Rentabilidad de un piso alquilado

La inversión en alquiler depende mucho de la suerte, pero a diferencia de la bolsa donde si va algo mal vendes y punto, en la vivienda te quedas pillado e impotente dada la legislación que tenemos. Y si... hay seguros y tal, pero habá que pagarlos, reduciendo mucho la rentabilidad, ya que baratos no son. y luego a la hora de pagarte ya veremos por donde se salen para no cubrirte todo.

En efecto como dices, lo normal suele ser dar con gente que paga puntualmente y no da problemas. Pero tambien es normal que a la larga te topes con un bandarra que no solo no te pague sino que no se vaya, te toque denunciar y cuando lo abandone te destroce el piso. Esta situación es además cada vez más habitual en el pais en que vivimos dada la precariedad existente. Y con un caso de estos se te comerán los beneficios de varios años además de los dolores de cabeza que conlleva y tener que enfrentarte con alguien que a saber. Sobre filtrar antes, pues es muy dificil ya que esta gente suele dar muy buena impresión al principio e incluso darte nóminas falsas. Y esto está relacionado con otro dolor de cabeza del alquiler, y es que si de verdad te dedicas a ello, sabrás que se convierte en un trabajo dado el tiempo que consume. Quedar con interesados para visitas, muchos que ni aparecen, inquilinos quisquillosos que se quejan por cualquier cosa o manazas que lo rompen todo con el consiguiente gasto y gestiones de mantenimiento, etc...

Sobre tus datos de la inversión, si has pagado 50k con gastos incluidos no se donde habrás comprado que tenga mercado de alquiler todo el año. En cualquier caso yo no creo que una inversión de tan poco retorno sea ni siquiera interesante. Si a esos 320 le empiezas a restar comunidad, seguros, impuestos, mantenimiento... se quedará en unos 200€ con suerte. Sobre un 4-5% que no está mal y hasta me lo creo, pero yo por lo menos, por 200€ al mes no me meto en semejante tinglado. Sin acritud, todo es cuestión de opiniones, el hilo interesa.

Los números groseros fueraon 50 k compra + 5k impuestos +3k adecento. Gastos totales 360 comunidad+180 ibi+100 seguro. El retorno es muy aceptable, añade la posible revalorización en 4/6 años, que simplemente con que sea muy poco, se suma a la rentabilidad. No estoy de acuerdo en que una inversión con un retonro de un 6% sea mala, es una rentabilidad muy razonable. 

Respecto al tiempo, claro que consume, quebraderos de cabeza algunos, como todo en la vida, no te van a regalar el alquiler, y si me dieran un 6% en un depóstio en el banco santander no habría comprado nada.

El tema de los alquileres creo que todos sabemos los riesgos y los beneficios, el factor suerte, sin duda afecta, como casi todo en la vida. 

Estoy de acuerdo, el hilo interesa.

Hasta hace unos dias yo era un de los posibles inversores para la compra de una vivienda para alquilar, pero un excel me saco de dudas, empiezas con una rentabilidad bruta del 6-8%,cuando metes los gastos la rentabilidad neta se queda entre 2-4%, hasta aqui todo casi normal, pero el remate fue cuando realize el calculo final para vender la vivienda en diferentes plazos 10,15,30 años, hay es cuando viene lo bueno, te das cuenta que lo poco que has ganado durante todo el tiempo que has estado sufriendo con los inquilinos te lo termina quitando el estado con los impuestos, plusvalias municipales, irpf,etc. Teneis que ser conscientes que el gasto obligado a declarar de la amortizacion de la vivienda durante el alquiler luego hay que restarlo del valor de la adquisicion, generenado asi mas impuestos y menos beneficios. Teniendo en cuenta todo esto mi proyecto de inversion paso del 7,5% bruto al 3% neto y al 0,5% real en caso de venta. Espero que alguien me corriga si opina lo contrario.

totalmente de acuerdo,saludos.

