Vivienda por terminar

Hola buenas tardes,

Después de leeros varias veces , me he decidido a escribir por si alguien me puede ayudar.

Estoy pensando a comprar una vivienda por terminar . Está la estructura hecha (paredes, techo, distribucion interior), y falta todos los interiores (yesero,albañil,fontaneria,electricista, pintor, puertas, ventanas,.....es decir, todo el interior) La vivienda lleva 17 años parada, pero está en perfecto estado de conservación y pienso que vale la pena intentarlo.

El vendedor me pide una parte del precio en b porque dice que si es todo legal tendria que pagar un montón de dinero. El caso es que en la escritura consta como 'proyecto de vivienda' que como es obvio no se cumplio en su momento y claro, el  compró el terreno por poco dinero comparado con ahora y por eso me lo pide. Qué hariais?

El seguro decenal obviamente tampoco está hecho, quien debe costearlo si se pudiera hacer?

Gracias de antemano a quien responda, muy agradecido de verdad porqué no sé que hacer.

Hola de nuevo. Me respondo yo una parte,

He ido al registro y me han dicho que el seguro decenal no hace falta por ser una vivienda tan antigua y que cuando la termine la podre inscribir en el registro sin problema.

Lo que aún dudo es si hacerle caso en como pagarle el precio. No me hace gracia ensuciar dinero si no hace falta. Además no es legal. Pero el lo pone como condición de compra. Qué hariais si de verdad os interesara lal vivienda?

Gracias de nuevo

Bueno, en este foro no aconsejamos cometer ilegalidades, así que no, no pagaría nada en negro. Aparte es que te puede perjudicar en el futuro, y probablemente te comprueben el valor y te hagan pagar el impuesto correspondiente por el valor real.

Estoy de acuerdo, y yo no quiero cometer ninguna ilegalidad, pero la vivienda me interesa y no quiero perderla.

Se me ocurre que si pudiera saber el valor real de la propiedad podria escriturar por esa cantidad, de esa forma no cometeria ninguna ilegalidad. Pero no se como conocer ese valor. Tu sabrias indicarme como? Si es que se puede saber ese valor. 

Gracias

Bueno, por un lado tienes el valor fiscal, que lo puedes sacar de la web de Hacienda de tu CA, y luego el de mercado, que podrías obtener con una tasación. Otra cosa es que hay que escriturar por el precio pagado, no por el valor real, que puedes utilizar para liquidar los impuestos, pero no para la escritura, cualquier manifestación distinta de la real es una falsedad.

Cuando dices valor real para liquidar los impuestos te refieres al valor fiscal, no?

Gracias

No necesariamente, pero si, me refiero al valor que van a dar por bueno en Hacienda. Quiero decir que en la liquidación puedes poner el valor sacado de tablas o fiscal y te lo darán por bueno, pero en la escritura hay que poner el precio realmente pagado, no se puede poner ningún otro, porque la escritura da fé de la operación realizada y del precio pactado, otra cosa sería una falsedad documental.

De acuerdo, me ha quedado claro, gracias.

Ahora me han salido dudas de que impuestos tengo que pagar, y el notario no sabe decirme cuales tampoco.

Resulta que como se trata de una vivienda sin terminar de hace tanto tiempo, no se si debo pagar IVA o ITP. Sabrias decirme?

Está la estructura hecha de la vivienda y faltan los interiores. En la escritura pone vivienda en construcción, pero si hacemos la compraventa y cambiamos de propietario, no sé qué hay que pagar, si IVA o ITP.

Las viviendas sin terminar llevan IVA, y del 21%:

https://www2.agenciatributaria.gob.es/es13/s/iafriafrc05f

concepto de edificación terminada:

https://www2.agenciatributaria.gob.es/es13/s/iafriafrc05f

Los enlaces no los puedo abrir, sale error.

Ostras, si es el IVA creo que desistire, porque un 21% es mucho....

Gracias

nforma

 131905-EDIFICACIONES. ENTREGA: VIVIENDAS SIN TERMINAR

Pregunta

• Una promotora A ha adquirido, mediante escritura pública, un conjunto de viviendas en construcción, comprometiéndose la parte transmitente a la terminación de las obras y a la obtención de las licencias de ocupación de las viviendas.
  
  Con posterioridad a la finalización de las obras, la entidad suscribe contratos de arrendamiento con opción de compra sobre tales viviendas.

  ¿Cuál es el tratamiento fiscal de dichas operaciones?

