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Futura hipoteca para vivienda de obra nueva

Futura hipoteca para vivienda de obra nueva
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Futura hipoteca para vivienda de obra nueva
9 respuestas
    #1

    Futura hipoteca para vivienda de obra nueva

    Srank

    Buenas a todos. Tengo una consulta sobre una posible futura hipoteca que igual solicito a algún banco (ahora soy del banco Santander) en dos años más o menos.

    Tengo pensado adquirir una vivienda nueva (se está construyendo y tardará unos dos años) en Pamplona cuyo precio es de 239.000€ con el IVA ya incluido. La vivienda sería la primera que tengo en propiedad y la primera que compro. La usaría para vivir, vivienda principal.

    La forma para pagar a la inmobiliaria es que el 20% de la vivienda se pague de una vez para formalizar el contrato, y el 10% (IVA) se pague en 19 mensualidades. Ese 30% sería sin hipoteca ni nada, lo pagaría yo directamente a la inmobiliaria. Esto es así porque el piso aún está en construcción. Una vez pagado el 30%, se pagaría el 70% de la vivienda (escritura pública), y ahí ya si pediría una hipoteca. La inmobiliaria deja elegir el banco.

    El caso es que quiero asegurarme de que cuando llegue el momento me concedan dicha hipoteca. Para hacer frente al 20% de la vivienda necesito solicitar un préstamo de 15.000€ que devolveré en 48 meses. Esto lo solicitaria en breve, en cuestión de días. Por tanto, una vez pagado ese 20%, a partir del mes que viene empezaría a pagar las 19 mensualidades para el 10% de la vivienda.

    Dentro de 19 meses solicitaría la hipoteca con la intención de que el banco cubra el 70% del precio de la vivienda, que son 167.000€, para yo ir pagando la hipoteca después mes a mes. 

    Necesito saber si el banco me concedería dicha hipoteca. Cuando la pida es previsible que no tenga los ahorros que ahora tengo (más de 44.000€), ya que los usaré para pagar ese 30% de la vivienda. Calculo que tendré un saldo positivo de entre 10.000 y 2.000€ cuando tenga que solicitar la hipoteca. He realizado cálculos con las condiciones que explico y tirando hacia escenarios de mucho gasto y las cuentas salen bien. Además podría pedir un préstamo mayor y devolverlo con más plazo (hasta 96 meses) si fuera necesario.

    Ahora mismo cobro 1800€ netos al mes. A partir del 1 de enero del 2020 serán 2000€ y es posible que mejore más mi sueldo en la empresa con el tiempo. Mi contrato laboral es indefinido desde que entre en la empresa en el 2015 y el empleo es muy estable.

    El salario neto de mi pareja, con quién viviré en la nueva vivienda, sumara mas ingresos, entre 500€ y 1000€ al mes aproximadamente.

    Hay que tener en cuenta además que cuando solicite la hipoteca más adelante, aún estaré pagando parte del préstamo de los 15.000€, cuya mensualidad al mes sería en torno a 355€ como mucho y quedarán por pagar unas 28 mensualidades (esto puede ser diferente si elijo un préstamo distinto). Quiero saber si es un problema pedir una hipoteca mientras sigo pagando otro préstamo. Si la mensualidad del préstamo le pareciera muy alta al banco, podría pedir el préstamo para devolver en hasta 96 meses, en vez de 48 (y la mensualidad pasaría a ser de 200€ como mucho), aunque a costa de pagar más intereses a la entidad que me dé el préstamo.

    Necesito estar seguro de que cuando llegue el momento, el banco me conceda la hipoteca para no tener problemas con la inmobiliaria. Además necesitaría que el banco cubriera completamente el 70% del precio, sin que se me pida pagar una entrada o parte de golpe. Entiendo que esto último no sería necesario, al haber yo pagado ya el 30% de la vivienda. Podría hacer frente a gastos menores de pedir la hipoteca (1000€ aproximadamente o algo más si fuera necesario, pero no mucho más). Al ser vivienda nueva, ¿la hipoteca podría pedirme que pague el IVA (10%) de nuevo? Serían más de 20.000€ y eso sería un problema, no tendría ese dinero. Se supone que ya lo habría pagado además a la inmobiliaria, con ese 10% en 19 plazos. 

    Otra duda es si el banco me concedería el 100% del 70% de la vivienda. ¿Sería así?

