Repercusión fiscal del alquiler vacacional.
Con relación al IRPF, los rendimientos obtenidos deberán incluirse en la declaración mediante dos mecanismos: rendimientos del capital inmobiliario o rendimientos de actividades económicas.
Tendrán la consideración de rendimientos de actividades económicas, cuando el arrendador tenga para la gestión de sus alquileres, como mínimo, una persona con contrato laboral y a jornada completa o bien que paralelo al servicio de alquileres desarrolle otros servicios complementarios de la industria hostelera: restauración, lavado de ropa, etc.
Se calificarán como rendimientos de capital inmobiliario, cuando el único servicio prestado por el arrendador sea el uso de la vivienda. En la declaración de la renta se hará constar los ingresos íntegros percibidos y se deducen los gastos vinculados al mantenimiento de la vivienda: IBI, tasas de basura, gastos de comunidad, suministros, seguros, etc.
En este tipo de alquileres es frecuente que la vivienda este vacía durante periodos de tiempo,y se incluye en la renta inmobiliaria, por los días en los que la vivienda no haya estado alquilada.
En estos casos la base imponible en el IRPF se calculará de la siguiente forma:
– Lo primero es obtener la imputación de renta diaria. Para ello, se estima el 1,1% del valor catastral de la vivienda. Este se divide entre los 365 días que tiene el año. La imputación de renta diaría se multiplica por el número de días en los que la vivienda estuvo vacía. Dicha cantidad será la imputación de renta a incluir en la declaración.
Con refrencia al IVA, la Ley 37/1992 regula dicho impuesto y establece que el alquiler es una operación exenta de IVA, pero habrá de repercutirse el IVA cuando además del alquiler de la vivienda se obligue a la prestación de alguno de los servicios complementarios de la industria hostelera.
Podemos encontrarnos con distintos supuestos dependiendo de las personas implicadas:
1º - El propietario alquila directamente al usuario final: Si presta servicios de hostelería deberá emitir una factura al inquilino con la inclusión de un IVA al 10%. En caso de actuar como propietario sin actividad alguna, la operación estará exenta de IVA.
En caso de desarrollar actividad hostelera estará obligado a llevar registro de facturas y hacer las declaraciones de IVA trimestrales y anuales.
2º- El propietario cede la vivienda a un tercero: La empresa gestora que cede la vivienda al usuario final emitirá a éste una factura con un IVA al 10%. El propietario deberá emitir una factura a la empresa gestora del alquiler con la inclusión de un IVA al 21%. También deberá presentar las correspondientes declaraciones trimestrales y anuales de este impuesto.
3º- El propietario cede la vivienda al usuario final a través de un intermediario: El propietario deberá emitir una factura al inquilino con la inclusión de un IVA al 10% si presta servicios de hostelería. El intermediario deberá emitir al arrendador una factura con la inclusión de un IVA al 21% en concepto de comisión.