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Pedir hipoteca para extinción de condominio

12 respuestas
Pedir hipoteca para extinción de condominio
Pedir hipoteca para extinción de condominio
#1

Pedir hipoteca para extinción de condominio

Mi caso el siguiente. Necesito realizar una extinción de condominio del 50% de vivienda  de la que somos copropietarios yo y mi hermano 
-Valor de la vivienda: no se ha tasado aún pero alrededor de 150000 valor total de mercado, valor total escriturado en herencia 95000, tengo que negociar la compra con mi hermano y posiblemente intentaré que sea alrededor de 60.000 por la que le compre su 50%. Lo que tengo en mente es pedir una hipoteca del 50% del valor total de la tasación que sería la parte que me transmite, esperando que dicha tasación  sea alta, para que al aplicarme el 80% de sobra pueda pedir los 60.000, no se si en esto voy bien encaminada o se me entiende. 
La hipoteca la vamos a pedir yo y mi pareja, ambos indefinidos, con ingresos totales de 2200 mensuales, tenemos un prestamo del coche que tenemos que terminamos de pagar en año y medio 350,00.Puedo avalar con la mitad de la vivienda heredada cada que me pertenece. Queríamos una hipoteca variable, sin vinculaciones en la que pagáramos alrededor de 300 euros en 20 años o 350 en 15 años y tenemos unos ahorros de 5000 euros, para los gastos creo podremos pagarlos ya que no tenemos que pagar transmisionesy el ajd es al 1%  , no tenemos ni idea de hipotecas. Alguien nos ayuda? 

#2

Re: Pedir hipoteca para extinción de condominio

Hola,

La operación inicialmente es viable, deberías ir pensando en el reparto de la vivienda ya que tu tienes ta un 50% a lo que el reparto sería 75% tuyo y 25% de tu pareja. Ese es el reparto más lógico y el que posiblemente admitan gestoras de los bancos. Un reparto 50% a 50% incluye una donación.

La vivienda se hipotecaria integra es decir no pones la parte de tu vivienda como aval de la hipoteca sino que la vivienda es la garantía íntegra.

Al haber escriturado la herencia por 95.000 tu hermano va a tener que pagar por ganancia patrimonial.

La mayoría de los bancos van a incluir los gastos de formalización de la extinción en la hipoteca a ojo es 1,5% de ajd doy esta cifra ya que no se donde esta la vivienda y NGR (notaria gestoría registro) aproximadamente 1300 euros. Como te he dicho va dentro de la hipoteca.

La hipoteca a 15 años o 20 años tipo variable se me antoja corta más cuando en otro hilo creo recordar que añadidas bebé por lo que van a reducir el endeudamiento, al ser variable deberías ir al máximo plazo para que el ratio de endeudamiento a ojos del banco sea el menor.

Si la vivienda necesita reforma deberías solicitar presupuesto e ir negociando con el banco esta reforma, no todas las entidades permiten esa ampliación de capital aunque por números podría ser viable.

Hipoteca sin vinculación, la única entidad que inicialmente se me ocurre para esta extinción, con aplicación para reforma, buenas condiciones a variable y demás es bankia, solicitaría hipoteca a 30 años.

Por lo demás iría a cualquier entidad con todos mis papeles y hablaría de realizar la extinción con un director. Aunque parezca sencillo hay muchos directores que no tienen ganas de hacer las extinciones.

Saludos 
#3

Re: Pedir hipoteca para extinción de condominio

Muchas gracias por contestar, en el bbva me dijo que no me cubría gastos de gestora, notaría y  registro ni de la hipoteca ni de la extinción, tampoco me comentó nada de vinculaciones, ni tipo de interés ya que me dijo que primero había que tasar y entregar la documentación, tampoco me dijo si el estudio financiero tenía coste, eso sí la tasación la pagaba yo, me dejó claro que no me ampliaban la hipoteca para la reforma ni gastos, que según la ley hipotecaria solo se podía hipotecar por el valor de la compra de la vivienda, respecto al reparto sería como tu has dicho yo 75 mi pareja 25, el inmueble está en Málaga centro. Podemos vincular el seguro de la casa y las dos nóminas, pero a más cosas me niego😒. He visto que por aquí aconsejan la hipoteca de open bank, lo de variable o fija, mucha gente me aconseja que variable pagaremos menos, como no tengo ni idea... Siempre he vivido de alquiler y no me interesaba comprar, pero con los precios de los arrendamientos y ante esta oportunidad.. Preguntaré en Bankia. Muchas gracias, porque de verdad es que no tengo ni idea😔
#5

