Según la gestoría del banco (que me acaba de contestar) en 2007 tribute por la constitución del préstamo y ahora por la inclusión de avalistas, los 3500 son íntegros de impuesto (que sí son, efectivamente el 150% de los 233.000 del préstamo).Notario, registro etc se pagan aparte.
Pues ya lo tienes, creo que has pagado por el concepto de “igualdad de rango”, y contra esto ahora tienes pocas soluciones, de hecho ninguna, intento explicarte que es esto de la igualdad de rango esta noche si tengo un rato para redactar.
Clausula de Igualdad de Rango.
Los registros de la propiedad en España funcionan con un orden de anotaciones, y cuando más adelante se tenga la anotación más derechos supone (rango), el rango en lo que refiere a deudas registradas sobre una finca equivale a calidad de los derechos, pongamos un ejemplo:
Finca tomo 1444 libro 56 folio 126 finca 45890:
• Anotación primera: Urbana: sita en la primera planta del edificio tal, tiene una …… de superficie …. se compone de …, linda con …… y bla… bla … bla….
• Anotación segunda: compraventa realizada el …… bla…. bla……
• Anotación tercera: Hipoteca a favor de la Caja de Cerillas por un principal de 200.000 €, dos años de intereses ordinarios al 5% por 20.000 €, 2 años de intereses de demora al 10% por 40.000 € y un 20% para costas y gastos en caso de ejecución (40.000 €), responsabilidad hipotecaria total 300.000 € ….. , vencimiento el ……, cuotas mensuales ……… y bla ….bla ….bla
• Anotación cuarta: embargo a favor del Banco del Parque S.A. por una deuda de un principal de 30.000 euros, intereses, costas y gastos por importe de 5.000 euros y bla …. bla …. bla…..
En un caso como este si el banco del Parque quiere ir a cobrar, o se rasca el bolsillo y cubre la deuda de la Caja Cerillas, o va listo, lo que puede hacer es instar la subasta (para que lo veas mejor antes he puesto cantidades inventadas), pero si el resultado de la subasta no sobrepasa los 300.000 € de la responsabilidad hipotecaria del primero, o una cantidad menor en caso de que la deuda acumulada de principal, intereses y gastos fuese menor, el Banco del Parque a dos velas, porque esto va de rango (categoría por decirlo de algún modo), y hasta que el primero no lo cobra todo el segundo no ve ni un duro, y el tercero, si lo hay, ya ni te digo porque tendrá que esperar a que se pague a los 2 primeros ….., vamos nada de proporciones esto va del primero que tiene inscrito su derecho es esto, el primero, los segundos y los terceros solo si sobrar algo, de todas maneras los segundos o terceros siempre pueden comprar la deuda del primero, pero menudo plan ¿no?.
VAMOS A TRASLADAR ESTO AL CASO QUE ME TEMO QUE TIENES TÚ (INSISITO QUE ES MI HIPOTESIS POR QUE DICES DEL PAGO DEL IMPUESTO POR SEGUNDA VEZ):
La anotación tercera en tu caso sería la hipoteca que subrogaste
La anotación cuarta en tu caso sería la ampliación de hipoteca, nada de embargos, no es el caso, pero como veras más adelante a efectos legales puede suponer lo mismo que un embargo.
Tú banco, el concedió la subrogación en su día y la ampliación de 25.000 después, es la oficina 554 del Banco Brando, S.A.
Un día te levantas y tienes la mala idea de joder al Banco Brando, S.A., porque son unos capullos de la leche, y se te ocurre una idea brillante …. buscas un banco o una caja que se subrogue en mejores condiciones de intereses la hipoteca de los 200.000 €, y de la segunda hipoteca o ampliación de los 25.000 se la dejas, te sería muy difícil que alguien se preste a algo así, pero …… imaginemos que el Banco Riendo, S.A. es un banco que nació anteayer, que tiene mucha hambre de clientes, pocos escrúpulos y acepta, resulta que las subrogaciones hipotecarias que se hacen normalmente por precios no alteran el rango (no alteran el orden) , con lo cual el Banco Riendo se ha quedado con la hipoteca de los 200.000 € se queda como primer acreedor con todos los derechos que ello supone, y el Banco Brando, S.A. sin comerlo ni beberlo se encuentra con solo ha segunda hipoteca (ampliación) de los 25.000 €, porque la primera de 200.000 ya no es suya al haberse subrogado a favor del “Banco Riendo”, y con ello los del “Brando” están en segundo orden de rango y por tanto no dominan la situación.
Luego te quedas sin trabajo, no puedes pagar, y la situación en aquel momento es la siguiente:
Deuda al Banco Riendo: Capital debido 144.516, por intereses ordinarios 24.527, intereses de demora 12.187, gastos de abogados y procuradores 14.897 total deuda con Banco Riendo: 196.127
Deuda al Banco Brando: capital de la ampliación por pagar: 18.150, intereses ordinarios 3.529, intereses de demora 4.565, gastos de abogados …. 2.914, total deuda al Banco Brando: 29.158
Con todo, o se encuentra un comprador por (196.127+29.158) 225.285, o el segundo a cobrar en parte o no cobra ¿vale?.
