Deducción gastos de amortización inmueble en usufructo

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Deducción gastos de amortización inmueble en usufructo
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Deducción gastos de amortización inmueble en usufructo
#1

Deducción gastos de amortización inmueble en usufructo

Mi madre tiene un piso alquilado, cuyo 50 % es propiedad (régimen gananciales)  y el otro 50 % usufructo de mi padre fallecido.  Qué valor tiene que tener en cuenta para aplicar la amortización del 3%, entiendo que para la parte de propiedad es el valor adquisición (si es mayor que el catastral) - valor suelo, pero la parte de usufructo sería lo mismo?? Muchas gracias.
#2

Re: Deducción gastos de amortización inmueble en usufructo

Para la parte en usufructo adquirida lucrativamente, también es "el mayor de" valor catastral o coste efectivo de adquisición, con la salvaguarda que en este caso la amortización acumulada no podrá superar el coste efectivo de adquisición.

la plus belle des ruses du Diable est de vous persuader qu'il n'existe pas!

#3

Re: Deducción gastos de amortización inmueble en usufructo

Entiendo que en el coste de adquisición hay que añadir  el IVA??
Gracias.
#4

Re: Deducción gastos de amortización inmueble en usufructo

Hola, 
He visto respuestas como ésta en varias consultas del foro, pero creo, humildemente, que no es correcta.
Si una persona solo tiene, sobre un inmueble, un derecho real de usufructo, no puede amortizar la propiedad del mismo, sino solo su derecho.
La amortización supone reflejar el gasto, en este caso de un inmueble, que se produce por su uso. Es el propietario el que soporta esa "depreciación" del inmueble, no el usufructuario.
En las "consultas frecuentes" de la AEAT para esta Renta 2019 dice que, si alguien tiene el usufructo de un inmueble arrendado, solo puede aplicar amortización sobre el coste de su derecho, no sobre el del inmueble, o sobre el valor catastral de la propiedad (lo cual es lógico, porque no es el propietario). 
Así, en el caso de la señora de la consulta, la adquisición del derecho de usufructo no ha tenido más coste que el porcentaje de los gastos de la escritura de sucesión que corresponda.
Como es un usufructo vitalicio, se aplicará la amortización sobre el 3% de ese coste.
Nada tiene que ver eso con lo de la adquisición del inmueble por herencia, donde sí se amortiza el valor catastral de la construcción hasta alcanzar el valor que se le dio en la escritura de sucesión: en ese caso sí se ha adquirido la propiedad plena del inmueble, no un derecho sobre él.
Esto es lo que yo entiendo de lo que he estudiado al respecto en la documentación de Renta 2019 a la que tengo acceso, pero, si es erróneo y podéis justificar otra cosa, por favor, explicádmelo.
Gracias.
#5

Re: Deducción gastos de amortización inmueble en usufructo

Estoy de acuerdo con esta última opinión. Sin embargo, en el caso que me ocupa, todavía se me plantea una duda. En el caso de una venta de la nuda propiedad con reserva de usufructo vitalicio, cómo se calcularía el coste de adquisición del derecho del usufructo a efectos de amortización del inmueble para su deducción de los importes del arrendamiento¿? A efectos del ISD, la valoración del derecho de usufructo vitalicio se valoraría sobre un % (dependiente de la edad del adquiriente del derecho, en este caso el 40%) del valor tasado del inmueble. Trasladando este criterio al IRPF, se me ocurre que se podría valorar el coste de adquisición del derecho en el mismo porcentaje y, por lo tanto, resultaría en: Valor del traspaso de la nuda propiedad / (100%-40%) x 40% = Coste adquisición del usufructo. 

La otra forma sería calculándolo sobre el coste de adquisición original de la vivienda, es decir, un 40% del coste de adquisición original de la vivienda.

¿Alguien me puede guiar?
#6

Re: Deducción gastos de amortización inmueble en usufructo

A ver, no hay que confundir que en la escritura de herencia, y en unidad de acto, se realice una concreción sobre una parte de la propiedad (el negocio denominado "disolución y liquidación de gananciales"), con lo otro, la adquisición lucrativa a título de sucesión propiamente dicha.

La parte que normalmente se "adquiere" por disolución y liquidación de gananciales NO es una adquisición, no hay traslación alguna, sino una mera concreción individual de algo que ya le pertenecía comunitariamente.
Esa parte de adquisición mantiene la cualidad jurídica originaria. Si fue adquirida onerosamente por el matrimonio, mantiene la cualidad jurídica de onerosidad en la liquidación de gananciales.