Re: Pedir hipoteca para extinción de condominio

Buenas noches

Yo tngo una situación parecida. Cuando se refiere a que la vivienda se hipotecaría íntegra, quiere decir que te otorgan el 80% del valor de tasación de la vivienda entera? Aunque el 50% ya sea tuyo? Yo quiero hacerlo con mi hermano, es decir, extinción de condominio, pago a mi hermano y reforma (la casa está diáfana, no tiene ni instalación de luz ni agua). Utilizaría esa hipoteca para el pago a mi hermano y para la reforma.

Por otro lado, tengo entendido que en la tasación tienen en cuenta el valor del inmueble como si estuviera terminado, presentando un proyecto, cierto? Es decir, no como se encuentra actualmente.

Gracias

Un saludo
#6

Re: Pedir hipoteca para extinción de condominio

Hola,

Hay que mirar la nota simple de la vivienda y como aparece la situación de la misma, posiblemente aparece como vivienda en construcción.

Seria una extinción de condominio con un autopromotor. Al igual que al resto le recomiendo que vayabal banco y comente la situación.

En las extinciones de condominio no suele haber problemas y en este caso si es necesario un autopromotor tampoco.

Se consideraría el valor dado en el proyecto, hace un tiempo tuve un caso de una vivienda de herencia que no necesito extinción ya que era de un único heredero pero si un autopromotor porque estaba a medio hacer, la entidad que financió fue Bankinter que en autopromotores tienen bastante buena fama.

Saludos 
#7

Re: Pedir hipoteca para extinción de condominio

B días

Gracias por la respuesta. Si fuera solamente autopromotor, no podría acceder a una hipoteca para el pago de la mitad a mi hermano, solo para reforma, no? Mi problema es ese, necesito la financiación para el pago de esa mitad y para la reforma total. Mi idea era obtener la hipoteca por el valor total de la vivienda y asi financiar ambas cosas.

Gracias!


#8

Re: Pedir hipoteca para extinción de condominio

No es sólo un autopromotor te darán la parte de tu hermano y lo otro casi seguro que va con certificaciones de obra has descrito unas paredes con techo dudo que el banco te dé un préstamo para reforma cuando la vivienda posiblemente no tenga ni cedula de habitabilidad.

Vamos, parte A para compra y parte B para construir  todo en un préstamo.
#9

Re: Pedir hipoteca para extinción de condominio

Correcto! Esta mañana me lo confirmó el banco. Va todo en uno, siendo la reforma con certificaciones de obra.

Gracias!!
#10

Re: Pedir hipoteca para extinción de condominio

Hola, me encuentro en una situacion similar. Os explico, quiero adquirir la casa de mis abuelos y reformarla. He llegado a un acuerdo con mi madre que me dona su parte, y tendria que pagar la parte de mis otros 3 tios. Ahora, el banco me plantea una compraventa tradicional en la que despues mi madre me haga una donacion de su parte. Y esta mañana he ido a notaria y me platean una donacion de mi madre previa para yo luego hacer una extincion de condominio a las partes de mis 3 tios, y asi ahorrarme el 10% de impuestos de la compraventa. Que pasa que le he planteado esa opcion al banco y me dicen que no, que si lo hacemos asi  solo me podran hipotecar las 3/4 partes del valor de la vivienda. Ya que en la compraventa normal el banco con el 80% aun me sobraba un pellizco para la reforma. Mi duda es… quien tiene razon el banco o notaria?? Tengo la sensacion de que el banco quiere hacer esa gestion xq obtienen ellos mas beneficio. No se si me he explicado bien.
Gracias de antemano 
#11

Re: Pedir hipoteca para extinción de condominio

Hola,

Ahora, el banco me plantea una compraventa tradicional en la que después mi madre me haga una donación de su parte. 
Estos es un tanto raro incluso para el banco ya que tu madre estaría de acuerdo en hipotecar la vivienda y después te haría una donación. Además es mas caro que donar y después extinción. 

