Ayudaaaaa fiscalidad venta casa

Hola a todos

Espero explicarme bien de las dudas que tengo.

Voy a vender mi casa, desde la que no vivo por razones de salud, tengo informes médicos que aconsejaron residir en otra zona, desde hace hace unos tres años, hasta ese momento era mi vivienda habitual que construí en el año 2007, y la certificacion de final de obra del arquitecto es del diciembre del 2007, y el acta notarial de fin de obra es de marzo 2008, entiendo que para hacienda no sera mi vivienda habitual, ya que no entra en las excepciones que ellos postulan, ya lo consulte en la propia hacienda y asi afirman ellos, ademas excepto el agua, el resto de suministros estan dados de baja. Por supuesto, en las declaraciones de renta desde hace 5 años no me he desgravado nada por la hipoteca, por ahi no hay problema.

Como supongo, que para hacienda , no sera mi vivienda habitual, y sabiendo que tendre que tributar por la ganancia o perdida patrimonial de la venta de la casa, la duda viene porque debido en su dia a problemas con el constructor, no dispongo de facturas que avalen el coste de la construccion de la casa (si dispongo de contrato privado de ejecucion de obras con el constructor  y un testigo que se firmo ante el y dicho testigo hizo el contrato , era una inmobiliaria), la casa tiene su proyecto arquitecta, su licencia de obras y su acta notarial de fin de obra, esta inscrita en el registro como obra nueva ya terminada.

Pedi un prestamo de autoconstruccion por valor de 120.000e, y conservo las certificaciones del arquitecto que aportaba al banco para ir retirando el dinero, y son correlativas , se corresponden las certificaciones con las disposiciones de efectivo, y de esto si tengo documentacion tanto de certificaciones como  del banco de los movimientos de la cuenta de las fechas de retiradas de efectivo.

Cuando pedí el credito, se hizo una escritura notarial de declaracion de obra en construccion, la gestoría que trabajaba con el banco en su momento, que por cierto ya no existe, tramito los impuestos y la documentacion, no tengo copia de los documentos e impresos presentados, pero si figura en mi cuenta de aquel año, la provision de fondos que se hizo , que fue sobre 5000e y esta dispongo de esa informacion en los movimientos de cuenta bancaria de esa epoca. En la presentación  de dichos documentos se le puso un valor de construccion a la casa de 90.000e y se pago los impuestos pertinentes , lo se porque luego me llego la complementaria correspondiente.

Dicha complementaria me eleva el valor de construccion de la casa, a 104.000e, pague la multa correspondiente y de esto si tengo toda la documentacion. y en dicha documentación figura que en su dia puse como valor de construccion 90.000e, entiendo que quizas sea este el unico documento oficial que da un valor a la casa, si bien a mi me costo mas hacerla, utilize el credito hipotecario por completo, los 120.000e.

Mi duda está en que valor he de utilizar como coste de la construccion, el valor que la declaracion complementaria le da a la casa (104.000e), el valor que presento la arquitecta en su proyecto de reforma y ampliacion de vivienda (antes era un pajar en estado ruinoso) en el ayuntamiento mas bajo, mas gastos de licencia de obra, honorarios arquitecto etc..o el valor del credito hipotecario que utilize para construir la casa.

Me interesa ante todo saber que valor darle porque no voy a realizar la exención por reinversión en vivienda habitual,  y el tema de demostrar que seguia siendo mi vivienda habitual lo descarto de antemano

Al no disponer de las facturas pertinentes, dudo que valor darle de "compra" para calcular si hay ganancia o perdida patrimonial, porque supongo que la construcción tendra un valor para hacienda , y las certificaciones de la arquitecta justifican el uso del credito hipotecario y el acta notarial de fin de obra, certifica su terminacion, luego construccion si hay y tendra un valor. Por otra parte la complementaria tambien le da un valor

En fin , agradeceria mucho cualquier ayuda y comentario que me permita tener mas claridad.

Un saludo y gracias de antemano

Buenos días:

     Siento decirte que para Hacienda el valor de adquisición es el que puedas justificar con facturas, en principio la Agencia Tributaria ni la escritura de obra nueva, ni el proyecto del arquitecto, ni las certificaciones te las tienen en cuenta para obtener el valor de adquisición y  creo recordar haber leido una setencia del Tribunal Económico Administrativo que también lo ratifica. Un saludo

Puede servirte de ayuda este caso resuelto por la hacienda foral de Gipuzkoa.

http://www4.gipuzkoa.net/ogasuna/teaf/resolucion.asp?hdnResid=1515&hdnTodosId=1514;1515;1516;1517;1518;1503;1505;1504;1506;1513;1500;1501;1502;1507;1493;1494;1497;1495;1496;1499;1498;1508;1490;1491;1492;1509;1511;1510;1512&hdnPagAct=1&hdnCampoOrden=rsifechafallo&hdnOrden=desc&hdnOrigen=N&hdnMatid=0&hdnMatdesc=&hdnAptid=0&hdnAptdesc=&hdnSubid=0

Hace remisión a una sentencia del Superior de Catalunya (TSJC, de 24 de enero de 2013).

