Repartición herencia - Dejar la casa a titularidad de mi única hermana

Buenas noches, en Enero falleció mi madre.

Somos dos hermanos a heredar.

Mi madre tenía un piso en propiedad, una cuenta de banco y un seguro de vida, todo en Madrid capital.

En un mes haremos el inventario de la herencia, yo voy a vender mi parte (50%) de la herencia del piso a mi hermana.

¿Se podría dejar ya establecido esto en el inventario con el notario para que la titularidad de esa vivienda sea unicamente de mi hermana?

si es así, ¿mi hermana me tiene que efectuar el pago del 50% del piso en el mismo momento de repartición de la herencia?

¿Que impuestos se pagaría?, es decir, ¿yo tendría que pagar plusvalia por heredar el piso, y plusvalia por venderlo?, si es así, ¿Habría alguna forma mas economica de hacerlo?

Muchas gracias.

Lo puedes dejar todo hecho en la adjudicación, y creo que es lo mas ventajoso fiscalmente:

-Tu te adjudicas el dinero

-Tu hermana se adjudica el piso

-Puesto que los beneficiarios de los seguros de vida no se pueden cambiar, el que lo sea se lo adjudica.

Como el piso es indivisible, ella solicita que el exceso que lleva en la herencia no sea objeto de tributación adicional. Eso sí, que quede claro que te va a compensar tu hermana en metálico, en ese momento, o en otro posterior (quedas como acreedor de ella).

Se paga solo sucesiones, cada uno por la mitad del valor de la herencia, independientemente de que luego os lo adjudiquéis como digo, uno el piso y otro el dinero. Puesto que no has llegado a recibir el piso, no hay plusvalía que valga en tu caso, ni en renta ni en la del Ayuntamiento. Le surgirá toda a tu hermana el día que lo transmita.

Otra forma de hacerlo es adjudicar todo al 50% en proindiviso y a continuación, instar su extinción. Además de sucesiones, paga AJD, y no tiene mucho sentido si tenéis tan claro quien se queda con el piso. 

En cualquier caso, en la notaría os asesoran.

Si no hay desequilibrios económicos muy grandes, un "truco pragmático" que se realiza frecuentemente, y goza de plena complicidad notarial, es jugar un poco con algún "dinero en efectivo que aparezca", así como con la valoración del ajuar y enseres domésticos. De esa manera, es fácil y directo poder hacer dos lotes equivalentes y salvar todas las complicaciones y discusiones de excesos de adjudicación, condominios, onerosidades y demás.

Ejemplo:

Vivienda valorada a efectos de ISD en 80.000, y saldo en cuenta bancaria de 40.000.

2 herederos.

Si uno se lleva el dinero y el otro la vivienda, hay un exceso de adjudicación de 20.000 a favor del de la vivienda. Según si se compensa o no, hay tributaciones complementarias diferentes.

Pero...... Si en el inventario de herencia "aparecen" 20.000 € en efectivo depositados en la vivienda, y se valora el ajuar y enseres domésticos en 20.000 €, se pueden hacer dos lotes equivalentes:

A heredero 1, la vivienda vacía, valorada en 80.000

A heredero 2, el dinero en bancos y en efectivo más los muebles y enseres, valorado en 80.000.

Y Sanseacabó.

Si claro, se puede, sobretodo cuando no va a haber traspasos de dinero real, pero hay que tener en cuenta dos efectos colaterales de ese comportamiento:

- aumenta la minuta del notario

- aumenta la base del impuesto de sucesiones

En el caso concreto de la pregunta no parece que haga falta si ya están dispuestos a compensarse en metálico. Podría usuarse el "truco" si la compensación real no va a coincidir con la teórica.

El aumento del arancel notarial es cierto, aunque tampoco es mucho dinero precisamente.

El aumento de la base imponible del ISD es relativo. Según la comunidad autónoma, si son grupo II, puede que en la práctica o no tengan que tributar nada, o sea solo una cantidad mínima simbólica. Hay que verlo.

Aunque eso tampoco debiera ser un problema, ya que ese exceso, si no se trampea en ISD directo, o lleva un ISD complementario, si es lucrativo (gratuito), o implica un AJD por la división de cosa común, si es oneroso.