Si para encontrar inquilino tienes que acudir a una inmobiliaria mal negocio. A la inmo lo que le urge es alquilarselo a quien sea como sea y cuando antes para cobrar su comisión. Como arrendador te interesa esperar, ver posibles inquilinos solventes que te den buen flling...Etc... Hoy lo normal es que haya muchos interesados en alquilar los pisos. Es más cada vez oigo más eso de hemos dicho que si a 10 pisos siempre se lo alquilan a otro... Gestionar un alquiler lleva tiempo y esfuerzo, y eso es algo que he visto que muchos arrendatarios no tienen. Quieren alquilar cuanto antes y cobrar... Y luego vienen las sorpresas. Un saludo

Yo te deseo suerte, mucha suerte.

Estoy en el bando de que por 200 euros al mes de rentabilidad no me meto en ese tinglado, te lo aseguro, pero cada uno hace lo que considera.

Y te deseo suerte porque es el factor clave, si tienes suerte, unos buenos arrendatarios, que te guardan más o menos el piso en buen estadoy pagan, pues genial. Solo que pilles a uno que sea malo (cosa a dia de hoy, demasiado habitual), pues las cosas se tuercen y mucho.

Desde tardas 6 meses a sacarlo, sin cobrar, y además con el piso destrozado, a simplemente que se vaya, te deje el piso hecho unos zorros y unicamente con lo que tienes que pintar y reponer el beneficio de un año ya lo hayas perdido (y este seria el mejor de los casos).

Saludos.

Creo que es un error lo de 200 euros al mes. Las inversiones nunca se tienen que fundamentar en el retorno monetario como tal, hay que analizarlas desde el punto de vista del %. El planteamiento se tiene que hacer desde el punto de vista de rentabilidad porcentual anual, de forma que la pregunta que debemos hacernos es si es correcto o no lo es, lograr una rentabilidad del 6% anual sobre el capital invertido. Añadiendo se se ha comprado a muy buenos precios para tener cierto potencial  -modesto- pero potencial, de subida de precios. Es decir, si inviertes 55.000 euros, logras un retorno durante 10 años del 6%. o del 5% me da igual..., y logras vender la vivienda dentro de 10 años en 65.000. Verás que es una opción muy interesante.

Conozco los riesgos de alquilar, llevo 20 años haciéndolo con varios inmuebles y como dices, el riesgo es el que es, tambien te digo que por ahora, salvo cosas muy puntuales, algún retraso, y alguna fianza que he tenido que utilizar para limpieza y recibos pendientes, no he tenido ningún problema. Quizá he tenido esa suerte, o quizá he sabido meter a las personas adecuadas (no sabría decirte). Pero por ahora no he tendio especiales problemáticas.

Supongo que son diferentes puntos de vista. Un saludo.

Correcto en tu planteamiento de lo que importa es la rentabilidad.... pero, y ese es un pero mayúsculo, no es lo  mismo un depósito que el tiempo, las llamadas, la desesperación, el papeleo y los follones que te puede organizar un mal arrendatario.

Y eso, por más que no hayas tenido ninguno en 20 años (cosa de la que me alegro y ojalá sean muchos más), es simple y llanamente una cuestión de suerte.

Porque por más que exijas, pidas, investigues, entrevistes, pidas informes, etc.... lo que sea... al final, si ese tipo no te quiere pagar no te pagará. Y no se irá. Y le tendrás que hechar a través de un juez. Y posiblemente (no siempre), te destrozará el piso.

Y la salud, que al final es la que se resiente, no se paga con un 5, ni con un 6 ni con un 8.

Saludos.

Obviamente no es lo mismo un depósito, como obviamente no es lo mismo la rentabilidad que te da un depósito que la de una vivienda alquilada. Si lso depósitos rentaran un 6% ni se me pasaría por la cabeza buscar un 6% con una vivienda alquilada, sería de locos. Como dices las llamadas, papeleos, y follones que te puedes encontrar van "en la nómina". De hecho, en cierta forma para eso cobramos.

