Dudas futura herencia

Buenas, tengo un dilema familiar, que espero que sea dentro de muchos años, pero quiero consultar las opciones que tengo con vosotros que sois unos expertos.

Zona Andalucía.

Mi tío y mi padre tienen tres edificios muy céntricos en mi ciudad. En los tres hay una tienda debajo y arriba son almacenes o viviendas y viven en el piso superior de los tres edificios que tienen 4 plantas.
No hay ascensor en ninguna de los tres edificios. Poner ascensor, está complicado por la estructura que tienen, quizás en una de ellas si se pueda. 
El edificio más nuevo tiene unos 35 años, otro unos 50 y el más grande unos 70, tiene hasta la luz a 125.

Y ahora el problema. Rondan los 70 años. No tienen pensado poner ascensor y ni se lo plantean. Dicen que cuando estén más mayores pues se van a un piso de alquiler y punto. Está a nombre de los dos todo, y somos 4 primos, por lo que en un futuro caería sobre los 4 la herencia. 

Económicamente yo no estoy mal, tengo mis ahorrillos. Nos llevamos todos los primos bien. Los otros tres, pues no sé seguro como están económicamente, pero me lo supongo, porque tenemos trato cercano. Están bien, pero no creo que tengan mucho ahorrado ninguno. En un futuro, además de los edificios supongo que dinero también habrá, porque más o menos sé lo que maneja mi familia.

Tasación oficial no tengo, pero según la web del BBVA valen los edificios esto:
Edificio de hace 35 años:  394.940 € 
Edificio de hace 50 años:  No me sale la dirección en BBVA pero diría que unos 400.000 €
Edificio de hace 70 años:  257.513 € 

No me gustaría que tuviéramos que rechazar la herencia, porque está el negocio familiar de hace 70 años, aunque en breve lo cerrarán, pero no sé cuanto tendríamos que pagar cada uno, tocaría mantenerlos pagando un IBI bastante elevado por la zona, y a pesar de que la zona es buenísima, mi ciudad tiene mucho paro y hay edificios también muy céntricos vacíos por la zona.

No sé que opciones tengo, soy el único con estas inquietudes en la familia. Gracias a todos.

Hola,

Lo primero de todo, tres edificios que supongo que serán al 50% de tu padre y al 50% de tu tío.
Si es así, excepto que haya testamento en lo que se indique lo contrario, lo más usual es que tú heredes el 50% de tu padre (he supuesto que no tienes hermanos) y tus tres primos hereden (un tercio cada uno) el restante 50%.

Como la herencia es de padrea a hijos, en Andalucía el Impuesto de Sucesiones es una ridiculez (si heredáis, por persona, un millón de euros o menos, sumando el valor de los bienes que os deje vuestro padre/tío, respectivamente, el impuesto a pagar es cero euros). No te comas la cabeza por eso, otra cosa sería que tu heredaras de tu tío, eso es otro cantar.

Si el esquema de reparto es otro, indícamelo para responderte correctamente.

El IBI lo tienes que seguir pagando, no hay otra. La única "ostia" puede venir por la plusvalía municipal, aunque te adelanto que al ser herecia de padres a hijos suele estar bonificada (al menos del edificio que sea su vivienda habitual: ojo, si se mudan de alquiler a otra vivienda, lo perderíais). La plusvalía, con la reforma actual, tiene dos "máximos" (es decir, dependerá de cómo este regulado por el ayuntamiento dónde esten los inmubles pero como máximo no puede sobrepasar los límites que te pongo ahora). Primerr límite (objetivo): el 13,5% del valor catastral del suelo (aparece en los recibos de IBI) o (segundo límite, directo): el 30% de lo que represente el valor catastral del suelo sobre el valor catastral total de las diferencias entre precio de valoración en el ISD y adquisición por vuestros padre/tío.

Te pongo un ejemplo: Valor Impuesto Sucesiones: 300.000€, Valor de adquisición (fue hace muchos años) 75.000€. Valor catastral suelo: 40.000€, valor catastral total: 100.000€.
Valor catastral suelo / valor catastral total = 40%
Diferencia: (300.000€ - 75.000€) * 40% = 90.000€
"A pagar" (segundo límite, directo): 30% de 90.000€ = 27.000€
Primer límite (objetivo): 13,5% del valor catastral del suelo (40.000€) = 5.400€
Siempre se elige el menor, por lo que en este caso por ese edificio tendríais que pagar 5.400€.

Pero te repito, esa cantidad puede verse reducida, según la normtitva que aplique vuestro ayuntamiento.

Es cierto que la legislación puede cambiar, por tanto, es verdad que los límites tan favorables que hay ahora para el Impuesto de Sucesiones pueden reducirse, pero es algo invetable, depende de la legislación en cada momento.

Antes de terminar, dos apuntes. Primero, si la herencia se ejecuta como he indicado antes (tu heredas de tu padre y tus primos de su respectivo padre, también, que es tu tío) ten en cuenta que, suponiendo que fallece antes tu tio, p.ej, entonces tus primos heredan de su padre (tú no entras en juego), por tanto la propiedad será de tu padre y tus primos hasta que fallezca también tu padre y entonces heredes tú y la propiedad sea de los cuatro (tu tendrías más parte: recibes más de los ingresos que os deba generar pero también debes pagar más cuota de los gastos que se generen). Repito, suponiéndote hijo único y que el resto de tus primos sean hijos de tu tío.

Y por último, el valor (mínimo, siempre podéis declarar más) por el que se debe valorar los bienes en el Impuesto de Sucesiones no es el de mercado, es el valor de referencia que publica el catastro (no confundir con valor catastral: todos los inmuebles tienen valor catastral y de referencia, en cada impuesto se aplica uno u otro, depende lo que diga la normativa). Ese valor se puede consultar aquí.

Muchísimas gracias por la respuesta. En realidad somos dos hermanos y dos primos. Varía un poco lo que has comentado en cuanto a porcentajes, pero me ha quedado bastante claro. Muchísimas gracias de nuevo.

En ese caso, heredarías cada par de hermano el 50% de vuestro respectivo padre/tío (25% cada uno), cuando el progrenitor en cuestión fallezca.

Me alegro haberte servido de ayuda,
Un saludo.