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Recuperar dinero promocion o comprar

17 respuestas
Recuperar dinero promocion o comprar
Recuperar dinero promocion o comprar
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#9

Re: Recuperar dinero promocion o comprar

A ver, aún a riesgo de asustarte te digo como lo veo y como creo que es:
El Registro de la Propiedad es el único sitio valido a efectos de terceros, y te pongo un ejemplo. Un señor me alquila una parcela de su propiedad como aparcamiento de vehículos y en el contrato quedamos que el alquiler es de 5.000 euros al mes, y es tan caro porque el Sr. este me da la opción de compra a un precio de 250.000 euros en cualquier entre hoy y tres años, y de este precio me podre descontar tantos recibos de alquiler de 5.000 euros como haya pagado, vamos un alquiler recuperable si compro, si no compro lo pierdo, y esto no es tan raro, mira esto se está haciendo con pisos, porque no se venden y el promotor los alquila, con el alquiler paga la hipoteca, y además si el inquilino esta cómodo allí y esta crisis no le mete en el paro, es posible que lo compre en estas condiciones. ¿Y todo este rollo que parece que ti no te va ni te viene, para qué?, pues mira si este trato no se inscribe en el registro queda como un acto privado, pero si lo registra ya es público, por tanto cualquiera que tenga interés por esta parcela de aparcamiento, y si ha hecho bien, o sea registrado , el otro comprador sabrá que esta parcela esta como mínimo medio vendida o existe un compromiso de venta, y si no lo mira por dejadez, cuando vaya a notario para la escritura el notario le advertirá de que esta comprado algo con un señor que tiene un derecho antes que él, y que antes de pagar que se entere bien de que está haciendo, por el contrario si no se inscribe el tercer comprador no puede saberlo y podría comprar, el notario no podría advertirle por no saberlo tampoco y ya tenemos el “pollo” montado, un juez debería dar la razón a alguien, es un tema largo en el tiempo, luego al comprador al que no le den la razón podría denunciar al vendedor por estafa, en fin una novela.
Todo esto en síntesis y a mi juicio es aplicable a un caso de una entrega a cuenta sin inscribir, solo que aquí no existe legalmente estafa por parte de nadie, pero al no estar inscrito tu contrato en el registro el Banco o Caja de ahorros podrá sin duda alguna alegar ignorancia (no tienen porque saberlo) de que existe un derecho de compra sobre finca que tienes tú, la única forma de hacer que lo sepan y así está regulado legalmente, es que los derechos se inscriban en el Registro de la Propiedad, porque la misma ley dice de alguna manera que si no lo consultas antes es tu problema, y además los notarios antes de firmar cualquier tipo de escritura que afecte a la finca tiene obligación legal de consultarlo.
Luego está lo que dices tú textualmente: No me puedo creer que la caja no reconozca la deuda, la promotora dice que sí que lo hará y que en principio a malas nos venderá el piso en condiciones más ventajosas.... A ver puede que le interese reconocerlo y puede que no le interese, y te pongo otro ejemplo, imaginemos que un promotor (es posible que este no), esté tan “pillado” que no le quede otra que poner las llaves de las fincas en la mesa del despacho de director de la Caja o Banco, diciendo “mira macho estoy jodido de cojones y no te puedo pagar, aquí tienes las llaves de los pisos medio acabados y que tu banco/caja haga lo que pueda, sinceramente amigo director lo siento en el alma, pero no puedo más, estoy arruinado”, luego una de las posibilidades legales es que la caja/banco se vayan a notario con el promotor y escrituren la venta a cambio de deuda (se llama técnicamente “dación en pago”), la caja además tendrá que pagar los impuestos de la compra-venta-dación en pago, el estado no se los va a perdonar por ser la caja tal o cual, ni de coña. En resumen el banco o caja se queda con unos pisos que no le interesan para nada, además tiene que pagar un 7% de impuestos de la compra-venta-dación, la factura del notario, del registro, etc. etc…, y contratar albañiles, fontaneros, etc…. para acabar unos pisos que no quiere, vamos que se los han endosado, y además va a reconocer sin que legalmente deba hacerlo a un señor que dice que tiene entregados de un piso 45.000 euros, y va la caja/banco y se los paga, oye …. ¿difícil no? …..
Pues yo entiendo que hay obligarles a reconocer esto, ¿Cómo?, pues con la ley en la mano, y no es otra que inscribir tu derecho en el Registro de la Propiedad, porque si pasa lo del rollo de antes, que es una posibilidad, puede no ser la realidad al final NO PODRAN ALEGAR IGNORANCIA, debido a que en el momento de la escritura de dación en pago en notario les “señores de la caja tal, es de suponer que saben que el Sr. Paco …… tiene un derecho sobre el piso 4-2ª, y tiene preferencia sobre ustedes porque ha inscrito el derecho con arreglo a la ley antes de hoy”.
Para casi terminar, ¿Por qué la gente no inscribe sus derechos de este tipo?, pues por ahorro, ya que la inscripción paga gastos e impuestos, creo que el 1%, y gastos …. vamos que por ahorro nos jugamos la pasta, tu, y mucha gente, y no pasa nada, o pasa muy pocas veces cuando la economía va bien, porque todo el mundo se gana más o menos la vida, pero ay señor cuando la economía va al revés y son muchos más los que no se la ganan, pues es obvio salen problemas por todos lados.
Finalizando ¿Por qué el promotor os dice que la Caja/Banco os venderá los pisos a buen precio, os engaña?, No, no os engaña, o si, o también puede que se medio crea sus propias explicaciones, a ver, si la caja/banco se queda unos pisos que no quiere para nada intentará venderlos como sea, y una buena forma es contactar con los compradores de las pagas y señales que no creo como he dicho que vaya a reconocer, para llegar si puede a acuerdos con ellos para quitarse los pisos de encima, que cuantos menos le queden mejor, pero esto es una posibilidad, el banco/caja no tiene ninguna obligación legal de hacerlo, lo hará o no, depende por ejemplo del precio que se los ha endosado

