Hipotecas: ¿reducir cuota o plazo en amortización anticipada?

Para hacerte reflexionar comentarte varias cosillas (recordando como bien sabes que el sistema frances de amortizacion hace que estes pagando desde el primer año intereses correspondientes a los años venideros):

1. Historicamente muchas entidades limitaban la posibilidad de entregas parciales. El cliente la unica opcion que tenia era reducir cuota. Eso te dara una idea de que es lo mas ventajoso para una entidad financiera y que es lo mas ventajoso para ti.

2. El hecho puntual de que los tipos de interes esten por debajo de la inflacion interpretalo asi. Como puntual. ¿Que ocurre si volvemos a la situacioon ordinaria en uno o dos años? Economicamente es un tanto paradojico, y sucede en España porque estamos con tipos para alemanes y franceses que no viven precisamente instalados en la inflacion (todo lo contrario)

3. La manera correcta de comparar alternativas seria realizar una simulacion de flujos de caja. Es decir traer a valor futuro los pagos que realizas descontando la inflacion. Se compararia asi un supuesto de menos años y mas cuota y al reves. Si se mantiene siempre la inflacion por encima del coste del dinero tendrias razon. Pero insisto en el punto 2. Historicamente siempre ha sido mejor opcion reducir plazo, porque la inflacion estaba por debajo del tipo de interes.

4. Principio de prudencia: Dado que estas respondiendo con el activo mas importante de tu familia, conviene eliminar cuanto antes ese gravamen. Incrementas tu solvencia y eliminas la posibilidad de problemas futuros.

5. Si te sobra ese millon de pelas es porque la situacion economica es positiva. En el fondo si reduces cuota estas financiando a largo plazo gastos de corto. Es decir estas viviendo mejor (aprovechando para endeudarte por un coche, para vivir por encima de tus posibilidades) a costa del colchon de comodidad de la hipoteca. Un poco de holgura en la cuota no esta mal ante posibles subidas de tipos, pero sin caer en desproporciones. El corto se financia a corto y el largo a largo.

Resumiendo, lo de los tipos de interes reales negativos no va a durar demasiado tiempo.

saludos

Muchas gracias por tu exhaustiva respuesta. Ahondando en el segundo punto al que hacías referencia, es decir, que el diferencial inflacion-euribor tan bajo como está ahora no va a durar (aunque ya lleva un par de años), ¿por qué no aprovechar esta situación transitoria para reducir cuota y, cuando este diferencial vuelva a lo "habitual", es decir, la inflación un par de puntos por encima del euribor, aprovechar entonces para reducir plazo?

En lo que tienes más razón que un santo es en que si el dinero que pagas de menos en la hipoteca lo destinas a irte al Caribe con Curro no es viable, pero ¿y si se invierte?. Si pagas 700 euros al año menos puedes meterlos en una inversión a largo plazo, segura (obligaciones, xej). Además si reduces plazo pierdes años de desgravación... no es que sea mucho, pero si vives de una nómina es lo único que puedes desgravar...

Respecto de aprovechar la distorsion entre tipos e inflacion volvemos a lo mismo. Es decir, tu estas pagando hoy los intereses del mañana. Por exagerar, en el año 29 sobre una hipoteca de 30 no pagaras practicamente intereses. Llegado ese año, el 29 es cuando no te interesara cancelar (ni reduciendo plazo ni cuota).

En cuanto a utilizar el superavit de cash para invertirlo dudo mucho que despues de pagar impuestos en obligaciones de alta calidad haya un beneficio que compense el seguir lastrando tu solvencia.

Respecto a que reducimos las posibilidades de desgravacion, siempre me atendre por el momento al maximo fiscal. Pero creeme, que ya se esta estudiando eliminar las desgravaciones fiscales en vivienda (aunque logicamente los politicos no lo digan). la verdad es que en este pais, realizar inversiones jugando con el marco fiscal a largo plazo es suicida. Hay una falta de respeto a la estabilidad del modelo fiscal (deberia ser leyes especialmente protegidas por mayorias hipercualificadas).

Saludos...

Lo primero k hace un gobierno cdo llega al poder es cambiar las leyes fiscales, eso si k es saber lo k va a pasar en el futuro, e incluso el mismo gobierno ultimamente cada vez k gana las cambia, eso si poco a poco.

Lo de kitar las desgravaciones, umm lo veo complicado, aunke nunca dire nunca jamas, como bien decias en un post, cdo el ciudadano tiene algo k defender, en este caso, vivienda, se vuelve más esceptico al cambio y las desgravaciones son las alegrias del k va por nómina, k son unos cuantos.

Me ha parecido interesantisimo este post, sobre reducir cantidad o plazo, evidentemente estas decisiones implican más factores, como el diferencial de renta respecto de la renta disponible, pero está claro k siempre parece más prudente reducir plazo, si uno no se metió en una cuota k le ahoga, por la misma razón k uno prefiere hacer la hipoteca a 20 años k a 25, siempre k pueda, claro.

Por cierto ing direct ya van sacando más por las hipotecas k lo k dan por depositos, me da k más de uno de ing,a puesto a este foro entre sus favoritos.

salu2

Creeme que el Gobierno, a traves de supuestos expertos independientes esta lanzando globos sondas sobre la posible eliminacion de la deduccion. Algunos del PSOE estan de acuerdo. Consideran que con los tipos actuales, foemntar esa politica de deducciones es alimentar la burbuja inmobiliaria en la que creen. Pero eso si, nada de comentarlo en periodo lectoral.