    ¿Como lo veis? ¿Crees que se me concedería la hipoteca? Muchísimas gracias.

    #2

    Re: Futura hipoteca para vivienda de obra nueva

    Pvila314

    Creo que estás confundiendo algunas cosas. 

    En primer lugar, lo que tú llamas el 70% del precio de compra, no es tal cosa. De cara al banco, el precio de compra (que se tiene en cuenta para determinar el importe máximo financiado) suele ser el precio sin impuestos ni gastos asociados a la compra. En resumen, ese 70% que dices tener que financiar con una hipoteca, en realidad sería casi el 80%.

    Necesito saber si el banco me concedería dicha hipoteca. Cuando la pida es previsible que no tenga los ahorros que ahora tengo (más de 44.000€), ya que los usaré para pagar ese 30% de la vivienda. Calculo que tendré un saldo positivo de entre 10.000 y 2.000€ cuando tenga que solicitar la hipoteca. 

    La horquilla baja me parece un escenario rozando la temeridad. Por cierto, debes saber que el banco va a tener en cuenta tus deudas para determinar si te concede la hipoteca.

    La forma para pagar a la inmobiliaria es que el 20% de la vivienda se pague de una vez para formalizar el contrato, y el 10% (IVA) se pague en 19 mensualidades.

    No entiendo cómo vais a a pagar el IVA antes de la compra de la vivienda.

    Por otro lado, sólo hablas del IVA pero ¿sabes que la compra-venta conlleva otros gastos que no mencionas en ninguna parte? ¿Cómo piensas pagarlos?

    Desde mi punto de vista, creo que tenéis ingresos suficientes para la compra pero que partís de pocos ahorros para hacerle frente. Quizás si os apretáis el cinturón en los próximos meses y os quitáis de encima el préstamo antes de hacer la hipoteca... 

    Saludos

    #3

    Re: Futura hipoteca para vivienda de obra nueva

    Mbmbmb

    He hecho los cálculos con la hipoteca de Openbank. Si el valor de la vivienda es de 215000 sin IVA te van a financiar un máximo de 172000 euros. Con la. Hipoteca variable a25 años el primer año pagas 728 y los siguientes 628. 728+355 son 1083. Dado que se supone que no debéis pasaros de un endeudamiento superior al 30% de vuestros ingresos lo veo muy justo.

    Puede saliros bien, ojo, y hay bancos que prestan más del 80% del precio de compra, pero vais justos.

    Saludos

    #4

    Re: Futura hipoteca para vivienda de obra nueva

    Jaume82

    Buenas,

    Entiendo que la finca cuesta 215000€ aprox, necesitarás 12900 entre IVA y costes (notario, registro ...) Y 43000€ (20% de la compra) y hipltecarte por 172000€.
    Des de mi punto de vista vas al límite. Consultalo con un banco para que te diga cómo lo ven, y tener una primera impresión.
    Su fueses mi hermana te diría, no corras, casas siempre las habrá, espérate a ahorrar toda la entrada y gastos. En la vida hay IMPREVISTOS. El mercado inmobiliario hoy en día está estabilizado...
    Saludos y suerte

    #5

    Re: Futura hipoteca para vivienda de obra nueva

    Pvila314

    Entiendo que la finca cuesta 215000€ aprox, necesitarás 12900 entre IVA y costes (notario, registro ...) Y 43000€ (20% de la compra) y hipltecarte por 172000€. 

    No sé como has hecho los cálculos. Creo que más bien sería esto:

    • Si el precio con IVA (10%) es 239.000€, el precio de compra es 217.300€.
    • Los gastos asociados a la compra-venta (incluyendo impuestos, notaría, gestoría, etc.) suelen rondar el 15%: 32.600€.
    • Esto implica que se necesitan para la compra aproximadamente 217.300 + 32.600 = 249.900€.
    • Si previo a la compra el afectado tiene que pagar un 30%, esto es 65.190€, la hipoteca deberá ser de 184.710€.

    Saludos

    #6

    Re: Futura hipoteca para vivienda de obra nueva

    Srank

    Muchas gracias por las respuestas. Las tendré en cuenta y avisaré por aquí con lo que me digan en el banco, que he pedido cita con ellos antes de hacer nada.

    Tened en cuenta que la inmobiliaria me exige el pago del 30% con el IVA. Es decir, en 19 meses tendré que haber pagado 71.700€. Eso puedo afrontarlo sin problema, pidiendo un préstamo eso sí.

