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¿Es obligatorio crear una Comunidad de Bienes solo para entregar el IVA de una pequeña tienda alquilada?

9 respuestas
¿Es obligatorio crear una Comunidad de Bienes solo para entregar el IVA de una pequeña tienda alquilada?
¿Es obligatorio crear una Comunidad de Bienes solo para entregar el IVA de una pequeña tienda alquilada?
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#1

¿Es obligatorio crear una Comunidad de Bienes solo para entregar el IVA de una pequeña tienda alquilada?

Hemos heredado un local 2 hermanos y lo hemos alquilado, nos han dicho que el 90% de gente en nuestra situación crea una comunidad de Bienes, pero que no es obligatorio, esto es asi?

1) Vemos que si la creamos tendremos que pagar Transmisiones y Actos juridicos sobre el valor de la tienda que ya esta ahora 50% a nuestro nombre de cada uno, osea si el local vale 300.000€ minimo 3000€, más luego escritura publica del notario, ect... y nos preguntamos porque vamos a gastarnos tanto dinero para simplemente entregar el IVA cada trimestre del alquiler, que es lo que hacemos con el local alquilado, además que creo que el IBI y demás impuestos que pagamos no llevan IVA. Lo dicho no se porque el 90% de la gente lo hace si se puede dejar de hacer ahorrandose dinero.

2) Luego en alguna delegación de hacienda nos han dicho que nos cojen el contrato NIFS... y nos dan de alta la comunidad de Bienes, pero no nos han pedido la el documento publico donde figure la propiedad, que es obligatorio elevarlo a documento publico cuando hay una propiedad, asi como tampoco nos han pedido transmisiones ni actos juridicos documentados, no hemos querido hacerlo porque hemos leido en otro hilo a Carla Quinto decir:

Debéis presentar el Modelo 600, junto con el contrato de constitución y la fotocopia del CIF provisional en la
delegación de hacienda correspondiente durante los 30 días hábiles siguientes al otorgamiento de la escritura.

"Sin presentar el modelo 600, la AEAT no te cursa el NIF definitivo de la entidad." quieres decir que el funcionario que nos toco cursaria la solicitud pero que al ver más arriba que no esta pagado, se quedaria parado todo.

3)¿Hay que darse de alta en autónomos? he leido que si, como es esto? pongamos que unos hermano alquilan una tienda por 300€ formando una comunidad de bienes, para entregar 70€ de IVA trimestral, les obligan a pagar 260€ de cuota de autonomos todos los meses, y si son 5 hermanos los dueños tienen que pagar entre todos 1300€ de Autonomos, cuando por la tienda solo van a recibir 300€???? como es esto

4) También el IBI habria que cambiar el IBI con un nuevo Alta en el Impuesto de Bienes Inmuebles a nombre del CIF de la comunidad de Bienes? y baja de nosotros como personas fisica?

Gracias por las respuestas Carla Quinto o quien toque.

#2

Re: ¿Es obligatorio crear una Comunidad de Bienes solo para entregar el IVA de una pequeña tienda alquilada?

W. Petersen

VER https://www.rankia.com/foros/empresas/temas/2091623-obligatorio-crear-comunidad-bienes-alquilar-como-propietarios-tienda-que-dos-personas#respuesta_2092809

1 - No, no hay que transmitir la propiedad de la finca, de alguna forma una CB, es un "ente" meramente a efectos fiscales, y legalmente (jurídicamente) la finca seguirá siendo propiedad de quien es, se trata solo de indicar en el contrato de CB que es para administrar tal finca o tales fincas.

2 - Yo tengo dos CB'S, una para un par de fincas que general IVA, aunque son de retnas muy bajas, es un terreno y una plaza de parquing, y otra CB para unos pisos, cuyo alquiler no genera IVA. Podría perfectamente hacerlo con una sola, pero prefiero 2 para evitar líos con la prorrata especial del IVA, así es mas claro para hacienda.

Si quieres ver como funciona todo esto, junto a Jtorres, redactamos unos post's de blog, son muy largos, porque preven muchas situaciones, al lo mejor te interesan, los pongo al pié.

Esto del modelo 600, es muy simple, pon en el contrato de CB que el capital social de la comunidad es de 1.000 €, y pagas el % de estos 1.000 €, es legal, porque al final solo vas a administrar a través de la CB unas fincas de determinados propietarios, pero las fincas no se transmiten !!!!!!!

3 - Si y no, si eres rentista no, si eres profesional del alquiler si, me explico, pero confirmalo en el foro de fiscalidad, creo que se entiende como empresa dedicada al alquiles cuando se administran varias fincas, y además hay como mínimo un trabajador a tiempo completo (que puede ser el autónomo perfectamente), y un local no compartido dedicado a esta actividad profesional, vamos que no vale en el mismo despacho que la fabrica de piruletas que tenga uno (es un poner). Lo que no sé es cuantas fincas son.

De otro modo eres un rentista y para ello no precisas de autónomos para esto solo.