Eso de adjudicarse cada uno un 50 % nominal, y luego partirse cosas diferentes y no tributar nada, no lo veo. Si tienes alguna consulta vinculante lo agradeceré mucho.

No digo que el aumento de coste sea poco o mucho, solo que hay que tenerlo presente.

Eso de adjudicarse cada uno un 50 % nominal, y luego partirse cosas diferentes y no tributar nada, no lo veo. Si tienes alguna consulta vinculante lo agradeceré mucho.

No hay ningún secreto ni consulta que haga falta, las adjudicaciones de herencia están sujetas al impuesto de sucesiones, por lo que ya no pueden estarlo a transmisiones ni a AJD. Sólo surgiría el TPO adicional en excesos evitables (es un hecho imponible distinto previsto en la normativa de TPO). No se puede hablar de extinción de condominio puesto que no ha llegado a haberlo, tan solo de adjudicación de herencia.

No viene mal repasar la secuencia tipo en estos casos:

-fallece el causante, la herencia se queda mientras no se adjudique en espera como herencia yacente.

-se liquida el impuesto de sucesiones en función de las cuotas teóricas, en el simple caso de dos hermanos sin viudo, por el 50% del valor de los bienes cada uno. No hace falta especificar qué bienes se queda cada uno, ni siquiera si se acepta la herencia.

-se hace la escritura de adjudicación y se especifica que bienes recibe cada uno. Pueden ocurrir dos cosas:

1) Si se adjudican todo por mitad en proindiviso, coincide con la liquidación de sucesiones, todo perfecto, se presenta la escritura y como ya se pagó en el momento anterior, se presenta como exenta y no se paga nada mas.

2) Si se adjudican de otra manera, hay que ver si surgen excesos de adjudicación, y luego si estos son evitables o no. La escritura se presenta igual como exenta en sucesiones puesto que ya se pagó y como sujeta en TPO por el exceso en caso de que sea evitable. No hay propiamente extinción de  condominio que deba tributar.

Discrepo ligeramente en el punto 2)

Si en las adjudicaciones concretas y específicas, lo adjudicado no coincide con el porcentaje asignado, y NO es evitable dicha diferencia, surjen dos posibilidades:

a).- Se produce un exceso de adjudicación lucrativa, si no se establece ninguna compensación. Dicho exceso, lucrativo, debe re-tributar por ISD. No deja de ser una donación entre herederos.

b).- Se produce un exceso de adjudicación onerosa, al establecerse la compensación económica por el exceso. Dicha operación no debe tributar por TPO, pues no es propiamente una transmisión, pero en su globalidad, debe tributar por AJD.

a) si, perfecto, tributa por donaciones

b) no, no hay nuevo hecho imponible que pueda tributar por AJD, puesto que la adjudicación total está ya sujeta a sucesiones. Si es evitable tributa ese exceso por TPO como transmisión patrimonial según el art. 7.2.B de la Ley de transmisiones. 

Vamos, no quiero alardear, pero he visto multitud de adjudicaciones de herencia y ninguna ha tributado por AJD, algunas por TPO por excesos evitables, y si los presentan como inevitables, ni eso.

Ni siquiera las adjudicaciones de herencias prescritas tributan por AJD, ya que están sujetas a sucesiones, el hecho de que la posibilidad de liquidarlas sea imposible por prescripción no hace que entonces tributen por AJD puesto que la incompatibilidad la marca la sujeción a uno de ellos, no el pago o no del impuesto.

Puede que lleves razón.

Yo he seguido la doctrina y razonamiento expuesto en la consulta vinculante V1028-06, así como la implícita que contiene la V1314-10

Si es una partición onerosa (con compensación de las diferencias de valoración) por ser bienes indivisibles, no está sujeta a ISD, ni tampoco a la modalidad TPO del ITPAJD. Explícita en la 1028, e implícita en la 1314, está que dicha operación sí está sujeta a la cuota gradual de AJD.

Pero doctores tiene la iglesia, y puede que si existen diferencias entre la adjudicación según título y la partición compensada, si resulta diferente por existir bienes indivisibles, no exista tributación alguna.