Si un solo banco tiene las dos hipotecas si no hay comprador en la subasta de la casa por esta cantidad, siempre le queda la opción de comprar la casa ellos por este precio de 225.285 y “matar la deuda”, esperando a mejor ocasión para vender dicha casa .
Pero si la primera hipoteca la tiene otro banco o caja, el control de la situación ya no lo tiene, el que lo tiene es el primero de la lista (primero en rango), con lo que se pueden fácilmente encontrar que el primero, recordemos el Banco Riendo , vaya a la suya y solo le hace falta conseguir una venta por 196.127 €, y al de detrás que es el Banco Brando … que le den, este no su problema, el suyo son solo los 196.127 €.
¿Cómo se evita esto?, pues se elimina con la “clausula de igualdad de rango”, que supone que tanto la segunda como la primera son una sola cosa, tienen el mismo rango, las dos son primeras hipotecas y primera anotación en el registro (después de la compra-venta) y si hay ejecución hipotecaria judicial van juntas no se pueden separar.
¿La pega de esto?, para conseguir una igualdad de rango hacen falta dos cosas, una que estén todos de acuerdo y lo firmen, en este caso a firmar tu y el banco o caja que tiene las dos hipotecas, no se van a poner pegas ellos mismos ¿verdad?, y tu tampoco porque si no aceptas la clausulita de la narices no hay los 25.000 € de ampliación. Y la otra pega es que al inscribir esta clausula hay que pagar de nuevo el 1% de actos jurídicos o no sé exactamente el nombre técnico de este impuesto.
La verdad es que pagar 3.500 € por una ampliación de hipoteca de 25.000 €, es una putada, y es de suponer que te informaron correctamente, si en la entidad que trabajas son buenos profesionales, porque si no te informaron de los costes para que tu tomases la decisión de ampliar o no ampliar habría para decirles 4 cosas. Y por cierto el que el estado tenga el tinglado montado para cobrar estos 3.500 euros no es culpa del banco o caja, pero sí que es su responsabilidad informarte de lo caro que es esto, como supongo, insisto, hicieron en su día.
Disculpa el rollo, está escrito como “forero” de a pie, porque no soy abogado, es posible que algún jurista o fiscalista que se prodigue por aquí diga que he puesto alguna inexactitud, pero creo que grandes líneas la cosa va por ahí.
Saludos.-
Muchísimas gracias por tu atención Xavier, queda perfectamente explicado.
En cuanto a que me informaron correctamente.... pues no. Pedí en innumerables ocasiones una estimación de gastos y sólo me hablaban de notaría y registro, nunca, ni hablado ni mucho menos en los correos que hemos intercambiado se habló del IAJD. La "sorpresa" llegó estando ya en la mesa del notario.
En fin, seguiré luchando porque no me parece justo, a ver si por lo menos me puedo acoger a algún tipo de reducción por ser joven y primera vivienda para mi al menos.
Lo dicho, mil gracias por tu tiempo y si alguna vez tienes alguna duda en el maravilloso mundo de las gasolineras, aquí estoy, que eso lo domino.
Un abrazo,
Pablo
En algunas comunidades autónomas cuando se adquiere una vivienda usada en lugar de pagar el 7% de impuesto, se paga un 5% si eres joven, lo que no sé si en el impuesto del 1% hay alguna bonificación al estilo por ser menor creo de 32 años (no sé si son 30-32 ó 35), te puedes dirigir al Registro de la Propiedad - Oficina liquidadora, de donde corresponde tu casa, y preguntas si existe algo de esto, ya que de existir solo te haría falta hacer una instancia de devolución por ingresos indebidos. Tuviste mala suerte de no topar con profesional bancario que te explicase esto correctamente, es su obligación, en más de una ocasión el Banco de España en informe trimestral indica que ha advertido a alguna entidad por esta falta de transparencia, pero me temo que la advertencia es para ellos y a ti no te serviría para nada, bueno puede que moralmente sí, pero poca más.
Saludos.-
La junta de castilla y león aplica el 0,01% sobre el 150% del prestamo (no lo puede eliminar legalmente) en el IAJD, a los jovenes (y no tanto, porque es a menores de 36 años) a condicion de que sea primera vivienda, que lo es para mi, pero no para mi pareja.
Un saludo
Xavier, creo que no es OBLIGACION de ningún bancario el tener esos conocimientos de fiscalidad. Puede ser recomendable, aconsejable, etc y marca la diferencia de unos profesionales a otros, pero de ahí a estar obligado...
Si y no, las entidades financieras encargan las gestiones a una gestoría, que eligen ellos, nunca el cliente, y por delegación sí que tienen que informar de esto, obviamente a través de la gestoría, que los 250-300 euros por escritura (y siempre como mínimo son dos, la compra y la hipoteca, por tanto 500 ó 600 €) deben servir para algo más que rellenar el jodido impreso 600 (creo que es el 600), y “pasear” la escritura desde la notaria al registro, que el taxi no es tan caro. El director de la oficina o el gestor comercial debe, entiendo, asesorase o entregar el cálculo facilitado por la gestoría, de hecho si consultas los informes del Banco de España, hay resoluciones sobre esto, otra cosa seria que la gestoría fuese a elección del cliente, lo cual no es posible ni recomendable ya que la entidad financiera debe asegurarse de la correcta inscripción de sus derechos de cobro.