  Ya que en la compraventa normal el banco con el 80% aun me sobraba un pellizco para la reforma. 
En la compraventa normal el banco te va a financiar el importe de compra sin pellizcos, no tendría sentido comprar en 80k y que el banco te financiara 85k, esto el banco de España lo lleva mal.

 Tengo la sensación de que el banco quiere hacer esa gestión xq obtienen ellos mas beneficio 
Si el banco tuviera que vivir de las gestiones de liquidación de impuestos no habría bancos. Te están planteando que compres la vivienda también a tu madre y te haga la donación sobre el dinero. Así se financia por encima del importe de compra. 4 partes de 25 de la que solo entregas 3 partes, el problema del señor banquero es que no ha consierado que pagarias ITP sobre 4 partes en lugar de AJD sobre 3 y una donacion sobre una parte.

El problema lo tienes en el desarrollo de la hipoteca que los señores banqueros no saben resolver y hacen las cosas un poco sin cabeza.

Donación + Extinción (Con hipoteca+Reforma): es un verdal de hipoteca pero se puede hacer.

Saludos.
#12

Re: Pedir hipoteca para extinción de condominio

Gracias por tu respuesta. 
Entonces la opción mas logica seria hacer una donación + extincion. La cual el banco me hipotecaria las 3/4 partes del valor de la casa, me equivoco? 
Y pueden añadir un presupuesto de reforma a esa hipoteca? 

Ej. Valor de la casa 85.000€
Valor de las 3/4 partes 63.750€
Presupuesto reforma 23.000€

El banco me daria la suma del presupuesto y las 3/4 partes? 

Si no es así, me interesa que se haga una compraventa para que se financie por encima del importe de la compra? 

Gracias de nuevo, estoy bastante perdido y la negación del banco ante esa opción me ha descolocado


Un saludo

#13

Re: Pedir hipoteca para extinción de condominio

Hola,

El banco va a hipotecar la vivienda al 100%, otra cosa es el importe de hipoteca.

Ejemplos ajusto a 100k de vivienda y explicó los impuestos.

1. Si compra  en 100 k tu madre te dona sus 25k y haces la reforma. El problema se da en que hay dos impuestos ITP y ISD. Creo que esta es la opción que propone el banco y fiscalmente es desfavorable.

2. Te donan 25 k de vivienda, extingues condominio con hipoteca, pagas ISD por 25k y extingues adjudicando el resto por AJD.

El tema está en la tasación y en la hipoteca. En 1. La hipoteca es normal en 2. La hipoteca es especial.

Si tasan la vivienda en 125k y te dan 80% de tasación entonces te dan 100k de hipoteca esto es relativo. En 1. En teoría te quedan 25k para reforma (donado por tu madre) y es complicado porque las hipotecas standar están sesgadas en importe en 2. Te dan 100k también 75% de LTV para la extinción y 25% de LTV para la reforma.

La diferencia son unos miles de euros de una forma a otra y la dificultad para conseguir las hipotecas también hay que considerarla ya que en 1. Te van a dar 80k a 90k. Creo que la forma 1. Puede llegar a suponer un desembolso brutal de dinero y aunque la 2. Es más difícil de conseguir es a la larga mucho mejor.

Saludos






#14

Re: Pedir hipoteca para extinción de condominio

Buenas tengo una hipoteca con mi e mujer llevo pagando la hipoteca solo desde hace 5 años, firme contrato con mi ex mujer diciendo q si yo me quedo con la casa ella renuncia a su parte, como puedo hacer una eztinsiion d condominio con un nuevo banco soy funcionario y fijo

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