Luego viene lo de las sucesivas adquisiciones de partes o derechos sobre el resto. Tal que lo del usufructo sobre el 50 % restante de la vivienda.
Eso SÍ es una verdadera adquisición, entra a formar parte de tu acervo patrimonial algo que no tenías. Y si la adquisición es lucrativa (como lo son las herencias y demás negocios de sucesión), sobre esa parte adquirida lucrativamente se aplican los considerandos de las adquisiciones lucrativas.

Por eso afirmo que la amortización a considerar sobre una vivienda 50 % plena propiedad disolución gananciales 50 % usufructo viudal, es: 
3 % sobre valor construción del 50 % adquirido onerosamente (la parte liquidación gananciales), sin límite
3 % sobre valor catastral 50 % adquirido lucrativamente (la parte derecho de sucesión), con el límite o tope de las cantidades efectivamente pagadas.

la plus belle des ruses du Diable est de vous persuader qu'il n'existe pas!

#7

Re: Deducción gastos de amortización inmueble en usufructo

En este caso, el derecho de usufructo no se "adquiere", pues no existía. Y no puedes "adquirir" algo que era inexistente. 
El usufructo en este caso se "constituye". Nace con el negocio jurídico que realizas al desmembrar la propiedad.
Esa constitución de usufructo tiene un valor, que es el que habrá servido de base imponible para el TPO (es TPO y no ISD porque nace de una venta o transmisión onerosa).

En este negocio de desmembrar la propiedad hay dos TPOs y dos sujetos pasivos y dos obligados tributarios:
El adquiriente onerosamente de la nuda propiedad, TPO sobre el valor de la nuda propiedad
El constituyente del derecho de usufructo a favor de sí mismo, TPO sobre el valor de dicho derecho.

A la extinción del usufructo, el adquiriente deberá retributar por la consolidación del pleno dominio.

Si el que constituye el usufructo, luego decide alquilar esa vivienda, podrá amortizar el famoso 3 %, pero con el límite o tope del coste efectivamente satisfecho en la constitución del usufructo.

la plus belle des ruses du Diable est de vous persuader qu'il n'existe pas!

#8

Re: Deducción gastos de amortización inmueble en usufructo

Buenos días,
Al hilo de estas respuestas, mi caso es similar, pero con otro matiz. Mi mujer fallece y yo tengo el 50% de la vivienda y 50% en usufructo, y el otro 50% de la propiedad pasaría a mi hija que es menor (12 años). La declaración la hago conjunta con mi hija pero en su caso no declaró nada. 
Mi duda es por un lado si puedo seguir desgravando el 3% sobre 100% del valor de compra, o si debería poner el 50%, y en este caso ¿podría incluir el otro 50 si pongo la mitad de los rendimientos del alquiler a mi hija? 
No obstante, creo que este tema está pendiente de sentencia del supremo ¿hay fecha estimada de resolución? 

Gracias 
#10

Re: Deducción gastos de amortización inmueble en usufructo

Muy buenas tardes. Por no abrir otro hilo con el mismo asunto, aunque ahora sea referido al IRPF 2020 (pues creo no ha cambiado del año pasado a este), si no fuese mucho abuso por mi parte te agradecería mucho que me pudieses indicar cuál sería la cantidad exacta a la que tendría derecho por amortización la viuda del siguiente caso que paso a exponer:

Creo que no lo estoy haciendo como sugerías, pero no sé si acabo de entenderte, disculpa. Es que con números lo vería todo más claro. Si faltase aportar algún dato más, intentaría aportarlo. Mil gracias anticipadas.
#11

Re: Deducción gastos de amortización inmueble en usufructo

Al hilo de lo analizado, planteo la siguiente duda:

En 2012 compré local comercial: precio 180.000€.

Desde 2013 está arrendado a un tercero.

En 2020 he donado a mi hija la nuda propiedad del local, reservándome el usufructo, valorándose el usufructo en el  49% del valor total del local (por edad).

Se produce por tanto una desmembración del dominio, que tiene su origen en una adquisición onerosa (compra en 2012) pero que materializa mediante una transmisión lucrativa (donación en 2020).

A efectos del cálculo de la amortización en mi IRPF, como usufructuaria ¿sobre qué valor o precio ha de aplicarse  el 3%?


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