Hipoteca compartida con mi madre ¿Es posible?

Buenas a todos...

Mi problema es el siguiente. Mi madre acaba de vender su proiedad en Madrid y se ha trasladado a Andalucía para estar cerca de mi, pues su salud es delicada.

Actualmente está de alquiler, pero esta interesada en comprar un piso. Tiene disponibles 110.000 € pero quiere comprar una propiedad de 150.000 €, por lo que le hacen falta pedir una hipoteca de unos 60.000 €. El asunto es que al tener 66 años sus posibilidades de conseguir una hipoteca a largo plazo, con una cuota baja, son excasas.

Con mi total ignorancia pensé que yo (su hijo) podia pedir a mi nombre una hipoteca por los 50.000 € que necesita para cubrir lo que falta para la compra y los gastos de la compraventa , pero si la propiedad no está a mi nombre me han dicho que es imposible.

Luego pensamos la posibilidad de que me hiciera una donación inter-vivos, y hacerme cargo yo de todo, pero en andalucía para hijos mayores de 35 años (yo tengo 40) supone unos 15.000 €.

Otra opción que barajamos es poner la vivienda a mi nombre y que ella me "cediera" los 110.000 € para el pago de la misma... pero nos han dicho que eso puede verse como una donación encubierta y que hacienda nos haría pagar el impuesto de donaciones anteriormente citrado mas la multa correspondiente.

Por ultimo, pensamos en poner la vivienda para su uso y disfrute y la nuda propiedad para mi, pero tampoco nos conceden la hipoteca de ese modo.

Solo nos queda valorar la opción de poner la vivienda a nombre de los 2, pero muchos bancos nos dicen que habiendo alguien mayor, no la conceden...

Tambien he leido que se puede hacer un prestamo entre particulares y que eso no lleva impuesto, pero no me fio...

¿Alguien me puede orientar sobre como proceder?

¿Existe alguna formula que no implique pagar ese impuesto tan elevado?

Gracias por vuestra ayuda.