4 - No tienes que cambiar el IBI para nada, pero si te recomiendo que todas las facturas que no vayan directamente a cargo del inquilino, las cambies a nombre de la CB, es a efectos de IVA, porque si no lo haces, no podrás deducir dicho IVA .... por ejemplo si tu pagas algo, aunque luego lo repercutas en recibo al inquilino, tiene que estar a tu nombre .... potr el contrario si ya contrata la luz, el agua, o lo cambia de nombre el inquilino, pues nada tienes que cambiar por tu cuenta.

Bien, los enlaces:

https://www.rankia.com/blog/economia-domestica/1068256-inmuebles-alquiler-i

https://www.rankia.com/blog/economia-domestica/1069070-inmuebles-alquiler-ii

https://www.rankia.com/blog/economia-domestica/1082856-inmuebles-alquiler-iii

2 recomendaciones
#3

Re: ¿Es obligatorio crear una Comunidad de Bienes solo para entregar el IVA de una pequeña tienda alquilada?

Hola muchas gracias, me siguen quedando dudas años despues, tampoco se si cambio la legislación:

1) Para temas de IVA esta claro que los recibos mensuales del alquiler de la tienda al inquilino, los emito a nombre de la comunidad de Bienes, y recibo los alquileres de la tienda en una cuenta a nombre de la comunidad de Bienes, desde esta cuenta entrego el IVA trimestral via telematica con certificado dela casa de la moneda a nombre del NIF de la comunidad de Bienes, y recibo en el recibo del alquiler de la tienda tambien lo expide con su IVA la comunidad de Bienes. Una pregunta nueva que me surge, es si los recibos de la comunidad de vecinos que son del local alquilado hasta ahora los paguo de mi cuenta bancaria personal, si me los puedo poner como gastos en la Declaracion de la renta, ya que en esta renta, vendran mis ingresos del alquiler, por los que cotizare, y los gastos de comunidad van a cargo del propietario del local que no es la comunidad de Bienes sino que soy yo con un hermano, que hacemos nuestra renta, si pagaremos en renta por el alquiler de ese local, tambien nos los podriamos poner como gasto, o el recibo de la comunidad tendria que ir a nombre de la comunidad de Bienes, a pesar que no figura como propietaria del local alquilado ¿¿?? tal y como figura en el documento de constitución no se aportan ni capital ni propiedades, ya que su único fin es tener un CIF para gestionar el IVA trimestral, recibir y emitir facturas, y el alquiler, osea la administración del alquiler de la tienda.

a) En resumidas cuentas, los recibos de la comunidad, se deben de cobrar en la cuenta de la comunidad de propietarios, para que se puedan poner como gasto en la Renta, o al seguir el local a nuestro nombre en registro el local no es necesario.

b) los recibos de los gastos de la comunidad no llevan IVA claro esta no?

2) Lo mismo con el IBI, nos lo podemos poner como gasto del local alquilado, aunque se haya cobrado en nuestra cuenta personal, insisto el local sigue en registro a nombre de los 2 hermanos no de la comunidad de Bienes, por eso, se cobra en nuestra cuenta no en la de la comunidad de Bienes ¿Nos lopodemos poner como gasto?

3) Resumiendo entiendo que una factura que tiene IVA, tanto las que emites como las que recibes vayan a nombre de la comunidad de Bienes, para desgrabartelas, entregar o compensar el IVA, ¿Pero un recibo de comunidad o un IBI? se podria cobrar en la cuenta de los propietarios y nos lo podiamos poner como gasto en Renta?

ACLARAR QUE EN INTERNET NO HAY INFORMACION DE ESTO A PESAR DE QUE EL 90% DE LOS LOCALES DE HERMANOS ALQUILADOS FIGURAN COMO COMUNIDAD DE BIENES, TODA LA INFORMACION DE INTERNET VIENE ORIENTADA A SI TU GESTIONAS O TU ERES EL QUE ALQUILAS O COMPRAS EL LOCAL COMERCIAL, NO SI SOLO LO ALQUILAS. AL FINAL ME ENTERE DE CHIRIPA, PORQUE HAY UNA FORMA GRATUITA DE ELEVAR A PUBLICO EL CONTRATO DE LA COMUNIDAD DE BIENES, IR A LA OFICINA DE TRIBUTOS DE TU COMUNIDAD AUTONOMA ENTREGAR UNA COPIA DEL CONTRATO, Y UN IMPRESO. TE PONEN UNA PEGATINA Y CON ESO YA ES ELEVADO A PUBLICO SIN GASTAR DINERO EN NOTARIOS, PERFECTAMENTE VALIDO EN HACIENDA, PUES AL 5º FUNCIONARIO QUE PREGUNTE AL FINAL ME DIJO, QUE SE PODIA HACER SIN APORTAR CAPITAL NI PROPIEDADES, SINO CUANDO SE VENDIERA EL LOCAL HABRIA QUE PAGAR EL IMPUESTO DE ACTOS JURIDICOS DOCUMENTADOS, PUES EN SERIO HASTA EL 5º FUNCIONARIO O LLAMADA AL 012 QUE PREGUNTE EN LA AGENCIA LOCAL QUE ES LA QUE TIENE TRANSFERIDA EL IMPUESTO A.J.D. NO ME DIO LA SOLUCIÓN POR LA QUE ESTA EXENTO DE TRIBUTAR YA QUE NO HAS APORTADO CAPITAL NI PROPIEDADES.

