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Alquiler opción a compra. Inmueble hipotecado

12 respuestas
Alquiler opción a compra. Inmueble hipotecado
Alquiler opción a compra. Inmueble hipotecado
#1

Alquiler opción a compra. Inmueble hipotecado
Buenas,

Os cuento para que podías asesorarme y escuchar vuestras opiniones.

Estoy intentando comprar un apartamento y el asesor inmobiliario da la posibilidad de alquiler con opción a compra,  la venta la hace una inmobiliaria pero es de un particular .La compra sería como primera vivienda habitual, pero realmente lo quiero como inversión para arrendar, es decir no seria yo el que habitase la vivienda. El piso está hipotecado, según nota simple, y me planteo las siguientes cuestiones:

  • ¿Es posible vender un inmueble con cargas como en este caso, con el alquiler con opción a compra? Tenía pensado que siempre debe estar libre de cargas..
  • ¿Qué ocurre si el propietario durante el periodo del alquiler no atiende a los pagos de la hipoteca? ¿Existe posibilidad de embargo? En ese caso ¿Qué ley ampara al comprador?
  • ¿de que manera interviene en la operación el banco donde está suscrita la hipoteca?
  •  ¿es posible sub alquilar a un tercero?
  • He leído que para evitar males mayores lo aconsejable es inscribir la operación en el registro de la propiedad ¿Qué impuestos y en que cantidades porcentuales incurre el comprador?  Bajo mi punto de vista sería una doble imposición, 1 cuando se firma el contrato de alquiler y 2 cuando se ejecuta la opción a compra
  • Teniendo el importe del precio acordado para la compra ¿Qué ventajas veis para el comprador respecto al pago al contado? (Yo veo que ninguna salvo que se acuerde mantener el precio al final del alquiler, y ni si quiera por el punto anterior)
  • Por último, ¿sabéis de algún sitio o documentación sobre esto, donde me pueda asesorar?

Gracias por adelantado
#2

Re: Alquiler opción a compra. Inmueble hipotecado
Hola,
Respondo a tus preguntas 

  • ¿Es posible vender un inmueble con cargas como en este caso, con el alquiler con opción a compra? En este caso no estás comprando estas pagando una opción de compra por tanto no hay de momento trasmisión del inmueble.
  • ¿Qué ocurre si el propietario durante el periodo del alquiler no atiende a los pagos de la hipoteca? ¿Existe posibilidad de embargo? En ese caso ¿Qué ley ampara al comprador? Hay posibilidad de embargo, no eres todavía comprador.
  • ¿de que manera interviene en la operación el banco donde está suscrita la hipoteca? No interviene, la mayoría de hipotecas impide el alquiler pero mientras el banco cobre las cuotas no hay problema
  •  ¿es posible sub alquilar a un tercero? Es posible siempre que el propietario permita que se haga.
  • He leído que para evitar males mayores lo aconsejable es inscribir la operación en el registro de la propiedad ¿Qué impuestos y en que cantidades porcentuales incurre el comprador?  Se debería inscribir aunque no te garantiza nada, por la opción de compra en teoría se liquida ITP en la práctica a saber, no es que haya un paraguas juridoco para este tipo de contratos ya que es un contrato doble. Alquiler y compra.
  • Teniendo el importe del precio acordado para la compra ¿Qué ventajas veis para el comprador respecto al pago al contado? Las ventajas las tienes que ver tu, yo soy poco amigo de los alquileres con opcion.
  • Por último, ¿sabéis de algún sitio o documentación sobre esto, donde me pueda asesorar? Sitios confiables no hay, jurisprudencia al respecto seguro que hay bastante.

Saludos 

#3

Re: Alquiler opción a compra. Inmueble hipotecado
Gracias por contestar,

Si la mayoría de bancos impide el alquiler con opción a compra, si que debe estar en la operación para que la autorice, y por tanto eso da seguridad a la hora de negociar, si no cobra las cuotas de la hipoteca y embarga el problema lo tiene el propietario...,  tendría que haber una clausula en el contrato de alquiler que refleje esta posibilidad y dejar clara la postura ante este hecho...
#4

Re: Alquiler opción a compra. Inmueble hipotecado
No, no impiden el alquiler con opcion a compra, impiden el alquiler.

Saludos 
#5

Re: Alquiler opción a compra. Inmueble hipotecado
No entiendo, como va a impedir un banco el alquiler, entonces no habría alquileres en este país, si precisamente muchos inversores compran viviendas con hipotecas para alquilar..
#6

Re: Alquiler opción a compra. Inmueble hipotecado
Hola,

Vete entendiendo, añado a ver si crees que a los bancos les gusta que inviertas con pólvora ajena y ahora pregunto yo que también me gusta, ¿crees que el banco cuando financie tu vivienda habitual para invertir no pondrá en la escritura de la hipoteca que hay que solicitar permiso para alquilar?.

Saludos 
#7

Re: Alquiler opción a compra. Inmueble hipotecado

Top 10
W. Petersen
No siempre lo impiden, limitan la forma, dos ejemplos:

Es cláusula de resolución anticipada del préstamo:

Si se arrendara el inmueble a terceros por renta anual que, capitalizada al 6%, no cubra la responsabilidad total asegurada, o si no se hiciera constar en el contrato de arrendamiento cláusula de revisión de renta de acuerdo con las variaciones del IPC (índice de precios al consumo).  

