Creo que limitar el riesgo a la vivienda tendria aparejada una serie de cosas que mucha gente no aceptaria. En primer lugar como se comenta se tendria que ahorrar una parte importante del valor de la vivienda, cosa que en este pais no se tiene por constumbre, ademas al existir mayor riesgo los tipos de interes serian mucho mas elevados.
Un estudio ilustrativo sobre lo que valen y deberían valer los pisos con diferentes cálculos estadísticos (NO 100% reales pero yo creo que muy aproximativos):
J
Si alguien pretende que en un foro público, con acceso libre, en el que entran muchas personas de muy distintas maneras de ser, no haya discusiones, provocaciones, exabruptos, e incluso insultos... tiene un problema.
No participo en otros foros, pero tendríais que asomaros a alguno (cualquiera) para ver que pocos le llegan a la altura a este en cuanto al aspecto de las discusiones.
Otra asunto es que siempre hay alguno que hace de esto su guerra personal de cada día y si no se le da la razón empieza a vomitar opiniones y descalificaciones porque piensa que hay un complot economicopolticosocial contra él.
Un saludo.
Interesantes los graficos de burbuja.info... sobre todo el de la sociedad de tasación española que es el mismo que me salia a mi. REspecto a lo demás son opiniones del forero de burbuja pero están fundamentadas. Por otra parte no creo que los precios lleguen a esos 1000 euros por m2 aunque deberían acercarse en muchos sitios.
Citas textualmente...Todo seguiría parecido pero el banco se cuidaría mas a la hora de tomar decisiones en este mercado con el objetivo de ajustar el riesgo.
es decir que prestarían todavía menos.
Prestarían lo mismo que ahora, aunque quizas no en un principio.
Ten en cuenta que ellos prestarian si creyesen que el activo vale lo que yo pido (o estoy dispuesto a pagar). Si ellos creen que esta sobrevalorado no se conseguiria el credito. Eso multiplicado por todas las personas a las que no les darian el credito haria bajar la vivienda hasta los precios que la banca considerase reales y entonces el credito hipotecario fluiria con normalidad. Y con el mercado ajustado para muchos años puesto que a la propia banca le iria la vida en ello.
Sigo dudándolo bastante, ignoro tu experiencia hipotecaria, yo he trabajado en una entidad bancaria, de las más grandes de este país, estudiando precisamente la concesión de créditos hipotecarios.
tu teoría sería buena, si el crédito se concediera atendiendo solo al valor de la garantía, pero olvidas otras fases básicas a la hora de conceder un crédito que cualquier bancario del foro te confirmará
1- finalidad.
2- capacidad de devolución.
3- garantía.
hay una fase que no tienes en cuenta, y dices textualmente "ten en cuenta que ellos prestarían si creyesen que el activo vale lo que yo pido" y eso es algo que el público en general no entiende, no presta por el valor de la garantía, (ese es el último elemento) sino por la coherencia de la finalidad, y sobre todo por la capacidad de devolución.
el banco no te presta por lo que valga tu activo.
el banco te presta por tu capacidad de devolución.
y esto hubo un momento en que no se hizo, que fue precisamente en la burbuja inmobiliaria, donde muchos bancos y directores de oficina, ya no prestaban por la capacidad de devolución del cliente, sino por el valor del activo, de tal forma que el razonamiento de directores de sucursal era el siguiente, "bueno da lo mismo, sino puede pagar, como los pisos suben, lo venden cancelan la deuda y no pasa nada"
la banca no fija los precios de las viviendas, sino el mercado, si fuese la banca la que fijase los precios, estos seguirían altos.
En primer lugar decirte que claramente tienes más experiencia que yo por lo que comentas. Por esta razón yo doy solo mi opinión y me interesa llegar a ver por qué no sería bueno el cambio.
Tienes razón en que ahora se presta por capacidad de devolución. Y eso sucede única y exclusivamente porque ante una hipoteca haces frente con todo tu patrimonio. Si el activo sube o baja es cosa tuya y el banco te pillara tus ingresos pasados, presentes y futuros pase lo que pase. Allá te las arregles tu.
Si solo se tuviese en cuenta como garantía la hipoteca, la forma de evaluar el riesgo de una operación cambiaría drásticamente. Si solo haces frente con la vivienda, la banca te prestara lo que ella crea que vale la vivienda, y ten por seguro que valdrá poco. Incluso te diria yo que la capacidad de devolución tomaría un papel poco relevante. Por qué? Pues porque si un dia decides que ya no quieres el piso, aunque puedas pagarlo, pues dejas de pagar y solo pierdes la vivenda que no querías. De esta forma no estas obligado de por vida para con tu vivienda y es la banca la que ha de tomar la decisión sobre el valor del activo, puesto que le va el negocio en ello.
A partir de entonces los criterios de concesion de hipotecas cambiarian y haria que se ajustase el precio, por medio del crédito concedido, claro. Por supuesto que estoy de acuerdo que el precio lo fija la oferta y la demanda, pero es que el credito de la banca es parte activa y muy importante en la demanda.
No se cómo lo ves tú.
Un saludo.