Te voy a reproducir una parte de mi post de abril:
https://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas/278332--que-hay-que-tener-cuenta-solicitar-hipoteca
Solo en la parte que afecta a lo que preguntas es:
1 – Las entidades financieras
- No son nuestros socios, son nuestros proveedores, y así debe ser, son únicamente nuestros vendedores de dinero.
- No tienen ni el más mínimo interés en comprar / quedarse con nuestra casa, su negocio está en prestarnos el dinero para adquirirla, tener un beneficio, y recuperar su inversión sin contratiempos.
- Su forma de calcular quien posiblemente les pagará, quien no les podrá pagar, o quien les podría pagar con ciertas dificultades, la calculan por sistemas estadísticos de comportamientos históricos de sus clientes, y otros datos externos que pueden conseguir, y básicamente son:
- Moralidad: Analizan el posible comportamiento económico del cliente, por ejemplo que no tenga registrados impagos de cualquier tipo, intentan averiguar si es/son personas moralmente dignas de confianza y cumplidoras de los compromisos que asumen. Si esto es positivo van a un segundo análisis que es,
- Capacidad de retorno: Es un análisis de sus ingresos netos, su estabilidad laboral, sus gastos fijos, la composición familiar (cuantos miembros son en la familia….) al objeto de estimar si con sus ingresos, su capacidad de ahorro tendrá posibilidades más o menos holgadas de pagar las cuotas mensuales previstas del préstamo solicitado, la historia demuestra a las entidades que una familia, aunque con cierto esfuerzo, es capaz de ahorrar entre un 25 y un 35% de sus ingresos netos estables, más allá de esto estadísticamente es donde se encuentran con los problemas de cobro y morosidad, no obstante en la vida de todo hay, hay personas que ingresos modestos son capaces de ahorrar un 50% de sus ingresos, y otras que con ingresos elevados son incapaces de llegar a fin de mes, pero como esto va por volúmenes de datos, creo que no se suele tener en cuenta, se va por lo que la estadística demuestra que es habitual, o sea entre un 25 y un 35%. Si este filtro es positivo, van a un tercer análisis, que es,
- Garantía: Que no es otra cosa que analizar ¿Qué pasa si todo lo hemos calculado antes se va al garete, por que el cliente pierde el trabajo…, o por cualquier otra circunstancia?, pues sale otra pregunta ¿Cómo nos pagará?, aquí aparece la garantía, que en este caso suele ser la vivienda que se adquiere, y por ello y con independencia de que en el pasado se hicieren hipotecas al 100% del valor, las entidades financieras van a lo seguro, que es hasta un 80% en primeras residencias o el 70% en segundas, para el caso de que deban ejecutar la garantía les quede margen para poder venderla a un precio algo inferior al de mercado y haya “espacio” para el cobro de los gastos judiciales que una ejecución conlleva, y que no son nada baratos.
A todo ello le organizan un sistema automático de evaluación, junto con otros parámetros algo menos relevantes, pero que tienen su transcendencia económica, dicho sistema suele ser un secreto celosamente guardado por las entidades financieras, lo cual es lógico que sea así, y aún cuando son sistemas parecidos en todas la entidades, el resto de parámetros es de suponer que sean algo distintos o con matices de una entidad a otra, a mí se ocurriría por ejemplo tomar en consideración , datos como el plazo, la edad de los solicitantes, convendréis que no exactamente lo mismo que una hipoteca acabe cuando uno tenga 73 años, a que se tengan 54, entre otras cosas porque es de prever que con 54 años se tienen ingresos normales y presumiblemente capaces de pagar las cuotas, y con 73 uno habrá estado 8 años cobrando la pensión, que como todos sabemos en España son altas de narices, por tanto no es lo mismo ni de lejos, ……. o se me ocurriría meter en el sistema una simulación de que ocurriría si los tipos suben un par de puntos, que porcentaje de sus ingresos tendrán que pagar los solicitantes, etc. Con todo cada entidad financiera monta un sistema de puntuación para cada parámetro, y cuando a la entidad financiera le interesa conceder más operaciones baja la puntuación mínima de concesión, y si como ahora prefieren dar menos prestamos, suben la puntuación mínima necesaria para decir si.
Es por ello que cuando a un solicitante una entidad financiera le niega un préstamo, tiene ciertas probabilidades de que en el banco o caja de al lado, también le diga “no”, no quiero decir con ello que sea siempre así, esto no sería exacto, pero como los sistemas son parecidos, los datos estadísticos que se manejan son similares, es fácil que ocurra, aunque como he indicado no es siempre así porque una entidad puede ser más exigente que otra.
Entonces tu caso, como yo lo entiendo “peta” por la capacidad de retorno, una situación de trabajo inestable provoca que no se pueda determinar si podrás pagar tu cuota en el futuro, es cierto que con un trabajo fijo a uno también le pueden echar, pero en entornos de crisis se quedan primero sin trabajo los empleados eventuales o a un vencimiento determinado (como los contratos de obra), con lo cual el análisis de la garantía del demandante de hipoteca, sea la casa y en tu caso además que dispones de ahorros, pero los ahorros aunque sean más líquidos que una propiedad en finca, tienen el recorrido de las cuotas de pocos, alguno o muchos meses, pero son una garantía, y las entidades financieras primero quieren que uno pueda demostrar el pago mensual sin necesidad de “tirar” de las garantías.
Lo siento, pero creo que no te será nada fácil.
Como esto es solo la opinión de uno que no trabaja en ninguna entidad financiera convendría que algunos de los foreros que son directivos o empleados de banca o cajas, como por ejemplo (creo. … no estoy seguro) Jexcs71, Peláez, o Cajero Malencarado, (u otros que no me suena que sean empleados bancarios, pero que seguro que además de estos tres existen varios foreros rankianos más) confirmen mi opinión o te digan que no es exactamente como creo.
Xavier.
