Dudas fiscales en cambio de vivienda

Buenas tardes,

Tengo un follón fiscal terrible con mi reciente cambio de vivienda. Os agradecería que me aclaraseis algunas dudas. Resumo el caso:

* 2000: Compro vivienda habitual por 55.000€. Me dan hipoteca de 60.000€ y a fecha de hoy me resta por pagar 40.000€.

* 2009: Compro nueva vivienda habitual por 165.000€. Me dan hipoteca de 150.000€.

* 2010: Acabo de vender la vivienda antigua por 100.000€

En base a esto:

1 - Se que tengo 2 años desde venta de vivienda antigua para reinvertir la plusvalía. Entiendo que la fórmula correcta para saber cual es la plusvalía es: [(100.000€-gastos venta)-(55.000€ x coeficiente actualización precio)] ¿Estoy en lo cierto?

2- Esta cantidad que reinvierto en la nueva hipoteca ¿es deducible o no para hacienda? ¿entra o no dentro de los 9.015€ de límite deducible?

3- En 2009 pague el año entero de hipoteca de vivienda antigua y desde octubre la hipoteca nueva (más los gastos de constitución, notario...). Para llegar al tope de 9.015€ de deducción ¿se suman indistintamente lo pagado por ambas hipotecas? ¿Si me paso del limite puedo imputar a años sucesivos?

4- ¿Hasta cuanto puedo deducirme por la nueva durante toda la vida de la hipoteca? Creo que debo quitar al precio de compra de la nueva las cantidades deducidas por la vivienda antigua. ¿Tengo que mirar todas las declaraciones desde el 2.000 para hallar esta cantidad, no? ¿Da igual que estas deducciones las haga al principio o al final con tal de que no pase el limite no?.

Se que son dudas básicas pero no me quedan del todo claras.

Muchas gracias.

Tienes que distinguir dos valores en la venta de tu vivienda habitual:

a) Neto de la venta. Precio de venta menos hipoteca pendiente de pago. Pero hipoteca destinada a la adquisición. Tú hipoteca la constituiste por un valor superior al precio de compra, si es que en esos 55.000 euros están incluidos los gastos de compra de la vivienda.

Tu neto de la venta es 100.000 - (40.000 x 55 / 60).

b) Ganancia de la venta. Precio de venta menos precio de compra actualizado. En 2010, para inmuebles adquiridos en 2000 el coeficiente es 1,2070.

Tu ganancia es 100.000 - 1,2070 x 55.000

Y paso a responder tus preguntas:

1.- La ganancia (el valor b) te puede quedar exenta si reinviertes el neto de la venta (el valor a) en la adquisición de una nueva vivienda. Tienes para ello un plazo de dos años desde la venta.

2 y 3.- Por los pagos de hipoteca antigua, en lo que la vivienda antigua haya sido la habitual, puedes incluirlos en tu base de deducción por adquisición de vivienda habitual. Los de la nueva, de 2009, probablemente no. Y es que para poder deducir por la nueva vivienda tienes que haber invertido en su adquisición las cantidades que te sirvieron de base de deducción de la antigua más la ganancia exenta por reinversión. Tendrás que coger tus declaraciones desde 2009 e ir sumando esas bases de deducción.

Los excesos de inversión sobre los límites no son trasladables a ejercicios futuros.

4.- Por la nueva vivienda, una vez que puedas empezar a deducir por ella, podrás seguir deduciendo hasta que agotes la hipoteca. Salvo si resides en alguno de los cuatro territorios forales (Álava, Guipúzcoa, Vizcaya o Navarra), que me parece no es tu caso.

Saludos.

Gracias por la rápida respuesta al.rodrigo.

Ahora me quedan claros los conceptos de neto y ganancia. Respecto a la deducción en el IRPF entiendo que:
- En la declaración 2009 solo puedo incluir los pagos por la hipoteca antigua.
- En la de 2010 podría deducir los pagos de la vieja (los 3 meses que pague) y los de la nueva, siempre y cuando haya invertido entre el año pasado y este año la ganancia de la venta (letra b)) más la base de deducción por la antigua que declaré entre los años 2000 y 2009. Todo lo que pase de la cantidad resultante será deducible ¿me equivoco?. Los gastos de notario, registro...¿entran para llegar a ese minimo aunque se pagaran el año pasado? Supongo que si.

Gracias!