Esto de elevar a publico también se puede hacer sin ir a notarios, por ejemplo con contratos de prestamos a interes entre hermanos que viene recojido por ley, y asi ahorrar dinero en Notarios.

#4

Re: ¿Es obligatorio crear una Comunidad de Bienes solo para entregar el IVA de una pequeña tienda alquilada?

Cachilipox

Sobre la deducibilidad del IVA soportado mediante la comunidad de propietarios interpuesta:

Consulta vinculante V3577-13

http://petete.minhap.es/Scripts/know3.exe/tributos/CONSUVIN/texto.htm?NDoc=28618&Consulta=%2EEN+NUM-CONSULTA+%28V3577-13%29&Pos=0&UD=1

En resumen, sí es posible, no por legislación nacional sino por jurisprudencia europea. Requisitos, que en la liquidación de cuentas de dicha comunidad, figure detallado el importe de las bases y las cuotas de IVA soportadas por la comunidad, y a su vez, conste el porcentaje de participación del "empresario o profesional".

En el caso, las cuotas de la comunidad siempre son gasto deducible en el IRPF.

#5

Re: ¿Es obligatorio crear una Comunidad de Bienes solo para entregar el IVA de una pequeña tienda alquilada?

W. Petersen

Al final una CB no es más que la legalización de un hecho real, una comunidad de bienes de los propietarios reales (jurídicos) de las fincas, es más tributa por el modelo 184 de imputación de rentas ¿a quién se imputan? Pues a los comuneros en la proporción correspondiente.

La fiscalidad no es lo mío, pero yo tengo una cuenta bancaria de la CB, y ahí van todos los gastos, los de la comunidad de propietarios también, y cuando declaro por el 184, en febrero de cada año, ya consigno tanto ingresos como gastos. Ojo con los temas de comunidad, las cuotas ordinarias a gasto y las derramas extraordinarias como inversión (mayor coste de la finca, y a deducir mediante amortización).

Obviamente todos los gastos necesarios para la obtención de ingresos, son deducibles tengan o no IVA, como el IBI que indicas ….

Y para lo del IVA de los gastos de la comunidad, como dice Cachilopox se puede deducir, pero te las vas a ver y desear para conseguir las facturas, si es una obra mayor, una derrama extraordinaria puede ser algo más fácil, si son los gastos habituales, es raro que se consiga y acabas deduciendo todo como gasto.

 

Yo no lo pongo como gasto en renta, sino en la contabilidad de la CB, como te digo antes, a la hora de confeccionar el 184, ahí queda reflejado …. 

#6

Re: ¿Es obligatorio crear una Comunidad de Bienes solo para entregar el IVA de una pequeña tienda alquilada?

W. Petersen

Como indico en el 5, a menudo es muy difícil de conseguir que se cumpla eso, y acabas deduciendo todo como gasto ante la falta de ello.

Una CB a la que asesoro en algunos temas, y ante una derrama de obras muy importante, tuvo que impagar los recibos, provocando que el proveedor no cobrara, fue entonces cuando "por arte de magia" las facturas aparecieron y con todos los requisitos legales, pero claro para algo así si tu parte alícuota de participación no es relevante tampoco serviría, en el caso que cuento, la participación supera el 30% .... 

#8

Re: ¿Es obligatorio crear una Comunidad de Bienes solo para entregar el IVA de una pequeña tienda alquilada?

Gracias por contestar tan rapidamente, según deduzco:

1) Del local que tenemos alquilado al inquilino via CB. IBI y cuotas de comunidad son siempre deducibles en renta aunque NO se pagaran desde cuentas de la comunidad de bienes, si no desde la cuentas de los propietarios.

2) IVA más complicado a no ser que te hagan una factura de tu parte alicuota.

Y lo que tengo más duda:

Hablais mucho del modelo 184, y queria saber si es obligatorio presentarlo:
"No están obligadas a presentarlo las entidades en atribución de rentas mediante las que no se ejerzan actividades económicas y cuyas rentas no excedan de 3.000 euros anuales"

A) Recibir un alquiler es una actividad economica? si no se esta dado de alta en ningun epigrafe del IAE
si que hay las retenciones (las que entrega la tienda) e ingresos a cuenta soportados (el alquiler)

B) Comuneros son 2 al 50%

c) "Los datos consignados en el Modelo 184 AEAT serán utilizados por la Agencia Tributaria para confeccionar el borrador de la declaración de la Renta"

¿¿YO NO HE HECHO EL 184??? y ahora que me puede pasar , lo puedo presentar aún? tendre problemas con el borrador?

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