Adjudicación de herencia de un solar con edificación sin terminar

Buenos días:
Mi padre ha fallecido hace 3 meses y tenemos que adjudicarnos la herencia al 50% mi hermano y yo. Mi madre es usufructuaria de todo. La herencia consiste en un edificio de 6 viviendas y bajo de 300 metros. En ese edificio debido nunca se ha hecho la declaración de obra Nueva ni la división horizontal debido a que no se ha terminado pero si hay 3 viviendas terminadas y el bajo. Los hermanos no tenemos dinero de momento para realizar dicha división horizontal. Si nos hemos puesto de acuerdo de la partición 3 pisos para mi hermano y 3 para mi y la mitad del bajo.
En registro aparece como solar de 300 metros. y en catastro si aparece la edificación pero no todas las plantas pues aparece bajo de 300 metros y vivienda de 300 metros con un valor de referencia de 232.000 euros. Cuando existen dos plantas más, es decir en catastro aparece aproximadamente la mitad.
Si tenemos la licencia de obras de hace 14 años y el proyecto de hace 14 años valorando dicho proyecto de ejecución material en 310.000 euros de hace 14 años.
Resulta que ahora tenemos que adjudicarle un valor en el impuesto de sucesiones de la Comunicad de Murcia que al estar muy bonificada, nos recomiendan que debido a que en catastro solo aparece la mitad debemos de poner un valor como minímo el doble es decir 460000 euros. Debido a que seis viviendas en nuestro pueblo de más de 130 metros cuadrados valdrían 90.000 euros multiplicado por 6 más el bajo de 300 metros.
Queríamos saber si al poner ese valor aleatorio a la construcción no vamos a tener problemas y logicamente en un futuro queremos vender alguna, pero cuando ya tengamos la división horizontal.
Y ese valor que pongamos si debemos de tener algún documento para justificarlo el porqué lo hemos puesto así.
Espero vuestras respuestas y como lo podriamos hacer mejor de cara a una venta futura de las viviendas.
También quería preguntar como no tenemos prisa en hacer la división horizontal de las viviendas si merece la pena no hacer aceptación y adjudicación de herencia para no pagar notaria y hacerlo con el fallecimiento de mi madre.

Muchas gracias

Hola,

Obviando el tema del reparto de la herencia y centrándonos únicamente en el aspecto fiscal relativo al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), a la Hacienda de Murcia lo único que le va a interesar, viendo que el fallecimiento de tu padre ocurrió después del 1 de enero de 2022, es que las referencias catastrales que declaréis en el ISD se valoren con un valor igual o superior al valor de referencia.

Es decir, si en la escritura de partición de la herencia de vuestro padre valoráis las referencias catastrales por un valor superior al de referencia (se puede consultar cual es ese valor aquí), como dices, no váis a tener ningún problema. Es más, en una futura venta si los inmuebles se han valorado un tanto al alza (como os recomiendan), a la hora de vender, como venderéis por menos dinero del que se escrituró, la ganancia patrimonial en el IRPF sera negativa y permitirá que no tengáis que abonar ni un euro por la venta.

Aunque me veo en la obligación de advertiros que, aunque no conozco ningún caso, la AEAT nacional (no la Hacienda murciana) a la hora de declarar la futura venta en el IRPF, puede considerar por encima de mercado a fecha de fallecimiento de vuestro padre el valor que le otorgasteis al inmueble que vendéis y por tanto, minorar el valor de adquisición y convertir la pérdida en ganancia (con la consiguiente tributación), aunque, repetiros, nunca he visto ocurrir esta situación. Y también indicaros que el procedimiento formal que tiene que seguir Hacienda para esto, en la interpretación que se ha hecho por los tribunales actualmente, le he convertido en bastante farraogoso, pues la falta de uno de los requisitos de forma, aunque en el fondo pueda llevar razón, tiran por tierra el procedimiento.

Y por último, podéis no repartir la herencia hasta el fallecimiento de vuestra madre y luego ejecutar las dos de manera conjunta, pero tened en cuenta que entonces no se podrá realizar ninguna operación de reparto de los bienes de tu padre (ni inmobiliario ni bancario ni de ningún tipo) porque no hay documento de reparto y a pesar de ello el ISD tenéis que seguir presentándolo antes de 6 meses (1 año si solicitáis la prórroga dentro de los 5 primeros meses). Y el hecho de no repartir la herencia pero sí tener que declarar el ISD en el futuro puede acarrear ciertos problemillas si en el futuro cuaderno particional los bienes se valoran de manera distinta a como se hizo en su momento en el ISD, tenedlo en cuenta.

Un saludo,