Tratamiento en AJD y TPO de una disolución de condominio de dos viviendas donde existe una permuta.

Buenas a tod@s. Explico mi duda a ver si alguien puede echarme un capote. Tengo que explicar el caso para que se entienda.
2 viviendas (cada una en una CCAA) en propiedad de 3 hermanos (cada uno al 16,67%) y la madre al 50%. Al fallecimiento de esta, cada uno de los hermanos pasa a tener la posesión del 33,33% (por lo que un 16,67% fue adquirido a un precio y el otro 16,67% a otro).
El hermano 1 quiere tener en propiedad el 100% de la casa A, el hermano 2 quiere tener el 100% de la casa B y el tercero simplemente recibir la parte que le corresponde en dinero.
Entiendo que con la disolución del condominio de las viviendas, tanto la A como la B, se deberá de pagar AJD al tipo impositivo de la CCAA donde se encuentre, siendo la base imponible el valor de la vivienda y el sujeto pasivo el hermano que se quede la misma.
Pero, y aquí es donde viene mi gran duda, ¿no se está produciendo una permuta del 33,33% que el hermano 1 tiene sobre la vivienda B y el 33,33% que el hermano 2 tiene sobre la vivienda A?
En caso de ser así, ¿Se debería de pagar TPO al tipo impositivo de la CCAA donde se encuentre la vivienda, siendo la base imponible este 33,33%? ¿Es esto incompatible con el pago de AJD por la totalidad a la hora de la disolución?
Y como ultima pregunta, al haber dos precios de compra, ¿Qué valor debe de darse a la disolución del condominio para que no existan excesos de adjudicación? ¿La suma de los dos costes, o el valor de mercado a fecha actual?
Gracias por la ayuda de antemano 

Dos consideraciones, aunque ya te hueles por donde va la cosa:

Para poder hacer formalmente una división de cosa común (vulgo disolución de condominio), el adjudicatario del bien mantenido en copropiedad debe ser solo uno de los comuneros.

La comunidad de bienes (de hecho, aunque no esté formalizada ni disponga de NIF propio) de la que expones el caso es una comunidad originada "mortis causa", por herencia. La comunidad que se disuelve es la hereditaria. Por lo tanto, solo uno de los herederos puede adjudicarse la propiedad del/los bien/es que integran dicha herencia.

En este caso que expones, solo cabe ir por división de cosa común si uno de los hermanos se adjudica los dos inmuebles, y compensa en dinero a los otros dos hermanos.

La formula planteada, que en lugar de tres hermanos con un 1/3 cada uno de una comunidad de dos viviendas, pase a ser dos  hermanos con una vivienda en plena propiedad, y el tercero una compensación económica, implica traslaciones patrimoniales, que están sujetas al TPO.

Hermano 1 compra 1/3 de vivienda 1 a hermano 2 y otro tanto a hermano 3

Hermano 2 compra 1/3 de vivienda 2 a hermano 1 y otro tanto a hermano 3

Hermano 3 vende 1/3 de vivienda 1 a hermano 1, y otro 1/3 de vivienda 2 a hermano 2

Buenas, antes de nada, gracias por contestar!

A ver, por lo que tengo entendido, una disolución de condominio, siempre que la compensación sea en dinero y por el importe de adquisición de la cosa indivisible, esta tributa por AJD pero no por TPO.

Y entiendo que esto es así con independencia de que la adquisición del inmueble se haya producido a través en una herencia. Por ello la idea es repartir todo por igual para a posteriori hacer la disolución del condominio, de manera que no se tenga que pagar por TPO....salvo por lo que comentaba de la permuta?

En una división de cosa común, lo que se debe dividir es la "cosa común".

En establecer que es lo que forma o integra esa "cosa común" hay que estar al negocio jurídico que origino la comunidad. Si fue por una compra-venta, lo adquirido en esa compra-venta. Pero si fue por herencia, la "cosa común" es la totalidad de bienes integrantes de la herencia, no cada uno de los bienes individualmente contemplados.

Establecido que bien o bienes forman esa "cosa común", para dividirla (disolución condominio sujeto a AJD), es condición que solo uno de los comuneros se quede la integridad de la cosa común, compensando a los otros en dinero equivalente.

En el caso expuesto hay dos "cosas comunes", la herencia A (del padre), y la herencia B (de la madre).

Se podrían hacer dos divisiones de cosa común sucesivas, pero cada división de la cosa común solo otorgaría la plena e individual propiedad sobre un 50 % de cada uno de los inmuebles.

Posibilidades de proceder:

A.- Dos divisiones de cosa común, donde hermano 1 se quede con todo, y posteriomente transmite inmueble 2 a hermano 2.

Implica hacer tres escrituras, las dos de división tributan a AJD cada una por el 50 % del valor de los dos inmuebles. La tercera escritura, tributa por TPO por la totalidad del inmueble 2.

B.- Como el objeto de la comunidad es exactamente el mismo en ambas dos comunidades de bienes, considerar que solo existe una sola comunidad y hacer una única división; posteriormente, trasmisión de inmueble 2 a hermano 2.

Implica hacer dos escrituras, una de división que tributa AJD por el 100 % de los inmuebles, y otra con TPO por inmueble 2. Es casi exactamente lo mismo, pero con un coste notarial quizás un poquito más reducido.

