Inversión inmobiliaria apalancada

6 respuestas
    #1
    Luismi777

    Inversión inmobiliaria apalancada

    Lo había puesto en otro post antiguo, pero lo traigo aquí para ver que opinais:

     

    Me gustaría saber que pensáis acerca de esta forma de inversión. No estoy 100% seguro de si lo leí en alguno de los libros de Kiyosaki o directamente me lo he inventado. Se lo he propuesto a algunos amigos pero no les ha interesado mucho.

     

    La idea sería poner un fondo común (probablemente constituir una empresa, por ejemplo 4 personas x 50.000 € = 200.000 €). Con ese dinero se compra un piso de 120-130k y se reforma para dejarlo listo para alquilar. Con eso en la empresa aún quedan 50k. Una vez ese piso está alquilado y estamos ingresando, se compra otro piso y esta vez se hipoteca. La idea sería poner el primer piso como garantía adicional al comprar el segundo, de forma que las condiciones de financiación sean un poquito mejores que las que obtendría cualquiera al comprar un piso. Con los 50k que quedaban se ejecuta la reforma del segundo piso, se pagan los gastos y se da una pequeña entrada, si hiciese falta.

     

    Según creo haber leído, si los bancos saben que estás en el negocio inmobiliario y la empresa que compra el piso está ingresando por varios pisos, te miran con otros ojos a la hora de concederte nuevas hipotecas, ya que una vez tienes por ejemplo 4 pisos, es más complicado que la empresa se quede sin ingresos y no pueda pagar las hipotecas. Se puede quedar un piso vacío 3 o 4 meses, o incluso 2 pisos, pero es muy complicado que se queden todos vacíos y tengas que entregar las llaves al banco.

     

    La idea no es hacerlo hasta el infinito para conseguir 100 pisos, entre otras cosas porque no te financiarán poniendo como garantía pisos que ya han sido puestos como garantía, así que quiero dejar claro que mi idea no es hacer una especie de negocio piramidal que por otra parte el banco tampoco te financiaría, sino invertir en inmobiliario de forma apalancada. Por otra parte, lo más probable es que si esto se pudiese hacer, hubiese que hacerlo con pisos "del banco", que al parecer es cuando ponen buenas condiciones.

     

    ¿Conocéis a alguien que haya hecho algo parecido a esto? ¿Es más factible hacerlo en otros países que en España?

     

    Un saludo.

  1. #2
    Hposu
    en respuesta a Luismi777

    Re: Inversión inmobiliaria apalancada

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    Así de saque, te diría que Kiyosaki és un poco flipadete y que lo suyo en España es complicado que funcione por varios motivos.

    El primero es que hay un impuesto sobre la compra de vivienda que supera el 10%.

    Vamos a hacer numeros:

    Inversión: 200.000

    Coste 1r piso: 120.000 + 30.000 reforma= 150.000

    Impuestos 1r piso: 12.000€

    Coste 2º piso: 120.000 + 30.000€ reforma= 150.000

    Impuestos 2º piso: 12.000€

    Hipoteca: 2*(150.000 + 24.000) - 200.000= 124.000€

    Alquileres netos sin gastos etc... = 2*(400*12)= 9.600€

    Rentabilidad (sin contar coste hipoteca)=9.600/200.000= 4.8%

     

    En resumen, que si sube el precio de los activos ganas y si baja piérdes.

    Pero todo esto lo digo partiendo de la base de que soy un p... contracultural que no se cree la recuperación del ladrillo de este año... Tengo que decir que me equivoco muchas veces...demasiadas.

  2. #3
    Luismi777
    en respuesta a Hposu

    Re: Inversión inmobiliaria apalancada

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    Gracias por responder, Hposu.

    Yo también pienso que la "recuperación" no es tal, pero pensaba que apalancando se podrían conseguir rentabilidades decentes. Si los periódicos dicen que se saca un 5% de rentabilidad, pongamos que siendo realistas y con gastos te saques un 4%. Si te apalancas 4 veces deberías sacar un 16%.

    Pero puede que tengas razón y entre gastos e impuestos se coman la inversión. No se.

  3. #4
    Hposu
    en respuesta a Luismi777

    Re: Inversión inmobiliaria apalancada

    Ver mensaje de Luismi777
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    Creo que si te constituyes como sociedad para dedicarte a comprar y alquilar, no pagas impuestos. Lo que no sé es que hace falta para poder hacerlo.

     

    A mi el tema immobiliario me tiene desconcertado y me dá pánico.

     

    De hecho, mi familia tiene un edificio heredado (y pagado) alquilado, y la verdad es que le sacamos aproximadamente un 3% anual teniendo en cuenta que siempre hay algún piso vacío.

     

    Un abrazo!

  4. #5
    Romanrdgz
    en respuesta a Luismi777

    Re: Inversión inmobiliaria apalancada

    Ver mensaje de Luismi777
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    Hace poco lo discutí con alguien que conoce el mundillo. La idea era algo así como montar un "Housers honesto", donde no se fuese un trozo enorme del pastel en comisiones al promotor, o se contratase de forma oscura a las empresas de reformas (comisiones más que probables).

    El tema es que esta persona, que como ya digo está en ese mundillo, afirma que darle un 10% del valor del piso al promotor no es nada descabellado, por mucho que a mí sí me lo pareciese. Si esa era la partida a recortar más obvia, la idea en plan "crowdfunding" de masas hacía aguas, porque acabarías siendo lo mismo que Housers.

    Él proponía entonces hacerlo más en plan asociarse menos de 10 personas. El tema está en fiarse de las otras 9 para estas cosas.

    En todo caso, esto mismo, pero comprando barato (y sin impuesto de transmisión, tengo entendido), es lo que hacen los subasteros, si bien creo que son más de vender rápido sin reformar salvo casos excepcionales.

    De todas formas, yo no pediría hipotecas ni me apalancaría para este tipo de negocio: pones la pasta, compras, reformas, vendes más caro, y repites hasta que hayas doblado la pasta que te cuesta un piso. Entonces empiezas a comprar de 2 en 2, o compras uno para alquilar y repites el proceso anterior con el primero.

  5. #6
    laowei1500
    en respuesta a Luismi777

    Re: Inversión inmobiliaria apalancada

    Ver mensaje de Luismi777
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    La idea es buena y funciona pero con otra operativa.

    La rentabilidad objetivo debe estar por encima del 20% (ROE) para lo cual es crítico seleccionar muy bien q inmuebles cuadran.

    Si te interesa el tema, mándame un privado y te cuento sin problema.

  6. #7
    laowei1500
    en respuesta a Hposu

    Re: Inversión inmobiliaria apalancada

    Ver mensaje de Hposu
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    Hposu, no mates al mensajero, Kiyosaki lo único que ha hecho ha sido poner en lenguaje sencillo para que se entienda una serie de conceptos que no son tan fáciles de comprender para el común de los mortales básicamente para forrarse vendiendo libros cosa que ha hecho y que tiene un gran mérito

    Lo de Kiyosaki funciona, sólo hay que entender el fondo de la cuestión y ver cómo hacerlo en cada sitio

    Pero creeme, funciona y en las condiciones actuales de mercado, de hecho mejor incluso que en Estados Unidos ;)

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