Respuesta

• A) Entrega de las viviendas:

  La entrega de las viviendas en construcción adquiridas por la promotora A estará  sujeta y no exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido, tributando al tipo general del 21  por ciento.

  La construcción del resto del inmueble, hasta su finalización, por parte de la entidad transmitente, constituirá una prestación de servicios o una entrega de bienes, según el caso, que también estará sujeta y no exenta del citado Impuesto.

  La primera entrega de las viviendas será la que, en su caso, realice la entidad adquirente, promotora A,  una vez finalizada su construcción.

  ·Concepto de entrega: 

  A falta de la aportación de otros elementos de prueba que indicaran otra cosa,  el otorgamiento de escritura pública equivale a la entrega de la promoción inmobiliaria en construcción que no estaba finalizada, produciéndose el efecto traslativo de la propiedad de la misma. 
  
  La entidad compradora se convierte en promotora de la edificación desde el momento que adquiere una edificación en curso no terminada, cuya finalización encarga a la parte vendedora, ejecución de obra incluida en el propio precio de la compraventa. Esta situación se produce con independencia de que la consolidación de la posesión plena de la promoción inmobiliaria se produzca una vez haya finalizado la construcción.

  B) Arrendamiento con opción de compra:

  Cuando las viviendas adquiridas en construcción por la entidad adquirente, cuya promoción o construcción es terminada por la misma, sean objeto de contratos de  arrendamiento con opción de compra, tales arrendamientos estarán  sujetos y no exentos del Impuesto sobre el Valor Añadido.
  
  La  entrega de la vivienda por parte de la promotora A al arrendatario que la viene ocupando, en virtud de un contrato de arrendamiento con opción de compra, tendrá la consideración de primera entrega a efectos del artículo 20.Uno.22º de la Ley 37/1992, estando, por tanto,  sujeta y no exenta.

Normativa/Doctrina

• Artículo 4 , 5, 20.Uno.22º y 23º Ley 37 / 1992 , de 28 de diciembre de 1992 .
• Consulta Vinculante de la D.G.T. V 1801 - 11 , de 12 de julio de 2011

Informa

 133110-EDIFICACIONES. ENTREGA: CONCEPTO EDIFICACIÓN TERMINADA

Pregunta

• ¿Cuándo se entiende terminada una edificación? ¿Tendrían que estar terminadas las obras en las zonas comunes para que la vivienda adquiriese tal calificación?

Respuesta

• Se considera terminada una edificación cuando es objetivamente apta para un uso concreto (oficinas, aparcamiento, vivienda, etc), sin necesidad de que el adquirente realice obra adicional alguna.

  Si la construcción no se encuentra finalizada no cabe considerar como terminado el objeto de la entrega, resultando indiferente el grado de avance de las obras del edificio entregado.  El certificado de finalización de obraexpedido por el arquitecto  será un elemento de prueba de la finalización de la misma, si bien, cabe que se encuentre terminada sin tal certificación.

  En el caso de  viviendas, la  cédula de habitabilidad es un trámite legal necesario para su utilización como tales, por lo que no se considerará terminada la vivienda que se entregase sin haber obtenido la misma.

  Respecto a las zonas comunes, son elementos complementarios, de manera que si el objeto principal de la entrega (la vivienda) se encuentra terminada, el hecho de que no lo estén los demás elementos complementarios no es impedimento para considerar la operación como primera entrega de edificación terminada.

Normativa/Doctrina

• Artículo 20 .Uno.22º Ley 37 / 1992 , de 28 de diciembre de 1992 .
• Consulta Vinculante de la D.G.T. V 1415 - 13 , de 24 de abril de 2013
• Consulta Vinculante de la D.G.T. V 0436 - 16 , de 04 de febrero de 2016

Mucha gracias por toda la información Leopol72.

Pero esta mañana he ido a Hacienda  a hacer la misma pregunta y me han dicho que se paga ITP por tratarse de una venta entre particulares. Resulta que se aplicaria el IVA al 21% si el vendedor no fuera un particular, sino una empresa o sociedad.

Qué opinas?

Bueno, aunque sea un particular, si es el que inició la construcción, se le podría considerar empresario, quizás aquí podría entrar en juego la figura del empresario urbanizador y devengarse igualmente IVA. Ese tema no es fácil, habría que estudiar el caso.

Pero si no hay duda de que el vendedor no es empresario en ningún caso, ITP como te han dicho, mejor para ti ya que rondará el 10% y no el 21%.