Dudas sobre capacidad de adquirir segunda vivienda

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Dudas sobre capacidad de adquirir segunda vivienda
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Dudas sobre capacidad de adquirir segunda vivienda
#1

Dudas sobre capacidad de adquirir segunda vivienda

 
Hola, 

A pesar de ser lectora frecuente, este es mi primer mensaje en el foro. Os agradezco de antemano el tiempo que dediquéis a resolver mis dudas. 

Os comento nuestra situación. Actualmente mi pareja y yo tenemos una hipoteca (la llamaré “hipoteca 1”) de la que nos queda por pagar unos 12 años. Con esta deuda vamos muy desahogados, ya que la mensualidad supone tan sólo un 9,7% de nuestros ingresos medios mensuales (media de las 14 pagas)

Sin embargo, tenemos claro que en algún momento nos gustaría irnos a una vivienda mejor (“hipoteca 2”) y si podemos, mantener la actual para alquilarla (“alquiler 1”). 

Le hemos echado un ojo a una vivienda, es de obra nueva, aún está por construir. Se estima que la hipoteca de esta segunda vivienda se firmaría dentro de dos años (a la entrega de llaves). Hasta entonces hay que aportar el 20% del valor de la vivienda (en varias cuotas) y el IVA en el momento de la escritura. Para poder hacer frente a este gasto inicial, aunque tenemos ahorros, éstos no nos son suficientes y tendríamos que pedir un préstamo personal a 10 años. Con lo cual, nuestro nivel de endeudamiento evolucionaría de la siguiente manera (de forma muy aproximada, ya que no supongo ninguna variación en ingresos ni en precios de alquileres, ni en posibles diferenciales de préstamos): 

-          Desde firma de hipoteca 2 hasta fin de préstamo (dentro de 10 años): hipoteca 1 + préstamo + hipoteca 2 = 40% endeudamiento (sin alquiler 1) o 35% endeudamiento (con alquiler 1) 
-          Desde fin de préstamo hasta fin de hipoteca 1 (unos 4 años en total): hipoteca 1 + hipoteca 2 = 34% endeudamiento (sin alquiler 1) o 30% (con alquiler 1) 
-          Desde fin de hipoteca 1 (dentro de 12 años) hasta fin de hipoteca 2 (dentro de 30 años): hipoteca 2 = 24% endeudamiento (sin alquiler 1) o 21% (con alquiler 1) 

Me preocupa el primer tramo, donde tendríamos 3 deudas durante los próximos 10 años. Además, estamos haciendo los cálculos con lo que nos ofrecería el banco actualmente en cuanto a condiciones de préstamo y de hipoteca 2. Pero la hipoteca 2 se firmaría dentro de 2 años, con las condiciones que habrá en ese momento (que no sabemos cuáles serán). No sé si al estar justo al 35-40% de endeudamiento (con los cálculos actuales) podríamos tener problemas para que nos den hipoteca. 

Ahora mismo nuestra situación laboral es estable. Somos una pareja de 38 años, los dos estamos fijos en el trabajo y con 13 años de antigüedad, y al menos a muy corto plazo no creemos que la crisis del covid nos afecte de manera muy significativa laboralmente. 

¿Qué opináis? ¿Lo veis una locura meternos en algo así justo en este momento? 

¡Muchas gracias!
#2

Re: Dudas sobre capacidad de adquirir segunda vivienda

Independientemente de que en este momento conviene tener toda la cautela que sea razonable tampoco es para quedarse paralizado y no hacer absolutamente nada si todos hiciéramos lo mismo sistema colapsaria.

Dicho esto efectivamente el problema parece estar en el primer tramo en el que vais al límite incluso por encima del límite que suelen poner los bancos para conceder hipotecas que está entre el 35 y el 30% de los ingresos vuestro caso el ingreso del alquiler no contaría en el momento en el que estáis pidiendo la hipoteca porque no estaría formalizado con lo que solo contaréis con vuestros ingresos regulares

La idea es buena pero quizás como alternativa convenga considerar otra vivienda que no requieran el préstamo personal que parece que es lo que os va a penalizar en este asunto
#3

Re: Dudas sobre capacidad de adquirir segunda vivienda

Yo también veo que el préstamo os hace endeudaros muy cerca o superando el límite aconsejable.

Os voy a proponer otra opción, que es ampliar la hipoteca que ahora tenéis, es decir, pedir algo más de dinero en esa hipoteca. En principio las condiciones serán mejores que las del préstamo, lo habitual es pagar menos intereses, así que es posible que os queden cuotas mejores para pedir la segunda hipoteca. 

Y desde luego hacer una revisión de gastos, reducir todo lo posible estos dos años y poder pedir lp mínimo posible en la hipoteca 2.

Saludos


#4

Re: Dudas sobre capacidad de adquirir segunda vivienda

¡Muchas gracias por vuestras respuestas!

