Impuesto sobre transmisiones patrimoniales

Hola. Necesito aclarar unas dudas que tengo y acudo a este foro que tanto y tan bien ayuda.
Somos 4 hermanos. Tenemos un piso en propiedad. Entre 3 hermanos poseemos el 50% y el cuarto hermano posee él sólo el otro 50%. Este último nos va a vender en nuda propiedad su parte, quedándose él con el usufructo. Mi hermano tiene 43 años. Vivimos en Chiclana de la Fra. Cádiz. El valor catastral de la vivienda es de 55.000 €. ¿Podeis porfavor ayudarme a calcular el impuesto que tenemos que pagar? He estado mirando la ley por internet, y más o menos he hecho unos cálculos pero no sé si son correctos, por ello recurro a vosotros.

El impuesto creo que lo tenemos que pagar los que compramos,pero no sé si mi hermano el que vende también tiene que pagar impuestos por el dinero que va a recibir por la venta. ¿Me podeis aclarar tambien esta duda?

Por último... ¿mi hermano puede poner libremente el precio de venta de la nuda propiedad, aunque a efectos fiscales se tenga en cuenta el valor que hacienda estima como legal? Lo pregunto porque mi hermano nos quiere dejar un precio barato pues entiende que al fin y al cabo él va a seguir viviendo en la casa.

Muchas gracias.

En lo relativo al ITP, la base imponible es el valor de transmisión o, en el supuesto en el que éste sea sensiblemente inferior al valor de mercado, se considera este valor de mercado.

Debes de partir de cuál es la valoración de la vivienda, para Andalucía tenéis la ayuda aquí (no das los datos suficientes):

http://www.juntadeandalucia.es/economiayhacienda/apl/surweb/consultas/bienesUrbanos/valUrbana.jsp

Y a tu hermano le corresponde el 50%. Pero sólo transmite la nuda propiedad. Para saber cuál es su valor debes de calcular primero el usufructo, que será un porcentaje sobre esa valoración. Al ser un usufructo vitalicio el porcentaje es 89 menos la edad que tenga en el momento de la constitución de ese usufructo.

La nuda propiedad es el valor total de lo que le corresponde menos el usufructo. Y el consejo es que lo transmita al menos por ese valor, para que no puedan interpretar que hay donación parcial.

Tu hermano tendrá una ganancia o pérdida patrimonial a incorporar en su IRPF, por diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición. Para calcular este segundo debe de aplicar los mismos porcentajes que te he explicado.

Saludos.

Hola, gracias por tus aclaraciones.
Tengo 2 dudas. Mi hermano está en paro y no hace el IRPF. ¿Cómo declara entonces la ganancia patrimonial?

La segunda duda: Para calcular el valor de la nuda propiedad segun su edad, me sale el 54% del valor de transmisión (el 46% es el valor del usufructo). Entonces para calcular el beneficio también calculo el 54% del importe que él pagó cuando compró la vivienda y el resultado se lo resto al importe que ahora va a recibir por la venta? ¿Son esos los calculos que tengo que hacer para conocer el beneficio? Espero haberme explicado. Por favor ayudame a resolver estas dudas.

Gracias.

En cuanto a la primera duda, deberá de hacer declaración de IRPF, la obtención de esa ganancia o de esa pérdida le obligará a ello. Deberá incorporar todos sus ingresos y esa ganancia derivada de transmisión.

El planteamiento en la segunda duda es correcto, aunque debes de tener en cuenta que al tratarse de un bien inmueble el valor de adquisición se actualiza por coeficiente, dependiendo del año de adquisición. Cuando haga la declaración, si utiliza el programa PADRE, éste hará los cálculos necesarios.

Saludos.