es si voy a pedir a otro banco o cajas rurales no me obliguen a cambiar mis productos de Openbank a su terreno. Es decir, hay cambios que estaría dispuesto a hacer (como traspasar mi PP a uno que comercialice el banco que me dé la hipoteca, pero ojo, siempre eligiendo yo el PP), si es BBVA quien me lo da o Bankinter o Caixabank no me importaría vender mis SAN y comprar las acciones de esos bancos. Los fondos... ufff, aquí ya no me haría tanta gracia. 

Lo del alquiler con opción a compra me encanta, lo he estado mirando y sería mi opción ideal, pues si el alquiler amortiza el precio de compra-venta, luego al ir al banco vas con unas condiciones más favorables y muy jugosas. Pero en Madrid veo pocas opciones y las que hay creo que no se adaptan a mis rentas.

También es verdad que si puedo intento adaptarme las condiciones oficiales, porque eso supondrá haber pasado unos estudios de riesgos y que la idea es no tener problemas futuros (cosa que con las financieras pienso que hay riesgos que se saltan y luego llegan las lágrimas). 

"El historial de pagos puede ser bueno, y tu historial de producto también, pero al final lo que quieren, es que les demuestres capacidad de pago, generación de ingresos."

Esto me trae dudas, con la situación que te he contado... ¿Crees que es mejor liquidar mis posiciones (exceptuando el PP que no se puede) y hacer un plan agresivo de ahorro o el tener productos también cuenta para superar esos estudios de riesgos? 

Buenas tardes Leandro,

Mi consejo ya que me lo pides, es no adelantar acontecimientos.

Visita entidades bancarias, y no les comentes nada de lo que tienes, sino obvio que te lo van a pedir que se lo traspases todo. Esto es como el poker, ve mostrando las cartas, segun avanza la partida.

Con todo y con eso, no te creas que las entidades bancarias, van tras de esos productos que comentas, sino que actualmente, buscan los famosos productos vinculados, que a pesar de estar prohibidos, tal vez tengas que tragar si te interesan. 
Seguros de vida, seguros del.hogar, alarmas, productos financiados, mobiles, etc.

De lo que se trata es de hablar al empleado de banca, de tu a tu.
"Tu me das cremita, yo te doy cremita"
Que te diga que productos necesita vender para cumplir objetivos este mes, y tu intenta comprarle alguno, a cambio de que luche por tu hipoteca.
PERO 1 estas muy verde todavia, 2 estas en fase preliminar
Pero para que entiendas un poco el juego

SUERTE!

Sí, ahora mismo estoy fases preliminares. Pero nunca está de más informarse sobre el tema. 

En fin, de momento, mientras no pueda engordar mi nómina, me toca engordar el ahorro todo lo posible (que al final es una de las cosas que te abren las puertas a tu futura vivienda).