Comunidad bienes para autopromoción viviendas

Hola

Queremos autopromocionar unas viviendas para vivir varios familiares.

Tenemos un terreno donde podemos construir un edificio de 5 plantas y sería para repartirnos entre varios familiares y ser nuestra vivienda habitual (sería en Málaga).

Primero tenemos que hacer una serie de comora-ventas de partes del terreno, primero porque hay un par de familiares que no están interesados en la construcción y otros que sí no disponemos de parte del terreno y luego para que cada uno de los 5 interesados tengamos un porcentaje equivalente a la vivienda que nos quedaremos al final. Es así? Esas compraventas tributan impuesto de transmisiones?

Luego una vez bien repartido el terreno. Me han comentado de formar una comunidad de bienes donde cada comunero participe en un porcentaje igual al de la vivienda que le corresponderá al terminar la obra. En ese caso conlleva impuestos crear dicha comunidad? Dicha comunidad se formaría aportando el terreno como bien común. Tributa de alguna manera esa comunidad de bienes? Hay alguna mejor forma societaria?

Y necesita alguno de los comuneros ser autónomo?

Un arquitecto nos ha redactado el proyecto y queremos hacer la construcción contratando a los constructores nosotros mismos. Es posible verdad?

Además más dudas, a la hora de facturarnos los constructores, se puede deducir ese IVA? Y sería 10 ó 21 %?

Entiendo que al final la comunidad se disuelve y se forma una comunidad de propietarios. Y que no hay que declarar beneficios pues cada uno acabaría con una parte equivalente de la que empezó, verdad?

Muchas gracias, saludos.

Primero, las compra-ventas de suelo están sujetas al IVA o al ITP según el caso. Previsiblemente si se trata de comprar a particulares que siempre lo hayan sido, y nunca hayan realizado ninguna acción urbanística, sería por ITP.

Una vez el terreno ya sea propuedad común de todos los interesados, la comunidad de bienes ya existe, al existir una copropiedad sobre una misma cosa. Otra cosa es formalizar su existencia y solicitar un NIF común, a fin de operar.

En tanto que copropietarios podeis perfectamente ser autopromotores. Como en principio se trata tan solo de gestionar una serie de gastos comunes, y no transmitir bienes o prestar servicios a terceros, no desarrollais ninguna actividad económica (aunque la promoción inmobiliaria sí lo sea), y por tanto no hay nadie que tenga que ponerse de autónomo.

Como propietario autopromotor podeis perfectamente contratar con el constructor y los técnicos facultativos que hagan falta.

El IVA que os aplicarán será el reglamentario que corresponda. Edificación en principio si se cumplen los requisitos, va al 10 %, igual que la aportación e instalación de mobiliario de cocina y baño.

Como la comunidad no es más que vosotros mismos agrupados a efectos de mejor gestión, no desarrolla actividad económica, y sois consumidores finales, el IVA soportado no es deducible.

Tampoco tendría sentido, ya que si formalizais actividad económica para deducir el IVA soportado durante la construcción, al final, cuando la CB asigne y transmita las viviendas individualizadas habrá que pagar de golpe todo el IVA de esa transmisión (al ser primera transmisión).

Finalizada la edificación, todos los comuneros sois codueños a partes iguales de la totalidad de lo construido. Si sois 5 a partes iguales, cada uno es codueño de un quinto de la totalidad (no de una de las cinco viviendas).

En ese momento, hay dos operaciones que realizar: la constitución de una comunidad en propiedad horizontal, donde de individualice cada vivienda, y la división de cosa común, asignando a cada comunero una parte de los bienes comunes divididos.