La tributación de las cantidades que percibes por un contrato de arrendamiento con opción a compra debe diferenciarse según su naturaleza.
- Rentas del Alquiler (6 meses de 2024):
- Calificación Jurídica: Estas cantidades se consideran rendimientos del capital inmobiliario, conforme al artículo 22.1 de la Ley del IRPF.
- Declaración: Debes incluirlas en tu declaración de la renta como tales, en la base imponible general. Podrás deducir los gastos necesarios para la obtención de dichos ingresos (proporcionales al tiempo que ha estado alquilado), como el IBI, gastos de comunidad, reparaciones, amortización del inmueble, etc.
- Entrega a Cuenta (Prima de Opción):
- Calificación Jurídica: La cantidad recibida por conceder el derecho de opción de compra se califica como una ganancia patrimonial, tal y como establece la jurisprudencia del Tribunal Supremo. No es un rendimiento de capital ni un anticipo de la venta en este momento inicial.
- Declaración: Esta ganancia debe declararse en el ejercicio en que se percibe (en tu caso, el ejercicio en que se formalizó el contrato y la recibiste). Se integra en la base imponible del ahorro, no en la general. Así lo confirman las sentencias del Tribunal Supremo (Sentencia núm. 803/2022 y Sentencia núm. 804/2022) y consultas de la Dirección General de Tributos como la Resolución V1835-2024.
¿Qué ocurrirá si finalmente se ejerce la opción de compra?
Cuando el inquilino compre la vivienda, la prima que ya declaraste como ganancia patrimonial y las rentas de alquiler que se descuenten del precio final, minorarán el valor de transmisión a efectos del cálculo de la nueva ganancia patrimonial derivada de la venta. Esto se hace para evitar una doble imposición sobre las mismas cantidades, tal como se aclara en la citada Resolución V1835-2024.
