Reinversión capital procedente de venta de vivienda en vivienda sin registrar

Hola,

Tengo una duda.  Vendí mi vivienda en septiembre de 2021 por 370.000€ , y la había comprado por 258.000€.   En el momento de la venta me quedaban 80.000€ de hipoteca.  Dudas:

- ¿Para el cálculo de la reinversión puedo añadir los gastos que tuve en la compra  y que he tenido en la venta  (plusvalia), y las reformas que se realizaron en la vivienda ?
-  ¿Si debido a retrasos en la entrega de una vivienda nueva se puede retrasar el periodo de 2 años en reinversión?
-  Si se reinvierte el dinero de la venta en una vivienda que no está registrada en el registro de la propiedad , ¿ la Agencia Tributaria la acepta como reinversión ?

Gracias 

-Para calcular la ganancia, puedes sumar los gastos soportados en la compra, y restar del valor de transmisión igualmente los gastos soportados por ti. Realmente tienes que reinvertir toda la cantidad recibida, quitando esos gastos, si quieres que toda la ganancia esté exenta, no solo reinvertir la ganancia. Las reformas, aquellas que sean realmente mejoras, no mantenimiento (lo que puede ser difuso para ciertos casos: pintar-->no, cambiar ventanas si mejoran aislamiento-->sí).

-En caso de retraso, se puede ampliar el plazo hasta 4 años desde la inversión (entiendo que desde que empiezas a pagar por la nueva vivienda). https://www.fiscal-impuestos.com/TS-plazo-exencion-IRPF-reinversion-vivienda-retraso-entrega.html

-Inscribir una vivienda en el Registro de la Propiedad es voluntario aunque lógicamente aconsejable, por tanto no influye en la deducción ante Hacienda. Creo que lo que cuenta es que tenga cédula de habitabilidad.

Gracias por la respuesta