#10

Re: Recuperar dinero promocion o comprar

Disculpa, faltaba este trocito ......

el promotor, de si el mercado vuelve otra vez a funcionar, de si los de las pagas y señal pueden pagar una hipoteca, de muchas variables al final.

Siento ser tan duro, pero me temo que esto es así.

#11

Re: Recuperar dinero promocion o comprar

Lo que pasa es que si llegado el momento del concurso de acreedores y en el mismo existiendo unos acreedores privilegiados y preferentes e independientemene de que el Sr. Paco haya inscrito en el Reg.Propiedad sus derechos a la compra de una finca, ¿no es cierto que antes están los derechos del banco como acreedor también que es del promotor al que prestó dinero para construir la vivienda y que una vez hecho el convenio de acreedores, el comprador que entregó unas cantidades a cuenta pueda quedarse a dos velas y no ver nada porque el que ha de responder ante el comprador es el promotor y una vez adjudicada la vivienda en el convenio al banco este último ya no responde ante el comprador, insisto, ya que quién tenía los derechos el comprador era con el promotor y que al finalizar el convenio y liquidación de la empresa del promotor se quedó sin nada por no haber más dinero y bienes que repartir, vamos, que se llevó lo que había en la promotora el banco, hacienda y algún acreedor que estaba primero en la cola?
Perdón por la pregunta-ladrillo que te lanzo.
s2.

#12

Re: Recuperar dinero promocion o comprar

Como tienes más razón que un santo, pues aclaro …..

Todo lo que indico sobre la inscripción registral de los derechos vale para el caso de que la cosa vaya más o menos por las buenas, o sea que el promotor y el financiador (banco/caja) lleguen a acuerdos, aunque estos sean forzados, pero como “partan peras” y esto llegue al concurso de acreedores, puede que el registro de tu derecho sirva para algo, o que no valga para nada, pero aún así seguro que registrado tendrá mejor rango (orden de prelación) ante quienes no lo tienen registrado.

Y te insisto en que en caso de concurso de acreedores, y para explicar cómo funciona, sería otra persona, ya que aquí tengo menos conocimientos, pero seguro que da para 7 u 8 páginas de foro….

#13

Re: Recuperar dinero promocion o comprar

Hola de nuevo;gracias por intentar hacerme entender esta movida;yo hasta ahora creia que si el banco se queda una promocion ya finalizada ponia los pisos mas baratos para recuperar el dinero que dio es su dia en concepto de hipoteca al constructor,comprador,etc..Caixa catalunya y Caixa terrasa crearon unas inmobiliarias hace poco para dar salida a este tipo de pisos;en las noticias dijeron que los cmercializaban hasta con un 30 por ciento menos de su valor;entiendo entonces que lo que la entidad le dio de hipoteca sobre cada piso al constructor debe de ser menor que el precio de venta que ponga este constructor,ya que este buscara su beneficio;llegados a este punto el banco no me venderia el piso con esta rebaja aunque no reconozca mi deuda?Por otro lado,creo entender que al final dices que a malas ese supuesto inscrito el el Registro de la propiedad no serviria para nada?gracias y cualquier idea me la haces saber..un saludo

#14

Re: Recuperar dinero promocion o comprar

Por partes:
TODO ESTO SON HIPOTESIS, PORQUE NO CONOZCO LA SITUACION FINANCIERA DEL PROMOTOR, LO QUE PIENSA EL BANCO O CAJA DEL ASUNTO, ETC. O SEA TODO LO QUE VIENE PONLE VARIAS VECES LA PALABRA “PRESUNTAMENTE”, “POSIBLEMENTE” O “EN EL PEOR DE LOS CASOS PODRIA ….”, QUE ESTAMOS EN UN ESTQADO DE DERECHO Y NADIE ES CULPABLE DE NADA HASTA QUE LO DIGA UN JUEZ.