Esta cláusula que sigue, viene de una hipoteca bastante antigua:

... se arrendara mediante contrato que suponga anticipación de rentas o se pactase en él una renta anual cuyo valor de actualización, calculado de acuerdo con lo establecido en la Orden ECO/805/2003 de 27 de marzo, diese como resultado un importe inferior al de tasación a la que refiere la cláusula XX de esta escritura, o si, tratándose de arrendamiento de vivienda, se pactase un plazo superior al mínimo legal de 5 años ....

Esto tiene su lógica, si la hipoteca no se paga, no pueden verse obligados a aceptar a un inquilino dentro de la finca, más allá de lo que tienen que permitir.


http://www.rankia.com/blog/economia-domestica/

#8

Re: Alquiler opción a compra. Inmueble hipotecado
La clausula del valor de capitalización sigue apareciendo todavía en todas las escrituras o en la gran mayoría de ellas, una capitalización del 6% me parece un tanto elevada. Con unos ingresos de 1000 euros a perpetuidad se obtiene un valor de garantía hipotecaria de 200 mil euros. A ojo.

La última hipoteca que he firmado con liberbank impide toda práctica de arrendamiento que haga que la garantía pierda valor, como ejemplo da la capitalización al 6% que se me antoja difícil en ciertos inmuebles pero al dejarlo abierto y ser solo un ejemplo hace que el alquilar un inmueble a efectos del banco sea una pérdida de valor debido a que la gran mayoría de viviendas alquiladas no se pueden tasar como la norma dice.

Si se hiciesen las cosas bien que no se hacen habría que pedir permiso al banco, el problema es que los bancos en este sentido no están predispuestos.

Yo tuve una cláusula de impedimento absoluto firmada con Santander, entendi siempre que no apostaban a que pudiera pagar la hipoteca, mi capitalización era 0% y los últimos 3 meses negativa por motivos personales decidí que el inquilino viviera por amor al arte.

Saludos 








#9

Re: Alquiler opción a compra. Inmueble hipotecado

Top 10
W. Petersen
A ver jabarrio estas hipotecas son de 2003-2006 ... esto son 15 años !!! Tengo ya 58 años, como te puedes imaginar es edad para estar más saliendo de ellas, que entrando !!! 

De la primera hipoteca que firmé allá por los 90, no lo tengo escaneado por dos razones, una que no tuve escáner particular  hasta 2008 o tal vez 2010, y la segunda es que tampoco tiene sentido escanearlas ahora, cuando llevan años canceladas....

Curiosamente la del 6% es la última hipoteca que firmamos particularmente, la otra cláusula es anterior, de la penúltima.

Lo que no he mirado es que cláusula hay en un par de hipotecas de empresa (naves), iniciadas hace unos 3 años y dos la otra, a  ver si me acuerdo y mañana o pasado lo veo en el despacho y copio el pacto ese.

http://www.rankia.com/blog/economia-domestica/

#10

Re: Alquiler opción a compra. Inmueble hipotecado

Top 10
W. Petersen
Por motivos laborales, hemos cambiado de domicilio varias veces, y con hipoteca hemos alquilado las fincas al precios de mercado, sin tener en cuenta esta cláusula, sin pedir autorización al banco, porque ya intuíamos la respuesta..Es decir, por el camino del medio !!! 

De todos modos, si se alquila una vivienda hipotecada con un contrato "normal" absolutamente ajustado a la L.A.U., en caso de impago, que  por fortuna, algo de acierto, hacer previsiones previas realistas, sin voluntarismo y obviamente algo de suerte,  nunca fue el caso, albergo dudas muy serias que el banco pudiera hacer valer esta cláusula para algo beneficioso en la ejecución hipotecaria.

Cosa distinta seria que se contratara un alquiler que realmente perjudicará la finca a largo plazo, del tipo de contratos que en más de una ocasión ha contando Tristan el subastero (desconozco si acudes a su blog) del tipo a 20 años sin IPC, a precio que no llega ni al 50% del habitual de la zona, y que a la postre los supuestos inquilinos no aparecen por ahí en meses y si lo  hacen es de visita o tienen subarriendo , porque curiosamente esto también lo permite el contrato del "magnífico" alquiler  !!! 

http://www.rankia.com/blog/economia-domestica/

#11

Re: Alquiler opción a compra. Inmueble hipotecado
Solo sucede con las viviendas, las hipotecas sobre activos industriales y locales se entienden como inversión, de hecho las cláusulas bancarias son estándares y especifica que en vivienda.

No tiene sentido que en inversiones se pongan impedimentos.

Saludos 
#13

Re: Alquiler opción a compra. Inmueble hipotecado

Top 10
W. Petersen
Reconozco que me he olvidado de mirar eso .... pero es lógico ¿cuántas empresas tienen las fincas en una sociedad distinta a la comercial o industrial? A montones, y luego las alquilan a la filial o vinculada de producción o comercialización.

http://www.rankia.com/blog/economia-domestica/