Como valor de adquisición, a falta de las facturas oficiales, existiendo otras pruebas documentales como las certificacioens de obra, serviría el valor comprobado por la administración a efectos de otros impuestos. En tu caso, la liquidación provisional y revisión definitiva por importes de 90.000 y 104.000 €.

Si no tienes copia del expediente, intenta conseguirlo en tu delegación de hacienda (autonómica).

Subsidiariamente serviría también el valor declarado a efectos del ICIO (copia expediente en la hacienda municipal, ayuuntamiento o diputación).

Hola
Ante todo gracias por la respuesta.

Si tengo copia expediente de la complementaria q me metieron en su dia.subiendo el valor de construcción a 104.000e.
Tb tengo certificaciones arquitecto correlativas a las disposiciones de efectivo en el banco de la hipoteca de autoconstruccion.por eso no entiendo pq no puedo utilizar este valor de la hipoteca...

Si alguien tiene mas informacion o respuestas se lo agradeceria

Voy a vender por debajo de ese valor de construccion de 104.000e, en concreto quitados gastos gestoria plusvalia y cancelación registral credito sobre los 90.000e.. Al valor de construccion supongo q entiendo puedo subir con gastos licencia obras arquitecto e impuestos....asi q pienso q me da perdida patrimonial y no tendré que tributar por la venta espero

Muchas gracias cachilipox y se agradece mucho la referencia a esas setencias..me ha sido de gran ayuda tu respuesta..yo tbb creía q con el expediente q da un valor por parte de la administración autonomica a la casa..ea poe si solo buena prueba legal pq son ellos quien la valoran la construccion
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Agradeceria mas respuestas y comentarios del foro

Un saludo a todos

Hola a todos
Agradececeria alguna respuesta mas ...segun rlerida sin facturas no tengo nada q hacer..pero segun cachilipox parece q si poseo Documentation q avale un valor de construccio

Alguna respuesta mas por favor

Gracias

Yo también pienso que tienes una buena base en el valor comprobado de la obra nueva, a la que le sumaría los gastos e impuestos que pudieras justificar, arquitecto, visados, notario, registro, AJD, etc.

Por otra parte, no has hablado del valor del solar, que supongo también interviene en la operación

Hola
Ante todo, Gracias por la respuesta

El suelo fue una donacion de mis padres, por la q tb pague impuestos, no se si estos se puede descontar o bajar valor adqusicion, tb supongo se le dio un valor q ahora mismo no lo se

Una pregunta..cuando el banco me dio la hipoteca su gestoria hizo una prevision de fondos..podria conseguir..ya que en el banco ya lo pedi hace tiempo y sigo esperando..un certificado o copia de lo q pague en su dia de impuestos en hacienda??, como he señalado esa gestoria desaparecio hace años y no se si hacienda guarda estos datos del 2007..
Si lo q me hicieron fue una revision del valor construccion q paso de 90.000 a 104.000,no recuerdo si fue hacienda estatal o la administracion autonomica...pero el dochmento es oficial y pague la correspondiente multa.

Un saludo y gracias

El suelo también tiene un valor de adquisición y de transmisión, y es igualmente susceptible de producir incremento de patrimonio en renta. También se tienen en cuenta los gastos.

Por supuesto que guardan los datos, lo que pasa es que los tendrán en un archivo y hay que pedirlos con tiempo, no te dan copia de un día para otro.

Esa complementaria fue de la administración autonómica seguro, ya que es la que tramita el impuesto de transmisiones. Y lo que llevaba supongo eran intereses de demora, no creo que te sancionaran.

Hola

Si, lo de la hacienda  tendre que pedirlo ,  llamaré para que me informen como debo hacerlo, impresos y demás, y también si se puede vía online.

Sobre el valor suelo, entonces por lo que me indicas, en la escritura de compraventa de la casa que haga el notario se le pondra un valor de venta al suelo y un valor de venta a la casa por separado??, esto último lo desconocía firmare a finales de mes, en la donación si se le puso un valor de adquisición y pague los correspondientes impuestos.

Ahora mismo me pillas, si lo que pague fue multa o intereses, si pague por la diferencia de valores de construcción al ser mas alto el valor para ellos.

