Problemas con un tracto sucesorio, help... - Herencia

Buenas tardes. 

A ver si puedo explicar el tema brevemente, cosa díficil.

Recientemente, falleció mi madre (viuda), y estoy con el tema de la herencia, plusvalias y sucesiones. Una risa todo...

Hay un inmueble, que en principio heredo de mi madre, que a su vez ella heredó de sus padres (y tios y hermanos fallecidos sin herederos), y el problema es el siguiente:

SITUACIÓN ACTUAL DEL INMUEBLE EN EL CATASTRO: 100% de titularidad a mi madre (por la ley del embudo, supongo). Ella paga el IBI.

SITUACION REGISTRAL del inmueble: ESCRITURA  A NOMBRE DE TRES HERMANOS ( padres de mi madre, un tio que murioó soltero, y un tio+parienta que a saber donde andan los herederos)

Me faltan las declaraciones de herederos hasta mi madre (que de ella tengo). En la notaria dicen que hay que hacer el tracto sucesorio, pero faltan datos de mis bisabuelos, registros que se quemaron cuando la guerra, etc. Hablamos del siglo XIX. Me dicen que NO HAY OTRA.

Pero...para pagar plusvalias e IBI soy el propietario... para vender o regalar no. Esto es una especie de condena de por vida a pagar un impuesto por algo que nunca podras disfrutar.

Entiendo que esta situación es kafkiana, o soy o no soy. Si no puedo demostrar que soy el propietario, sencillamente no lo sería, y que se lo quede alguien: la iglesia, un concenjal corrupto, que sé yo.. En el catastro, para cambiarme ese 100% de titularidad (que ellos adjudicaron "alegremente" a mi madre), me piden los titulos, y claro, no los tengo. Asi que lo dejan como está. Es la prueba diabólica: demuestra que no eres propietario al 100%... pues sencillamente intentando registrarlo, me dicen que no lo soy.. 

Como hijo único soy el heredero de esa rama, y entenderia un 50% de participación, pero... ¿como lo demuestro? ¿que se hace en un tracto sucesiorio donde no se pueden encontrar en los registros datos de los ascendientes? 

Me está quitando el sueño la tonteria...

Gracias.

Yo pase un caso parecido al heredar una casa que se inscribio a mi nombre con el 25% y el resto a nombre de los tres hermanos de mi bisabuelo, con un 25% cada uno. Todos difuntos antes de la guerra y sin descendientes conocidos. Yo pagaba el IBI y en el registro estaba a mi nombre. Puedia usar la casa pero no venderla, como habia hecho mi padre y mi abuelo, sin saberlo.

Contraté un abogado para arreglarlo, y lo que hizo fue reclamar judicialmente mi propiedad al 100% usando una figura que se llama USUCAPTION mediante la cual, si los titulares del inmueble no aparecen en el inmueble, aunque sea de visita, en muchos años, es como si renunciaran a la propiedad.

Me costó casi un año y unos 6000€, y un juicio. Y luego tuve que pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales del 75% que no tenia. Ahora ya he vendido la casa, pero no me quedó otra solucion para deshacerme de ella. Era como una condena, que además iba a pasar a mis herederos.

Suerte.

Es más complejo. La usucapión en este caso es difícil. Está inscrito en el registro de la propiedad, hay sentencias "feas" sobre el tema, y no es una vivienda, es un solar chiquito que nunca voy a poder vender, a menos que lo regale. Voy a hacer un último intento de contactar con un familiar lejano, pero pasará del tema en el mejor de los casos.

El problema inmediato es la plusvalía que tengo que pagar ya. No sé realmente cuanto. El ayuntamiento dirá que el 100%, claro, amparado en el catastro. Pero no es mío realmente y los impuestos se pagan por la participación en un bien con derechos reales sobre él. Un lío...

Estás mezclando muchas cosas.

Una cosa es el título de sucesión (que en este caso, sería lo que vulgarmente se llaman "escrituras").

Otra cosa es el tracto sucesivo, a fin de regularizar y actualizar la situación registral.

Y otra diferente es la propiedad.

Tú ahora estás heredando algo que era de tu madre. Mediante la escritura de aceptación de herencia, ya tendrás tu título o escritura de propiedad "de lo que te corresponda".

Cosa diferente es cuanto es lo que era de tu madre. Y aquí parece ser, según lo que indica el registro de la propiedad, que no era todo de tu madre. Así que ahora solo heredarías "lo que fuera de ella". En este caso, el 1/3 de tus abuelos, pero no los 2/3 de tus tíos-abuelos.

Lo de la titularidad catastral no tiene porque corresponder con la propiedad. Puede ser por error, omisión, o inscripción de algún derecho real distinto de la propiedad (usufructo, por ejemplo).

Realmente, y salvo que puedas demostrar que ninguno de tus tios-abuelos dejaron herederos, lo que ahora heredas de tu madre es una parte, en copropiedad de un solar urbano, y formais una comunidad de bienes tú y "desconocidos herederos de....."

Si el solar vale la pena, yo de momento regularizaría lo fácil, el tercio de copropiedad de tu madre (procedente por herencia de sus padres), y actualizaría eso en catastro y registro. Los 2/3 restantes (los procedentes del tio-abuelo soltero, y el otro tío-abuelo casado), investigaría más antes de resolver nada.