El problema es que al ser viviendas de obra nueva en lo que nos estamos moviendo, vamos a tener el mismo problema de desembolso inicial en casi todas.

Supongo que el 30-35% que manejan los bancos aplica a todos por igual, me refiero a que un 35% para alguien con ingresos bajos supone más esfuerzo que para alguien con ingresos más altos. No sé si el hecho de tener ya un piso con una gran parte de la hipoteca pagada mejoraría nuestras condiciones de solvencia de cara al banco.

Por otro lado, las condiciones que nos han dado para el préstamo personal creo que no están mal. Es a un 2,5% el primer año y al 1,5% + euribor los siguientes. Meter una cantidad adicional en nuestra hipoteca 1 entiendo que modificaría las condiciones de la misma, y la verdad es que tampoco nos convendría que cambiasen, ya que actualmente la tenemos a euribor + 0,37.

Con lo cual, quizá las distintas opciones sean:

- En caso de decantarnos por este proyecto concreto, intentar reducir un poco más el préstamo tirando de los ahorros (pero tampoco queremos quedarnos a cero!), y reduciendo gastos (con el tema del covid van a ser buenos meses de ahorro en gasolina, restaurantes, vacaciones, etc)
- Ser más cautos y esperar un par de años a ver qué encontramos entonces. En esos dos años, podríamos o bien dejar de amortizar hipoteca 1 hasta el máximo desgravable y ahorrarnos ese dinero para la futura entrada de casa 2, o bien amortizar hipoteca 1 quitándonos cuota en vez de años. Quizá la opción 2 sea mejor a la larga, pero no nos permitiría ahorrar tanto de forma inmediata.
#5

Re: Dudas sobre capacidad de adquirir segunda vivienda

Creo que estás mezclando conceptos: Deuda a corto vs Deuda a largo plazo.

Un préstamo personal suele ser una deuda a corto plazo (habitualmente con condiciones de financiación peores que las deudas a largo plazo). Al contraer esta deuda, además te impedirá en un futuro a optar a contraer una deuda a largo plazo.

Ten en cuenta que la ampliación de la hipoteca actual la podéis hacer en capital y en años (convertirla en deuda a largo plazo), por lo que aunque a priori las condiciones sean peores que las actuales en tipo de interés,  tiene la gran ventaja del plazo y sobre todo del tipo de interés, que siempre será mejor que un crédito personal.

Si os queda poco por pagar, el banco querrá volver a teneros como clientes y seguro que si bien no respetará el 0,37% que tenéis, siempre os hará una buena oferta, y si no.... haced un cambio a otro banco y listo!
#6

Re: Dudas sobre capacidad de adquirir segunda vivienda

Por lo que seguro que no pierdes nada es por preguntar en tu banco sobre la ampliación de la hipoteca 1. 

Las condiciones del préstamo personal son buenas, pero habitualmente las condiciones de las hipotecas son mejores. 

Por supuesto la opción de esperar un par de años y ahorrar más esta ahí. 

Saludos 
#7

Re: Dudas sobre capacidad de adquirir segunda vivienda

Hola,

Como es tu primera hipoteca cual es su diferencial? valor actual de vivienda? Valor de tasacion que tiene a ojo? Que entidad da préstamos a 120 meses? De cuanto es el préstamo? Cuanto ahorrais al año? Alquilariais antes de comprar la vivienda? Donde compráis? En cuanto compráis? 

Saludos


#8

Re: Dudas sobre capacidad de adquirir segunda vivienda

Gracias por las respuestas, iremos a nuestro banco a preguntar por una ampliación de la hipoteca 1, a ver qué condiciones nos dan. 

Jabarrio, a lo que preguntabas:

Como es tu primera hipoteca cual es su diferencial?
euribor + 0,37
Quedan por pagar 80K a 12 años.

valor actual de vivienda? Valor de tasacion que tiene a ojo? 
240K aprox

Que entidad da préstamos a 120 meses?
De cuanto es el préstamo?
40K

Cuanto ahorrais al año?
Si no aportáramos nada de amortización anticipada a hipoteca 1, unos 27K sin privarnos de nada. Hay margen de mejora si fuese necesario.

Alquilariais antes de comprar la vivienda?
Tendríamos que esperar a que nos dieran casa 2 para poder alquilar casa 1.

Donde compráis? En cuanto compráis?
El Cañaveral, Madrid. 450K + IVA.

Añado además: cero hijos (y sin planes de tenerlos). Sin planes de comprar coche en futuro próximo.
#9

Re: Dudas sobre capacidad de adquirir segunda vivienda

Con  un diferencial 0,37 lo normal es que te modifiquen el diferencial al solicitar ampliación ya que entre otras cosas con un 0,37%  el banco no gana dinero a sus ojos.

Lo normal si vas a solicitar 40 mil a 10 años es que negociaras la inclusión en la hipoteca 2 de lo que quedará por pagar de los 40 mil que no será poco.

Además se lo iría adelantando al banco.

Saludos


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