-En la V1028-06 si te fijas, habla de que las herencias han sido previamente adjudicadas, es decir, se trata de una extinción de condominio y no una adjudicación de herencia,  y en la otra, yo no veo que deba considerarse que tiene que tributar en AJD de forma implícita. -de hecho, justo antes de la conclusión dice:

el exceso de adjudicación no estará sujeto a gravamen en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. En consecuencia, cada heredero habrá de tributar exclusivamente por la mitad de la herencia conforme a las reglas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin tributación adicional por el exceso de adjudicación referido.

Yo considero que indica lo contrario, la adjudicación tributa exclusivamente por sucesiones por mitad independientemente de que se adjudiquen por mitades o un bien cada uno de distinto valor.

Edito: creo que de hecho lo que te está confundiendo es lo de las extinciones de condominio, en todas o casi todas se tributa por AJD por la totalidad como ya hemos visto otras veces, pero una adjudicación de herencia no es una extinción de condominio, al menos no lo son tal y como se entienden para tributar por AJD.

Llevas razón.

Y sí, hay consulta vinculante al respecto: V0071-12

Del literal de la consulta:

" el exceso originado por la adjudicación a uno de los copropietarios de un inmueble indivisible, cuando éste, además, constituya el único bien existente en la comunidad de bienes, pagando la diferencia en metálico al otro copropietario, no está sujeto a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del ITPAJD,"

" Bien entendido que la no sujeción de la adjudicación del bien a uno de los copropietarios a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas no permitirá la aplicación de la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, al no reunir la escritura de disolución todos los requisitos exigidos "

" en el caso de la escritura de partición de herencia no concurre el último de los requisitos, no estar sujeto al impuesto de Sucesiones y Donaciones, pues se entiende (Resolución de la Dirección General de Tributos de 12 de junio de 1995) que los actos de manifestación y partición de herencia, jurídicamente constituyen dos fases de un único acto de adquisición de herencia, por lo que no cabe gravar ninguno de ellos con la cuota gradual. La partición no es mas que la fase final del fenómeno complejo en que consiste la sucesión, por lo que, gravado ya con el impuesto sucesorio, entra en juego el requisito negativo a que se refiere el artículo 31.2 excluyendo la aplicación del gravamen gradual. "

Buenas noches:

Salvo error nadie te informa que: si tu madre tuvo el piso más de 20 años l,a plusvalía municipal no son 20, sino CERO (0)

Puedes ver las sentencias del Tribunal Constitucional STC 26, 37 y 59/2017. 

Así mismo, puedes ver las respuestas 3 y 17 del enlace de Rankia siguiente :

https://www.rankia.com/foros/fiscalidad/temas/3777914-herencia-plusvalia#respuesta_3778215

Sobre esto, ten completa seguridad que es así, pues lo dice el más alto Tribunal de España.

Sobre la conmutación del 50 % con tu hermana, en la realidad no vendes nada si te compensa exactamente por ese importe.

Solamente estáis sometidas a la ISD, en el importe que sea, ya que de plusvalía municipal, en el caso de más de 20 años, es cero.

En el supuesto, que no entiendas las respuestas 3 y 17 del enlace, con mucho gusto te las aclararía. 

Saludos.

Hola, gracias por todas las respuestas.

que decir que con tantas siglas no he llegado a comprender cien por cien vuestro dialogo.

Creo que al final adjudicaremos la casa a nombre de mi hermana y como ella se quedará con mas parte de la herencia que le corresponde dejaremos escrito que me compensará economicamente hasta suplir el desiquilibrio heredado.

¿Podemos anotar en los papeles del notario que mi hermana tiene un plazo de 12 o 24 meses para darme ese dinero sin ningún problema tributario posterior?

Si repartimos así la herencia mi hermana pagaría integramente la plusvalia del piso, y yo como no heredo inmueble, pagaría solo el impuesto de suceciones, pero, ¿sobre lo que heredo directamente de mi madre?,¿O tambien tengo que pagar algún impuesto por la parte que me va a compensar mi hermana por el piso?.

Gracias por las aclaraciones.

Si, se pueden establecer unos plazos para el pago del exceso sin problemas.

En sucesiones, cada uno paga en función de la cuota teórica, independientemente de lo que se adjudique al final, si eres heredero de la mitad de la herencia por ejemplo, tributas por esa mitad. Por el exceso si acaso tributaría tu hermana si fuera evitable, y por Transmisiones, en ningún caso tú.