Pues me dejas mas tránquilo, pq al ser un documento oficial , creo que tiene su valor, pero me temo que acabaré en abogados, espero que  no y les valga, porque yo en su día si utilize el importe total del credito (que era mas alto que el valor de construcción de la comprobacion de la junta castilla y leon) y no como se hacía por aquellos años de bonanza,no me compre coche muebles etcccc, fue entero y algo mas de mi bolsillo a la construcción de la casa, pero bueno la vida es así.

un saludo y gracias

No necesariamente se ponen los valores por separado, por ejemplo si hubieras comprado la casa ya construida y el terreno en el mismo contrato lo normal sería valorarlo todo junto; pero en tu caso, es conveniente puesto que proceden de negocios y momentos distintos, cada uno va a generar un incremento/pérdida por separado.

Ok, si en mi caso fue primero la donacion y al cabo de un año o dos el proyecto de construccion
Se lo indicare al notario q los individualize

Un saludo y gracias

Hola

He llamado a hacienda, no se si es mejor o peor, tengo unos dias libres y pregunte por lo que debo de hacer para conseguir esa informacion fiscal de lo que pague en su dia, y la señorita de turno mas bien alterada, me dice que hacienda no da ese tipo de informacion y que no hay impreso o modalidad alguna para que me faciliten dicho dato

pero es mas aprovechando le planteo el problema futuro que tengo, las dudas que planteo en este post, pues muy bien, que no hay otra manera que con las facturas, y le sugiero, y si se me quema la casa, y pierdo toda la documentacion o se me inunda, pues es el mismo caso, es valor adquisicion cero, solo puedo restar valor adquisicion suelo, en mi caso donacion y que es una minucia, resto ganancia partrimonial, aludo a la verificacion del valor catastral dada por la hacienda de mi comunidad y tampoco, segun ellos tengo una edificacion ilegal , eso si que paga ibi todos los años, inscrita en el registro con todos los metros correspondientes, y legal para unos e ilegal para hacienda. Para pagar parece que si hay un valor, pero para vender no  lo tiene,,en fin.

Que por cierto, casi la vendo el año pasado y pregunte en hacienda personalmente con cita previa, y me dice una empleada a la que me dijeren porque en informacion la persona que me atiende dice no tener clara la respuesta, es decir, me mandan a alguien con mas experiencia y experta en esos temas, y me dice, con las certificaciones del arquitecto en principio valen,,,es la misma hacienda estatal,,,

Supongo que ellos, van por el libro, y solo me quedara la via judicial, si alguno de vosotros tiene referencias a jurisprudencia sobre el tema, como el caso que menciona cachilipox, que no es exactamente el mio, pero se agradece cualquier ayuda..

Perdonar por la extensión , es que esta gente es la leche

un saludo y gracias a todos

Para mi que quien te atendió no tenía ni idea y se te quitó de encima como pudo. Te aconsejo que vuelvas en Septiembre y si te vuelve a pasar que pidas hablar con un técnico por lo menos, con alguien con mas nivel.

En cualquier caso, si has pagado un impuesto, puedes solicitar copia del mismo en la oficina donde se presentó, o certificado relativo al mismo, no hace falta presentar un modelo concreto, cualquier escrito valdría.

Hola, a todos

gracias leopol72, eso haré, en septiembre y os informare al respecto por si alguien mas en mi caso en el futuro le puede servir

Buscando he encontrado una setencia del tribunal supremo de 21 de diciembre de 2015 sobre el "valor de adquisición" de un inmueble al efecto de declarar tras su venta en el irpf,, donde viene a unificar criterios y adoctrinar, y viene a decir que la valoración previa de un bien realizada por una administración tributaria, vincule a todos los efectos respecto a estos tributos a las demás administraciones competentes, más si se trata de impuestos estatales, si bien fueron en su día transferidos a las Comunidades Autónomas su caracter es estatal.

Esta setencia viene a confirmar que el valor fijado por una CCAA a efectos del ITP-AJD tiene plenos efectos para determinar la renta que se genera en la transmisión de un inmueble  tanto a efectos del IS, como del IRPF

Si una CCAA haya fijado un valor mayor al escriturado, será plenamente válido como valor adquisición para el adquirente en esa primera operación que posteriormente trasmita el mismo inmueble.

Ahora siendo el caso de una persona, que compro un piso por x valor de adquisicion y vino la CCAA y le dijo que valia x+, le diria a esta señorita de hacienda que según su libro de petete, este señor tampoco tiene facturas de ese incremento valor, entonces tampoco le valdria, en fin..

la referencia de dicha setencia es... STS 5470-2015 de 21-12-2015

si dispusiese de mas información, os informaré para que le puede servir algún compañero más.

saludos a todos