Es una verguenza...y creeme, ya el Gobierno del PP se cargo el anterior sistema de deducciones. Aquel sistema, que distinguia entre intereses(a restar de la base) y capital 8adeducir de la cuota) era bastante mas jugosos para la gente. Y encima el PP se lo carga. Aducen que el actual beneficia las rentas bajas (y digo yo que cuantos con las rentas bajas pueden beneficiarse de esa ventaja, si muchos no pueden acogerese a financiacion hipotecaria). A los gobiernos se les olvida que representan a todos los españoles, pero que quienes les eligen son la clase media....

Saludos,....

Apreciado Echevarri:
Ante todo gracias por perder el tiempo con una nulidad financiera como yo. De todas formas (y no es que no me fíe ni mucho menos) pertenezco a la rama sanitaria, y los médicos tenemos como norma creernos solamente lo que podemos ver y tocar. He hecho algunos cálculos, ya sé que seguramente desde el punto de vista de un economista no son sostenibles pero algunos son curiosos. Te voy a plantear tres supuestos en base a una hipoteca de 200.000 € a 20 años suponiendo un tipo fijo del 4,5% y una inflación del 3% (si sube la inflación subirán los tipos, por lo que creo que puede ser un margen aceptable). Por lo tanto a la hora de calcular los euros constantes supongamos una depreciación de la moneda de un 3% anual.-

1. Hipoteca sin amortización parcial anticipada: pagaríamos al cabo de 20 años un total de 303.600 €. Al calcularlos como euros constantes con una depreciáción del 3% anual en total habremos pagado 230.828 €.

2. Supongamos que al cabo de 12 meses hacemos una cancelación parcial de 12.000 €. En ese momento capital pendiente 193.688 €. Nuevo capital pendiente: 181.688 €. Se pone a 18 años. Total pagado por todos los conceptos al final del préstamo: 234.130 € constantes. (eso sí, solamente en 19 años).

3. Supongamos que esa cancelación la hacemos de cuota: pagaremos cada mes 78 € menos. En este caso el total pagado al final de los 20 años del préstamo es de 235.431 €.

He repasado los cálculos y resulta curioso: en teoría no deberíamos preocuparnos de adelantar dinero, porque al final ¡pagamos más! (en euros constantes). A la hora de decidir plazo o cuota, la verdad es que es tres cuartos de lo mismo porque la diferencia son 700 € a favor de adelantar plazo.

Con respecto a lo de ganar solvencia, la verdad es que me da igual ser un poco más solvente dentro de 19 años que de 20... si la diferencia fuesen más años o se pudiese adelantar más dinero, vale. Ah, y en todo esto no se ha tenido en cuenta la desgravación: pierdes 1 año, lo cual representa el 15% de los 8509 euros constantes que pagas el último año, lo cual es ... 1276 €, que es más de lo que antes habíamos calculado que te ahorrabas... Estoy de acuerdo en que los gobernantes querrán quitar la desgravación por vivienda, pero la respuesta popular (no me refiero a la del partido) iba a ser de agárrate, por lo que no creo que ningún político en su sano juicio lo haga.

Otro pero. Algunas hipotecas (como la mía) no permiten alquilar una vivienda por menos dinero del que estás pagando mensualmente al banco. Supón que dentro de las medidas que el gobierno X ponga en marcha para aliviar el problema de la vivienda sea el de fomentar el alquiler y decidas alquilarla: si has reducido plazo pero sigues pagando 120.000 € cada mes no lo podrás alquilar por menos de esa cantidad, lo cual me parece difícil.

Seguramente he cometido numerosos errores de concepto pero creo que los resultados pueden ser representativos. Mi opinión (poco cualificada) es que en los préstamos a corto plazo (10-15 años) merece la pena reducir plazo, pero en los plazos tan largos en los que nos movemos (20-35 años algunas hipotecas) no compensa. Una cuota de 1200 € (200.000 pesetas) hoy serán 108.758 pesetas constantes dentro de 20 años. Tal vez estas sean las causas de que los bancos hayan comenzado a permitir reducciones de plazo cuando antes no lo hacían:
a) antes no se hacían hipotecas a plazos tan largos
b) en plazos tan largos al banco le da igual.

Al final creo que las decisiones de este tipo se toman utilizando el principio de prudencia: reduzco años por si acaso al político de turno se le ocurre cambiar alguna de las leyes, pero también sería demasiada casualidad que las fueran a cambiar justo entre el año 19 y 20 de vida de la hipoteca, no? Desde luego parece que por pagar menos no se justificaría.

Perdón por el coñazo que estoy dando. Saludos

Me vienen muy bien vuestras reflexiones, ya que yo también estoy dando vueltas a lo mismo. Pero supongamos que te han caído del cielo (es un decir), más de 6000 €, si lo que tienes es suficiente para comprar por ejemplo una plaza de garaje, que se supone que la puedes alquilar. ¿No puede resultar más interesante invertir esos 24000 € en comprarlo, que devolverlo a la caja reduciendo tiempo o plazo? Soy incapaz de hacer números que me lo demuestren, pero mi intuición me dice que si con ese dinero compro algo que con el paso de los años tendrá un valor superior (no hablo de comprar para vender inmediatamente), y además mientras tanto puedo sacar un alquiler de unos 70 a 80 €, el asunto me sale mejor.
Os agradecería enormemente vuestras reflexiones, ya que como os digo, es sólo intuición, pero de economía, inversiones...etc... no tengo ni la menor idea.