    De ahí que el esfuerzo económico quiza me sea algo grande. Y por eso me pregunto si cuando tenga que pedir la hipoteca, tendré que afrontar de nuevo un gasto muy grande de golpe. Sería un problema que la hipoteca me exigiera el pago del IVA, el gasto más grande. Podría afrontar tasación, gastos de compraventa, etc. más pequeños, pero el IVA son más de 20.000€ de golpe.

    Lo ideal sería que el banco me incluyese los gastos/impuestos de pedir la hipoteca en el propio préstamo. ¿Creeis que puede suceder? Muchas gracias.

    #7

    Re: Futura hipoteca para vivienda de obra nueva

    Pvila314

    Sigo sin entender tu duda del IVA. El IVA sólo lo pagarás una vez sobre el precio de compra.

    Ya te dije que deberás desembolsar un total de casi 250k€ (asumiendo que el precio sin impuestos fuesen los aprox. 217k€, cosa que no has confirmado y empiezo a dudar si realmente conoces). Si debes avanzar 71.700€, esto significa que la hipoteca deberá ser de unos 178k€. Dado que 178k€ es un 82% del precio de compra, empieza a estar fuera del rango en el que los bancos suelen financiar. Suele ser hasta el 80% aunque hay excepciones. Sin embargo, en tu caso tienes el agravante de que, cuando vayas a pedir la hipoteca, tendrás un préstamos y eso juega en tu contra.

    ¿Has hecho números con alguna de las calculadoras de hipotecas de Internet de qué cuota te supondría una hipoteca de 178k€? ¿Qué porcentaje de los ingresos netos mensuales supone esto?

    En el caso que te den la hipoteca, ¿has pensado que pasaría si pierdes el trabajo y tardas unos 6 meses en encontrar otro? ¿Supondría esto que incurrirías en impagos? Debes pensar en estos escenarios, aunque te resulten improbables.

    Si los números sólo te cuadrasen en un escenario ideal, olvídate de comprar. En las décadas en las que se tarda en pagar una hipoteca es muy probable que haya imprevistos. No pretendo espantar a nadie pero hay que ser realista porque hay mucho en juego.

    Saludos

    #8

    Re: Futura hipoteca para vivienda de obra nueva

    Why so serious

    Es que me parece a mi que ni el OP lo sabe. A pesar de que se le ve meticuloso, lamentablemente en nuestro pais la gente no es muy docta.

    Veamos. 239k con IVA, precio de compra = 217.3k (IVA = 21.7k)

    • A pagar ahora = 20% * 239k = 47.8k
    • A pagar mensualmente (19 mensualidades) = 10% * 239k = 23.9k = 1.3k/mes
    • Ingresos mensuales = 1800 (OP) + 500 (pareja) = 2300
    • Tienes 44k. Digamos que con algo que tenga tu pareja, algo que ahorres, que negocies pagar menos de esos 47.8k... digamos que lo cubres.
    • Aqui ahora tienes que vivir 19 meses con 1000 euros al mes (2 personas). Puedes?

    En 19 meses llega la compraventa:

    • Precio piso = 217.3k
    • A pagar al promotor = 217.3k - 47.8k ya pagados = 169.5k
    • A pagar gastos extras = 5% compraventa = 10.9k
    • Financiacion 80% =  173.9k => no te da para pagar los 180.4k que tienes que desembolsar

    Todo esto con los datos tan liosos que das. Todo esto suponiendo que el IVA este incluido en el 30% que le das al promotor y que no tengas que soltarlo tu de golpe en la compraventa (a los 19 meses) ENTERATE.

    Ahora hay que tener en cuenta:

    1. Compras sobre plano - en teoria la tasacion sera superior a la compraventa - puede que 80% de tasacion si te de. No se sabe
    2. Tambien puede que los precios bajen y la tasacion no te de. No se sabe
    3. Tambien puede que ganeis mas de lo que he asumido y ahorreis durante esos 19 meses y si os de. No se sabe
    4. O que os echen a alguno y no ahorreis nada. No se sabe
    5. Tambien puede que lo dejes con la parienta y se lia un follon importante. Cuando entiendo que los 44k los pones tu. No se sabe

    Vamos, que has explicado fatal, seguramente porque ni tu sabes Como va a funcionar la operacion (enterate que Estas mirando gastarte 240k del tiron, pero enterate bien, pagale 100 euros a alguien que te asesore). Y hay un monton de factores de riesgo. Puede que seas ahorrativo al tener esos 44k, puede q vivas en casa d tus padres, o que te lo hayas encontrado... No se sabe.

