Valor obra nueva inmueble irpf cuando no se conservan facturas

a) Ley del IRPF (Ley 35/2006)

• Artículo 35 – Valor de adquisición y transmisión:
  Establece que el valor de adquisición de los bienes incluye el importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado, más el coste de las inversiones y mejoras, y los gastos y tributos inherentes satisfechos por el adquirente.
  👉 Por tanto, el coste de la construcción forma parte del valor de adquisición aunque no haya escritura de propiedad horizontal.
• Artículo 23.1.b) – Rendimientos del capital inmobiliario:
  Permite la deducción por amortización del inmueble afecto al arrendamiento, “calculada sobre el mayor de los dos valores siguientes: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral (excluido el suelo)”.
  👉 Aquí Hacienda intenta reducir el valor amortizable, pero debe justificarse un valor razonable, no puede ser 0.

b) Reglamento del IRPF (RD 439/2007)

• Artículo 14.2.a) – Detalla que el coste de adquisición incluye las inversiones y mejoras.
  👉 Se reconoce el derecho a acreditar ese coste por cualquier medio de prueba válido en derecho (art. 106.1 LGT).

c) Ley General Tributaria (LGT)

• Artículo 106.1 LGT – Medios de prueba admisibles:
  Los hechos y circunstancias relevantes podrán acreditarse por cualquier medio de prueba admisible en derecho, incluido presunciones y valoraciones indirectas.
  👉 No se exige factura si el periodo es muy antiguo y el obligado demuestra la realidad de la inversión.

a) Jurisprudencia relevante

• Sentencia del Tribunal Supremo (STS 12-02-1992, RJ 1992/1150):
  Reconoce que la inexistencia de facturas antiguas no impide acreditar la realidad y valor aproximado de una construcción si existen otros medios de prueba (tasaciones, testificales, catastros, etc.).
• Sentencia TSJ de Madrid (29-09-2016, rec. 441/2014):
  Declara que no se puede asignar valor cero a una construcción existente; la Administración debe ponderar el valor razonable en función de datos catastrales o periciales.
• Consulta Vinculante DGT V0538-18 (2018):
  Acepta el uso del valor catastral de la construcción como referencia mínima cuando no existen facturas ni datos de coste de construcción.
• Consulta Vinculante DGT V0772-07 (2007):
  Permite tomar como valor de adquisición de la construcción el coste estimado mediante tasación pericial o informes técnicos cuando no se dispone de facturas originales.
• TEAC (Resolución 16-07-2020, RG 00/02920/2018):
  Indica que el valor de amortización debe basarse en el coste de adquisición o valor de mercado, pero nunca “cero” mientras el bien exista y genere rentas.

1. Certificación catastral descriptiva y gráfica
   
   
   • Refleja superficie, antigüedad (1980) y valor catastral desglosado entre suelo y construcción.
   • Sirve como indicio del valor de la edificación y de su existencia desde esa fecha.
2. Informe técnico o tasación pericial
   
   
   • Un arquitecto o aparejador puede estimar el coste de construcción en 1980, ajustado a precios históricos según el índice de coste de la construcción del Ministerio de Fomento.
   • Este informe puede convertirse en prueba pericial válida (art. 106 LGT).
3. Referencia a valores oficiales de la época
   
   
   • Puedes citar las series históricas del Índice de Coste de la Construcción (INE) o del Ministerio de Vivienda para justificar el precio medio de construcción por m² en 1980.
4. Licencia municipal de obras o documento de final de obra (si existe).
   
   
   • Aunque no haya escritura, si se conserva alguna licencia municipal o recibos de tasas de construcción, son pruebas fehacientes.
5. Recibos del IBI desde los años 80
   
   
   • Muestran la existencia del inmueble y la valoración diferenciada entre suelo y edificación.
6. Escritura del solar (1978)
   
   
   • Demuestra la secuencia cronológica y titularidad, apoyando que la obra fue realizada posteriormente y pertenece al arrendador actual.

1. Improcedencia del valor 0:
   
   

2. “El valor de construcción del inmueble no puede ser considerado cero cuando la existencia de la edificación está acreditada por Catastro, IBI y fotografías, y además genera rendimientos de capital inmobiliario.”

3. Falta de proporcionalidad y motivación en la liquidación:
   
   

4. “La Administración debe motivar por qué atribuye valor cero en lugar de aplicar un criterio de estimación indirecta o el valor catastral, conforme al artículo 106 LGT.”

5. Oferta de medios probatorios alternativos:
   
   

6. “Se aporta certificación catastral, informe técnico y tasación retrospectiva que permiten estimar el valor real de la construcción en 1980, conforme a los artículos 35 LIRPF y 14 del RIRPF.”

• Solicita una tasación retrospectiva (coste estimado de ejecución material en 1980) de un técnico colegiado.
• Apórtala junto con certificado catastral y argumentación legal.
• Cita la jurisprudencia mencionada y el principio de razonabilidad y buena fe (art. 3.1 LGT).