Primero, yo desconozco la situación financiera del promotor, si puede “aguantar”, o si quiere “aguantar”, o si sus pisos son la creme de la creme y no hay problema, o por el contrario se larga al Brasil por poner ejemplos, y lo deja todo, vamos que esto no son matemáticas ni de lejos

Todo esto PRESUNTAMENTE son cosas que tú no puedes controlar, las controla el banco/caja y algo el promotor, pero no tú.

Opción A) HIPOTESIS de que el banco pacte con el promotor la dación y se quede los pisos a cambio de la deuda, luego para que lleguen en poder del banco/caja hay que pagar los impuestos y gastos calcula sobre el 8-9%, una vez en poder de ellos habrá que ver que falta por terminar, si tienen cedula, permiso de 1ª ocupación, contadores de agua, luz, etc., lo que falta lo tendrá que poner la caja/banco, en teoría (teoría que puede o no ser la realidad) lo que haría la caja/banco seria terminar la promoción para vender, pero imaginemos que tienen varias promociones y claro no las podrán acabar todas, la crisis afecta a todos a los bancos también, por tanto acabaran las que ellos (no tú ni el promotor que las cedió) crean que tendrán mejor venta y esto es opinable como mínimo, la caja tal puede pensar que en Salamanca será más fácil vender los pisos que en Ávila, y si piensan eso irán primero para lo de Salamanca, y otro banco podría pensar que es mejor Ávila, o también podría ser que el director del departamento de fincas de la caja o banco piense que más pronto que tarde encontrarán a un promotor nuevo que se quede con todo y fuera problemas para la caja o banco, por tanto no hay manera de saber hoy por hoy si tu piso estuviere en esta hipótesis que haría el banco o caja. Bueno, pensemos que se la quedan y terminan los pisos, bien pues una vez terminada la obra procurarán venderla lo más caro posible, y si no pueden como mínimo intentaran recuperar el crédito que dieron y los gastos que han tenido, intereses del tiempo si pueden, en fin depende de cómo este el mercado, y si ni así pueden es posible que se planteen perder algo, ¿Cuánto?, no lo sé, la mínima pedida posible, como todo.

Ahora si tú paga y señal está registrada, primero el banco/caja o el futuro comprador del piso (que puedes ser tu mismo), lo tendrá que tener en cuenta, porque al estar registrado es como una segunda hipoteca.
HIPOTESIS para el caso de que el Caja/banco, no quiera saber nada de la dación su favor, el promotor se va al garete, y el tema a subasta judicial, se ejecuta tal como esté la obra en el momento (terminada, medio terminada, etc…..), entonces el juez escucha las ofertas de compra si las hay, y se cobra por preferencia, el primero en cobrar es el de la hipoteca, incluidos intereses, gastos de abogados, etc., y si sobra el siguiente si lo hay, en tu caso si registras tu derecho, cobrarías tu, si es que antes alguno que no cobra se ha adelantado y ya ha inscrito el embargo, luego si hay embargos también por orden, el orden es el primero que inscribe, el segundo, el tercero …….. ¿Pero que puede ocurrir? pues que si las ofertas que recibe el Sr. Juez, son incluso inferiores que la hipoteca (porque nadie ofrece más), el banco/caja solo cobra una parte, y los que van detrás ni un euro, es ahí donde te decía que si registras tu derecho puede que valga para algo o puede que no, ahora bien en mi opinión si no lo registras, ya puedes ir eliminando el “puede”, se convierte en “seguro que no”. Esto no va de proporciones, las hipotecas incluso en concurso de acreedores son deuda preferente, lo que va a proporciones de porcentaje es el resto de las deudas que tenga el promotor, o si en la subasta hay sobrante, este sobrante va proporcional, pero el de la hipoteca es el primero en cobrar, y si tu registras, en caso de sobrante vas tú, insisto si no es que alguien al que el promotor no le pague, como podría ser por ejemplo el albañil o el carpintero no se han adelantado y han registrado el embargo, luego ya vas tercero o cuarto..

Siento el rollo monumental, pero resumir no es una cualidad que yo tenga, o eso me dicen mis colaboradores.

#15

Re: Recuperar dinero promocion o comprar

Queda perfectamente explicado-entonces para no arriesgarse a perder lo mejor seria coprar ahora al promotor y olvidarse del tema...gracias Xavier

#16

Re: Recuperar dinero promocion o comprar

Por favor no actues con solo mi opinión, ya te indico que esto no es una ciencia exacta, y que todo es opinable y matizable, para que fuesen esto matematicas tendriamos que "meternos" en la cabeza del promotor, y en la del Sr. responsable de "enganchadas", o del otro Sr. de control de promociones que van bien, pero que a lo mejor pasado mañana no van tan bien, estar presente en los tratos que puedan hacer, y esto obviamente no es posible. Oye porqué no preguntas por otros lados a ver si coinciden conmigo....