Y si no vale la pena, sencillamente lo omitiría en la escritura de herencia de tu madre. Como ahora el catastro está conectado con los registros civiles, dentro de poco la titularidad catastral la cambiarán de oficio a "sucesores de ...." Y que los busquen.

Todo eso lo sé, gracias. Pero para poder demostrar que heredo de mi madre la 1/3 parte, necesito hacer el tracto sucesorio desde mis abuelos, y ahí viene la risa: no aparecen partidas de nacimiento, o de matrimonio, o de defunción de alguno (incendio en el registro cuando la guerra, hala...). Por lo que no puedo demostrar que soy el legítimo heredero sucesorio. Ahora para pagar la plusvalía voy a declarar la 1/3 parte de ese bien catastral que FIGURA al 100% a su nombre, pero tirarán de catastro y me dirán que el 100%, campeón... y no tengo el 100% y el dinero de la plusvalía no puedes ni recuperarlo ni dividirlo con los demás herederos en un futuro, lo pagas tú. Como vienen haciendo con el IBI. Lo pago yo, porque lo pagaba mi madre. Hala, a seguir rucando. No dejan segregarlo, sin títulos y encima este ayuntamiento es muy simpático, y pide un documento de aceptación de domiciliación bancaria de los demás comuneros (que no los conozco, o dirán que nasty de firmar nada)

Se me cortó. No pretendía cortar tan abruptamente...
Pero me veo perdido. Estos días tengo que ir a ayuntamiento a declarar la plusvalía. Solo me piden la referencia catastral, y me harán la liquidación y me la enviarán (seguro que por el 100%, no por el 33%) y tendre que alegar "algo". Para el impuesto de sucesiones tres cuartos de lo mismo. A ver cómo acaba, pero de aquí a un mes, me veo en un abogado, perdiendo dinero y tiempo a espuertas, pa na...
Gracias

"yo de momento regularizaría lo fácil, el tercio de copropiedad de tu madre (procedente por herencia de sus padres), y actualizaría eso en catastro y registro", me dices...y no se si reírme o llorar. Eso es precisamente lo que pretendo hacer, pero...no puedo. No me dejan, que se dice:
* tracto sucesivo. Sí, o sí hay que hacerlo dice el notario.
* Voy al registro civil y no hay papeles de hace tanto.
* Qué si, que el registro civil existe desde 1870.
* Qué se quemó.
No se puede hacer sin datos en el registro civil. Qué se ha quemao...¡Ah! ¡Se siente!

Quizás no te has entendido adecuadamente con el notario Puedes cambiar, y buscar otro.

Decías en el primer mensaje que SÍ tenías la escritura de herencia (recibida) por tu madre (o documentación similar).

Decías también que en el registro de la propiedad, no figura ella inscrita como propietaria de nada, sino uno de sus padres (padre o madre), que a su vez era tu abuel@.

Puede que el documento de aceptación de herencia de tu madre respecto de sus padres, no fuese título bastante para la inscripción registral (por ausencia o falta de detalle, por ejemplo). Pero que ese título o documento no fuese bastante, no niega que existió una transmisión jurídica de propiedad de tus abuelos a tu madre (en principio, 1/3 del solar). Ahora tú recibes en herencia lo que era de ella, ese mismo 1/3 en copropiedad del solar.

Si esto es así, tal y como expusiste, entonces no debe existir mucho problema para la correcta inscripción de tu derecho.

El artículo 208 de la Ley Hipotecaria dice:

"no se entenderá producida la interrupción del tracto sucesivo cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral o sus herederos. En tal caso, la inscripción únicamente podrá practicarse mediante la presentación del documento en que se hubiera formalizado la adquisición, declaración o constitución del derecho, objeto de la inscripción solicitada”.

Respecto de pagar el IIVTNU, la plusvalía municipal, solo se paga respecto de lo que se adquiere. Y por herencia, en primera instancia, solo estás adquiriendo 1/3 de la propiedad.

Lo que no entiendo es que coj++es pinta aquí el registro civil de 1870, si se trata de adquirir, por herencia, un 1/3 de un solar de tu madre recien fallecida, y cuya titularidad registral figura, en 1/3 un@ de tus abuel@s matern@s.

Otra cosa será ya, en su momento y mediante su procedimiento, reunificar en una sola propiedad (tuya) ese solar. Y ahí si que deberías instar la búsqueda de posibles herederos colaterales (primos segundos y así). Pero eso ya es pelear por la herencia de tus tios-abuelos.

Ya no sé si lo dejé claro o no, es un lío...
No tengo nada que acredite la herencia de mi madre, es donde se rompe el tracto. Ella heredaría de mis abuelos (y de su tío abuelo, y de su hermano...) pero no hay nada hecho. Ahí me meto en el lío de tener que buscar todos esos papeles imposibles de encontrar. Yo tengo claro que tiene que haber una solución para estos casos, pero no sé cuál es, y nadie me saca de dudas. Yo no puedo estar eternamente sin poder demostrar mi herencia, y a la vez siendo "propietario" pa los gastos.
Y lo del registro civil de 187x, solo es porque en la notaría insisten en que hay ese registro, desde esa fecha, que busque los papeles. Pero, esto...que...se quemó, joder. Todo esto es en Langreo, donde la guerra civil fue especialmente demoledora, y se quemaron infinidad de registros, tanto civiles, como en las iglesias. Cualquier cosa de antes de 1940 o 50, es un imposible de buscar.