C.- Que cada hermano compre o venda respecto de su 1/3 de cada inmueble. Hermano 1 compra 2/3 de inmueble 1 y vende 1/3 de inmueble 2. Hermano 2 compra 2/3 de inmueble 2, y vende 1/3 de inmueble 1. Hermano 3 vende 1/3 de inmueble 1 y 1/3 de inmueble 2.

Implica 3 escrituras, y pagar TPO por 3/3 de inmueble.

De hecho, olvidándose de a división de cosa común y su sujección a AJD, si solo se organiza mediante compra-ventas se obtiene el ahorro del AJD sobre la totaidad de los dos inmuebles.

Las opciones son sobre decidir cuantas escrituras se quieren hacer (dos o tres), y que impuestos se quieren pagar (100 % AJD sobre los dos inmuebles + TPO sobre un inmueble, o 100 % TPO sobre un inmueble).

Nota: estoy suponiendo que el valor de los inmuebles, tanto en el momento de la herencia, como en valor actual, sea sustancialmente idénticos.

El tema no es fácil, y es objeto de multiples interpretaciones según quién lo vea, cada oficina liquidadora, los tribunales, etc.

Por lo que veo, si hay extinción de condominio, y puede que sin excesos de adjudicación si cada uno se adjudica un inmueble y se compensa al tercero que no lleva nada en metálico, y al que lleve el inmueble de menor valor que su cuota si lo hay. Ese criterio lo comparten los tribunales generalmente.

No obstante, hay una línea de pensamiento, concretamente de la DGT, que considera que lo que se ha hecho es precisamente lo que dices, una permuta, porque al venir de dos herencias, se deben adjudicar por separado sin compensar entre ellas, y si se hace, se está permutando un derecho sobre un inmueble por otro, tributando ambos por TPO y no por AJD.

En la oficina competente no sabemos por donde van a tirar.

Yo expongo dos posibilidades;

1) hacer las extinciones de manera que no exista esa compensación, y  por separado, tanto por herencia como por bien, me explico:

Una escritura de disolución de comunidad hereditaria donde se reparten los bienes de la primera herencia, donde el que se adjudica lo que se reparte del bien A compensa en metálico a los demás por el exceso que lleva, y el que se adjudica la parte de esa herencia del bien B, igual. A continuación, se reparte la segunda herencia, en los mismos términos.

2) puesto que son bienes que radican en CCAA diferentes, aprovechar y hacer cada extinción en la suya de forma separada como si no hubiera mas bienes y no se pudiera compensar entre ellos. En la A se adjudica el bien A uno de los hermanos y compensa al resto, y en la B, se lo adjudica el otro, haciendo lo propio.

Creo que esta segunda opción generará muchos menos problemas.

Ya ves que la cosa no es fácil, me da cosa aconsejar puesto que yo tampoco tengo al verdad ni la razón absolutas.

La opción 1), como implica que hay DOS adjudicatarios, excluye la posibilidad de acogerse a "División de cosa común - AJD".

Es cierto que el espíritu de la ley lo que manda es que tras la operación de división, no quede remanente de comunidad de bienes (anomalía para nuestra legislación). Pero discutir con las haciendas sobre el espíritu de la ley.....

La opción 2) es "pragmática", al albur de la colaboración entre haciendas, el redactado que le de el notario de turno, y las ganas de leer/interpretar la escritura al correspondiente funcionario tributario....

Lo que ya no se es si en la herencia yacente además de los dos inmuebles, habia dinerario suficiente. Si así fuese, entonces sí se podría hacer una división de la totalidad de la cosa común (inmuebles A y B + dinero), en tres lotes equivalentes. En este caso no habria "compensación", sino mera adjudicación del dinerario a uno de los hermanos, e inmuebles a los otros dos.

En el caso, cabría explorar la opción de una escritura de adición de herencia, por aparición "sorpresiva" de dinero en efectivo entre las pertenencias de la fallecida, con la correspondiente liquidación complementaria del ISD. Y proceder ha hacer la división de cosa común, con AJD de la totalidad del paquete hereditario (dos inmuebles + dinero).

Es que en el caso 1, se habla de extinción de comunidad hereditaria y no de condominio, lo he visto varias veces, es tal y como dices, aparece si hace falta curiosamente en la herencia un dinero en metálico que permite hacer la división de la herencia como digo. Es triste que haya que hacer estas cosas, pero uno de los cauces que obligan a usar puesto que la DGT no permite la compensación entre la herencia del padre y de la madre. A los tribunales les parece perfecto que se compense y lo consideran lógico, pero no a la DGT.

La opción 2, dada la escasa colaboración entre Administraciones, es plausible. En la CA de residencia del fallecido puede que pongan pegas ya que tienen información de que existen otros bienes en la herencia, pero puede colar si se hace un tiempo después. En la otra CA, no pondrán ningún tipo de pega, solo se habla de un bien indivisible a nombre de varios comuneros, se lo adjudica uno entero y compensa a los otros, AJD por extinción de condominio y se acabó.

Ya has visto por donde van los tiros, si lo quieres plantear como extinción de condominio puedes tener muchos lios, pero si lo planteas como una permuta y transmisión de cuotas directamente, no hay mayor problema, se liquidan todas por TPO y ya está. En el fondo es lo que hay, una serie de transmisiones entre herederos, la forma de la extinción trata de aprovechar lo de los bienes indivisibles para tributar menos, pero no siempre es una forma válida (a efectos tributarios, a efectos civiles es perfectamente válida) o al menos, no todo el mundo está de acuerdo en su forma de tributación.