Hola,
Tal y como establece el art. 35 de la LIRPF, la ganancia patrimonial ("el beneficio" sobre el que tednrás que tributar por vender la vivienda), se define como la diferencia entre los valores de transmisión y adquisición.
El valor de adquisición estará formado por la contraprestación pactada, es decir, lo que pagaste al antiguo dueño, incrementado por los gastos inherentes: el IVA de la vivienda nueva, la factura de notaría, registro de la propiedad, gestoría, IAJD, etc. Asimismo también podrás añadir a lo que te costó los gastos de inversión y mejora, es decir, las obras que hayas realizado sin que en estas se incluyan las de mera conservación.
Con respecto al valor de transmisión, será el que el comprador te pago, disminuido porlos gastos de la venta que efectivamente hayas soportado. Generalmente el vendedor solo paga el IIVTNU, el certificado energético y el certificado de deudas de la comunidad de propietarios (si es un piso), ya que todo lo que haya pagado el nuevo comprador no lo puedes dedecir tú, como puede ser el ITP o el notario, registro, etc. pero de la venta. Si de los conceptos que te he indicado antes, también los ha pagado el vendedor, tampoco los podrías restar al valor de transmisión.
Ejemplo. Precio de adquisición: 100.000€. IVA: 10.000€. Notario, registro, gestoría: 2.000€. Por tanto tu casa te habrá "costado" (a ojos de Hacienda) 112.000€. Precio de Transmisión: 130.000€. Supongamos que solo has pagado IIVTNU (Plusvalía): 3000€. Pues el "valor de transmisión" será de 127.000€. Diferencia: 15.000€, esa es se incluirá en la B.I. del ahorro y la que tributará.
Cuidado a cuatro aspectos: primero, si la vivienda ha estado alquilada, durante este alquiler te habrás deducido un gasto "ficticio" que es la amortización del inmueble. Pues bien, ese importe hay que descontarlo del precio que te pagaron por la vivienda. En el ejemplo anterior, si tuviste alquilada la casa 3 años y durante los mismos, la suma de las amortizaciones de las declaraciones de IRPF de esos años suman 5.000€, el "valor de transmisión" será de 122.000€, tributando entocnes por 20.000€.
Segundo, tienes que tener justificación documental de todos los gastos que quieras de deducirte (factura, reguardos de pago)
Tercero, respecto a los "gastos de inversión y mejora", en este aspecto la AEAT suele realizar comprobaciones exahustivas si te los deduces. Y esto se debe a que tienes que demostrar, de manera fehaciente, que las obras, no solo las has pagado tú, si no que redundan en una efectiva mejora del inmueble, sin las cuales, no habrías podido vender la vivienda al precio que lo has hecho. Ejemplos (muy simples): si has cambiado los azulejos del baño, pues Hacienda, con total probabilidad, lo considerará como gasto de mera conservación y por tanto, no deducible. Otro ejemplo: si has introducido elementos para mejorar la accesibilidad, o para una mayor eficiencia energética, pues entonces es más fácil que Hacienda te de el visto bueno. Te recalco: si Hacienda te lo requiere, eres tú quien debe justificarselo, pudiendo ella aceptar o no tus argumentos (y en este caso, tendrías que recurrir a la vía económico-administrativa y judicial para imponer que la deducción es correcta), pues eres tú quien quiere desgravarse el gasto. Respecto a tu caso particular, lamentablmente, está en la delgada línea: ¿hacer una cocina nueva es mejora o conservación? Díficil respuesta (yo no lo tengo claro, quizás otro rankiano conozca algún caso y sepa como ha actuado la AEAT), teniendo en cuenta que quien debe "ratificar" el beneficio después de declararlo es Hacienda.
Por tanto, según indicas, no puedes desgravarte ni los intereses del préstamo ni el IBI pagado de ningún ejercicio. Sin embargo, creo que sí son deducibles los gastos de notario, registro, gestoría e IAJD no solo de la compraventa, si no los derivados de la hipoteca (si los pagaste tú, que antes de la entrada en vigor de la Ley 5/2019, prácticamente en la totalidad de los casos la entidad bancaria te los facturaba alegremente a ti).
Si el inmuble es en el extranjero, nada cambia, a excepción que puedes desgravarte los impuestos que hayas pagado en el país dónde radique el inmueble. Supongo que eres residente fiscal en Esapaña, ya que entonces es aquí dónde debes declarar la ganancia patrimonial. Si eres residente en otro país, nada de lo que te he comentado sería de aplicación (en principio)
Y cuarto, si la vivienda se adquirió antes del 31 de diciembre de 1994, entra en juego una reducción que quizás sea bastante jugosa, pero no quiero extender más el post y es muy poco usual. Si es así, me lo indicas y te la explico.