Respecto a lo de suerte, es muy relativo. El factor suerte siempre está, pero puedes guiar tus decisiones y tus pasos para que la suerte sea un 1% y el resto el 99%. NO es lo mismo alquilar con aval bancario, que si el. No es lo mismo alquilar a un sin papeles que a un profesor de facultad o a un anestesista (por decir algo) con plaza en propiedad. Tengo en uno de ellos a una señora mayor, su hija vive enfrente, pero la buena mujer quiere tener su intimidad, tiene su pensión (fue maestra) y no tiene mucha pinta de dejar de pagar y ponerse a darle ladrillazos al wc. No es lo mismo alquilar a estudiantes, que alquilar a estudiantes con el aval solidario de todos los padres...., 

Por lo tanto, es muy relativo eso de la suerte, no creo mucho en ella, y si pones medios y sentido común reduces mucho (no lo eliminas) el riesgo que comentas. De hecho, muy mal no lo estaré haciendo cuando hasta ahora no he tenido problemas serios, salvo alguna cosa puntual y solucionable con 100 euros que se descuentan de la fianza.

En cualquier caso, tampoco es problema que alguien este 6 meses sin pagar. Si lo metes en costes de varias viviendas durante 20 años te das cuenta que no te afecta a la rentabilidad del largo plazo. Es como si eres accionista del santander y te hace una ampliación de capital, te afecta ese año, pero si tienes las acciones desde hace 20 años y pretendes seguir con ellas, ni lo notas.

Saludos!

No hay duda que lo estás haciendo bien, como bien dicen, la suerte hay que buscarla.

Un aval es lo mejor, pero para pisos de "alquiler barato", es muy difícil conseguirlo... al igual que normalmente el anestesista ya no se mete en ese piso "barato".

Las personas mayores suelen ser serias y buenas pagadoras, y además con arrendamientos largos (a menos que fallezcan...).

Pueden ser un poco tiquismiquis pero nada que no se puede llevar.

Yo con profesores no he tenido grandes experiencias... muy provisional todo, si son jovenes, en fin.... para que contarte.

Eso sí, yo tenía (ahora no lo tengo en alquilar), una vivienda que debido al boom inmobiliario se alquilar a un bajo precio y me viene todo lo "mejor" de la zona.

Saludos.

Estoy de acuerdo. Hablaba de Aval como medida máxima de protección. Evidentemente no es fácil que acepten, y de hecho es absurdo a ciertos perfiles pedírsela. Hay que tener algo de ojo y de mano izquierda, y no es garantía de nada, pero suele funcionar mejor que no tenerlo.

De acuerdo en lo de las personas mayores, se adaptan y cumplen. También es cierto que cuando me piden algo no regateo, ni discuto (siempre dentro de lo normal). Había una ventana vieja que entraba el aire, y me llamaron para repararla, el tipo me envió un par de fotos y era de las viejas, la cambié por una nueva y la mujer me llamó apurada diciendo que no era necesario y que era mucho gasto..., paga puntualmente, no da molestias, y es buena gente. No voy a chapucear una ventana vieja. El dinero del mezquino anda dos veces el camino. Hay que generar cierta empatía y cierta relación seria. Entender que la gente paga por algo y tiene derecho a tenerlo en condiciones razonables, y una ventana rota entrando frio en casa de una señora mayor No es serio.

Tengo un matrimonio de Ecuatorianos que son muy serios, no se quejan, y algún mes si el día 5 no han pagado me llaman para darme una explicación (cosa que agradezco, y les digo que no se preocupen), suelen retrasarse por que al parecer cobran algo mas tarde. Les digo que tranquilos, que me hago cargo y que incluso si algún mes tienen serios apuros que me llamen, que podríamos ver como fraccionar una mensualidad o pagar la mitad y dejar pendiente la otra mitad. Cuando progongo esas cosas, y doy esas facilidades. (sé a quién se lo puedo hacer, ya que sé y me han demostrado que no son caraduras), la gente lo agradece, te dicen que nunca habían tenido un casero así, y estableces una relación cordial y cooperativa con ellos. Curiosamente cuando hay que arreglar algo no me dejan hacerlo, él lo hace, a lo sumo le pago el enchufe, o hace poco pintó el techo del cuarto de baño él mismo, le quise pagar, no me dejó...

