Renta 2021: Duda sobre el cálculo del valor de transmisión para ganancia patrimonial por venta de un piso

Hola, estoy calculando la ganancia patrimonial derivada de la venta de una vivienda en la declaración de la renta 2021 y mi duda es sobre la posibilidad de incluir los gastos notariales, registrales y de gestión para la cancelación de hipoteca, con objeto de reducir el valor de transmisión.

En el caso concreto que se me plantea, el contribuyente constituyó una primera hipoteca para financiar la compra de la vivienda que ha vendido en 2021, pero posteriormente canceló dicha hipoteca y constituyó un préstamo hipotecario nuevo. Con el segundo préstamo termina de pagar el primero (que sí fue para comprar la vivienda) y sobra una cantidad considerable que no consta a qué la destinó. Es decir, tanto la primera como la segunda hipoteca se constituyeron sobre la vivienda que vendió en 2021, pero sólo el primer préstamo se utilizó para financiar la compra. 

Mi duda es si sería correcto incluir como gastos de transmisión de la vivienda los gastos de notaría, registro y gestión correspondientes a la cancelación de la hipoteca que estaba inscrita sobre el inmueble vendido, teniendo en cuenta que dicha hipoteca no se constituyó para garantizar el primer préstamo utilizado para financiar la compra, sino un segundo préstamo que se utilizó con otra finalidad. 

Por un lado, considero que los gastos de cancelación de la hipoteca corresponden a actuaciones directamente relacionadas con la venta del inmueble, porque era necesario cancelar la hipoteca para vender el inmueble libre de cargas, independiente de la finalidad del préstamo cuya devolución garantizaba, pero por otro lado, como digo, la hipoteca que se canceló no es la originalmente constituida para la compra, sino otra constituida posteriormente para garantizar un préstamo que no se destinó a la compra.

Espero no resultar demasiado lioso en el planteamiento de la cuestión. Gracias de antemano por vuestra ayuda.

Buenas tardes:

Es mi opinión personal, pero solamente se pueden considerar los gastos directos que atañen al piso para su compra y venta como son los gastos de su hipoteca y gastos notariales y registrales.

Se ha expresado que se hace hipoteca para otros fines, por lo que se se ha deducir que dicho fines no tiene que ver nada con la vivienda.

Se podrían cargar costes indirectos si necesariamente han de realizarse y que estuvieran ligados directamente a la compra y venta de la vivienda, ya que sin ellos no es posible realizar la compra venta. Por ejemplo, un desplazamiento largo para firmar la escritura.

El segundo préstamo es una servidumbre de la vivienda que el propietario hace para apoyo de un mejor disfrute o aprovechamiento de su capacidad adquisitiva.  Para liberar esa servidumbre se tiene un coste, que puede ser cargado todo o en parte sobre el beneficio de la compra y venta de la vivienda.

No podría ser cargado, si la vivienda hubiera estado completamente pagada cuando se constituyó ese segundo préstamo. Pero como se ha dicho que en parte se utilizó para cerrar el primer préstamo y pagar completamente la vivienda, el porcentaje correspondiente a esa parte si puede ser cargado a la compra venta de la vivienda. 

Saludos.