    Luego 1800 netos imagino seran sobre los 28k, Ella 500 netos seran sobre los 7k. Con 35k ingresos un piso de 240k... Casi 7 veces el ingreso bruto anual.

    A todas luces estais apuntando muy alto. Por otra parte no se conocen circunstancias personales, si sois ahorrativos etc... enfin, muchas incognitas para darte un consejo definitivo.

    Suerte

     

     

     

     

     

    #9

    Re: Futura hipoteca para vivienda de obra nueva

    Danielrt

    Hola, mi mujer y yo hace un año iniciamos una compra parecida, ahora estamos a pocos meses de la entrega y en breve iniciaremos los trámites para buscar la financiación que consideremos se adapta mejor a nuestras necesidades.

    Te explico algunas cosas que hicimos nosotros y que nos ayudaron a decidir, ya que al igual que tú, la mayor preocupación era la posibilidad de que después de dar gran parte de nuestros ahorros, no nos concedieran la hipoteca para hacer frente al pago final. 

    1º.-La promotora que vende el piso nos hizo un estudio de viabilidad (no sé si en vuestro caso esto es así). Tuvimos que aportar nuestras declaraciones de rentas, ahorros, contratos laborales, nóminas etc...todo igual que cuando solicitas una hipoteca. Esto lo hacen ya que nos darán la posibilidad de subrogarnos a la hipoteca que tienen contratada para la construcción del inmueble. Luego tu puedes aceptarlo o buscar mejores condiciones de financiación, pero tomar la decisión sabiendo que la promotora (o el banco que hay detrás de hipoteca de la promotora) te considera "apto" ya es un primer paso hacía tu tranquilidad.  

    2º-Con los datos económicos de la operación y los documentos que habíamos aportado a la promotora, nos fuimos a nuestro banco de confianza y expusimos la situación. La idea de esto es doble, por un lado saber si el banco en estas condiciones te concedería la hipoteca (que en nuestro caso la respuesta fue afirmativa) pero también hemos conseguido que durante este último año estén siendo bastante complacientes con nosotros ante la posibilidad de que podamos contratar la hipoteca con ellos.   

    3º.- A pesar de que un banco te consideren "apto" para una operación así, no creo que sea suficiente para tomar una decisión de este calibre. El motivo principal es que tu situación económica y personal puede cambiar, o también la situación del mercado inmobiliario y en caso de que vaya a peor lo que ahora es "apto" mañana puede ser lo contrario. Sabemos todos que un banco no es una ONG y se pueden lavar la manos. En consecuencia, nosotros nos  "auto-impusimos" el límite de tener ahorrado el 35% sobre el PVP del piso que compráramos. Este % lo decidimos pensado en que un banco de forma generalizada te va a financiar el 80% del PVP (con el matiz de que la tasación no este por debajo), deberíamos asumir sin financiación si o sí, el 20% restante + 10% IVA + los gastos (+o- un 3,5%).

    Creo que este auto-límite de ahorro (cada uno el que se fije) es importante especialmente cuando compras obra nueva en construcción. Normalmente las promociones son de varios inmuebles, y el PVP puede variar mucho dependiendo de los m2, del nº de habitaciones, la altura del piso, coger 1 o 2 plazas de parking y mil variables más... Esta claro que a todos nos gustaría elegir el mejor inmueble de toda la promoción y es fácil tener el pensamiento de "por un poco más..."  pero esa frase puede llevarte a comprometerte en algo que luego no se pueda asumir. Esto último no lo digo porque sea tu caso,ni mucho menos, lo único que planteo es que el ejercicio de auto-imponerse un límite para mi debe estar presente en una compra de este tipo.

    Bueno, que me he enrollado mucho aunque espero que como mi experiencia para tomar la decisión fue parecida, te pueda servir de ayuda.

    Saludo a todos

    #10

    Re: Futura hipoteca para vivienda de obra nueva

    Pvila314

    Como norma general, nadie debería meterse en la compra de una vivienda sin disponer al menos del 35% del precio de compra y, además, si la cuota de la hipoteca le supone más del 30-35% de sus ingresos netos.

    Saludos

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