Hay que centrar las cosas, cada uno defendemos lo nuestro, pero no quiero ir en modo ogro, voceando y con la apisonadora, especialmente a gente que sé y me consta que son serios pero pueden, puntualmente, tener un tropiezo. Además de ganar dinero digo yo que tendremos que poder conciliar bien el sueño ¿no?

Creo que tu análisis es correcto. Si se piensa en comprar una vivienda o cualquier otro inmueble (terciario) como inversión lo primero que hay que mirar son los impuestos. Entre impuestos a la compra, impuestos a la propiedad (IBI, comunidad en su caso, y alguna tasa), y los impuestos a la hora de vender la rentabilidad se reduce mucho, por no hablar de la cantidad que también hay que pagar a hacienda sobre el alquiler que se percibe. Realizar una operación así financiándola es algo a descartar porque si además se restan costes financieros ya es una ruina total.

La fiscalidad por supuesto puede cambiar, pero en España está yendo cada vez a peor, por lo menos para los inversores particulares, y la tendencia no parece que vaya a cambiar a medio plazo. La fiscalidad a largo plazo es una incógnita total, algo totalmente imprevisible. Luego el bien en sí es ilíquido, es decir, vender un piso no es como vender unas acciones, no es hacer click con el ratón y ya está, sino que lleva mucho tiempo y dependiendo de cómo sea el piso y de la situación de mercado puede ser muy complicado.

Los pisos también se deterioran y eso ya conlleva una depreciación en sí misma, una pérdida de valor. Esta pérdida de valor se puede mitigar teniendo en cuenta principalmente dos factores: 1) demografía expansiva, es decir, que la población crezca mucho y hagan falta más pisos de los que hay (en España más bien sucede lo contrario, que la gente hereda pisos y de repente hay personas a las que no les hace falta comprar un piso, porque entre unas cosas y otras han heredado 2 o 3 pisos ya); 2) mercado limitado, es decir, que en una zona concreta esté ya todo construido y a la gente le dé por vivir ahí cueste lo que cueste (ej centro de gran ciudad); en este caso de piso de centro ciudad el precio refleja la fuerte demanda, y la rentabilidad por alquiler es en muchos casos todavía más baja que en otros lugares, porque se calcula sobre un precio de compraventa muy alto.

Como riesgos del alquiler, el más grande no es el impago, es que te hagan polvo el piso. Eso puede implicar ya pérdida de rentas de un par de años para arreglarlo, teniendo en cuenta no sólo el coste de arreglar los desperfectos sino el tiempo que el piso va a estar parado (es decir, desde que te dejan de pagar, hasta que se va quien estropea el piso, luego llamas a quien te lo tiene que arreglar, que vengan, te lo arreglen, y se alquile de nuevo). Luego está el riesgo de impago, más el tiempo que hay que dedicar a gestionar el alquiler, problemas puntuales que surjan, etc También están los periodos en que el piso está vacío, desde que se va un inquilino hasta que entra otro, y los costes de las pequeñas reparaciones debidas al uso que tiene que asumir el arrendador.

Teniendo en cuenta todas estas consideraciones, comprar un piso para alquilarlo no sale muy rentable, y si hace falta financiación es algo que se puede descartar totalmente. Es también una inversión muy grande y muy poco diversificada para obtener un rendimiento muy bajo y diferido en el tiempo, durante mucho tiempo. El dinero se va todo junto, y entra luego con cuentagotas, y además el dinero está parado y metido en un bien ilíquido.