Cálculo IRPF Venta vivienda

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Cálculo IRPF Venta vivienda
#1

Cálculo IRPF Venta vivienda

Buenos días,

 

Tengo una consulta: mis padres venden un piso de protección oficial que compraron por plano y no sé exactamente que fecha contaría como la de compra efectiva ya que la escritura se firmó en 2001 pero en 1997 hicieron el contrato entre partes y dieron la entrada. En la escritura pone:

"Le pertenece en méritos de la escritura de declaración de obra nueva en contrucción y división en propiedad horizontal, autorizada por mi, el día 13 de mayo de 1997 y finalizada su contrucción según acta final de obra autorizada por mí el día 15 de septiembre de 2001"

Quisiera saber si las cuentas que he hecho son correctas:

    Venta:

La fecha de la venta es diciembre de 2017, por un importe de 80.000€ menos la plusvalía municipal 1150€ menos registro cancelación hipoteca 250€ el valor de transmisión sería de 78.600€

   Compra:

La compra se produjo por un importe de 56388€ (incluido IVA) + 1026€ (gestoría + registro + AJD...) Por lo tanto, el total de compra: 57414€

 

El coeficiente de variación que he encontrado para una vivienda adquirida en 1997 es de 1,2780 y para una vivienda adquirida en 2001 1,1833.

Suponiendo que el coeficiente a aplicar es el de 1997 (1,2780) el importe a pagar será:

      -->   57.414€ * 1,2780= 73.375€    Beneficio = 78.600€ - 73.375€ = 5.225€  

  • Los primeros 6.000€ de beneficios tienen un impuesto del 19%, por lo que habría que pagar 993€
    • El total de impuestos a pagar serán   993€

Suponiendo que el coeficiente a aplicar es el de 2001 (1,1833) el importe a pagar será:

      -->    57.414 * 1,1833= 67.938€    Beneficio = 78.600 - 67.938€ = 10.662€    

  • Los primeros 6.000€ de beneficios tienen un impuesto del 19% que supondrían 1140€
  • Los 4.662€ restantes de beneficios tienen un impuesto del 21% que implican 979€
    • El total de impuestos a pagar es:   2119€

¿Dicho importe lo deberá pagar en la  declaración de la renta del año próximo, verdad?

Muchas gracias!

Un saludo   :-)

#2

Cálculo IRPF Venta vivienda

En mi opinión, la compraventa se realiza en 1997 sobre plano y en 2001 se termina la construccion y en 2001 se entrega y solamente se eleva a escritura publica,  pero el contrato ya existe y es de 1997 y eso es lo que pone en la escritura publica.

Fiscalmente IRPF no son beneficios, sino incrementos de patrimonio con supuestos de exención por reinversión en vivienda habitual o unica vivienda y por la edad mayores de 65 , exento.

La declaración es la de abril- junio del año que viene.

http://www.bolsamania.com/declaracion-impuestos-renta/exencion-por-venta-de-vivienda-para-mayores-de-65-anos/

Un saludo

#3

Re: Cálculo IRPF Venta vivienda

Hola Madaoz,

Cierto, no es un beneficio sino un incremento.

Al no reinvertirlo ni poder beneficiarse de las ventajas por edad porque es menor de 65 ¿sería correcto el cálculo del total de impuestos a pagar? 

Suponiendo que el coeficiente a aplicar es el de 1997 (1,2780) el importe a pagar será:

      -->   57.414€ * 1,2780= 73.375€    Beneficio = 78.600€ - 73.375€ = 5.225€  

  • Los primeros 6.000€ de beneficios tienen un impuesto del 19%, por lo que habría que pagar 993€
    • El total de impuestos a pagar serán     993€

Muchas gracias!

Un saludo

#4

Re: Cálculo IRPF Venta vivienda

Determinación del importe de las ganancias o pérdidas patrimoniales: normas generales

1. Derivadas de transmisiones onerosas o lucrativas (Arts. 34 a 36; disposición transitoria novena Ley IRPF y 40 Reglamento)

Régimen general

La determinación del importe de las ganancias o pérdidas patrimoniales que procedan de la transmisión, onerosa o lucrativa, de elementos patrimoniales no afectos(15) viene determinada por la diferencia entre los valores de transmisión y de adquisición de los elementos patrimoniales. (15) La determinación del importe de la ganancia o pérdida patrimonial que proceda de la transmisión de elementos patrimoniales afectos se comenta en las páginas 411 y ss. de este mismo Capítulo. 377 l

El valor de adquisición estará formado por la suma de:

a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiese efectuado o, cuando la misma hubiere sido a título lucrativo o gratuito (herencia, legado o donación), por el declarado o el comprobado administrativamente a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones(16), sin que éste pueda exceder del valor de mercado.

b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos, sin que se computen, a estos efectos, los gastos de conservación y reparación. Tiene la consideración de mejora, a estos efectos, la indemnización que satisface el propietario a su inquilino para que éste desaloje el inmueble.

c) Los gastos (comisiones, Fedatario público, Registro, etc.) y tributos inherentes a la adquisición (Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, IVA o Impuesto sobre Sucesiones o Donaciones si la adquisición se realizó a título gratuito), excluidos los intereses que hubieran sido satisfechos por el adquirente.

d) De la suma correspondiente a las anteriores cantidades se restará, el importe de las amortizaciones fiscalmente deducibles, computándose en todo caso la amortización mínima. No procede computar amortización por aquellos bienes no susceptibles de depreciación, como por ejemplo, los terrenos, los valores mobiliarios, etc. En relación con el cómputo de las amortizaciones, debe subrayarse que las "fiscalmente deducibles" corresponden exclusivamente a los inmuebles o muebles arrendados o subarrendados, a derechos reales de uso y disfrute sobre bienes inmuebles, a los supuestos de prestación de asistencia técnica que no constituya actividad económica y al arrendamiento de negocios o minas o subarrendamientos. En estos casos, la amortización mínima (17) se computará, con independencia de su efectiva consideración como gasto.

 El valor de transmisión estará formado por:

a) El importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado o el valor declarado o, en su caso, el comprobado administrativamente a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones cuando la transmisión se hubiese realizado a título lucrativo o gratuito, sin que éste pueda exceder del valor de mercado. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al valor normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.

b) De la cantidad anterior podrán deducirse los gastos y tributos inherentes a la transmisión, excluidos los intereses, en cuanto hubieren resultado satisfechos por el transmitente. En resumen, los componentes de los respectivos valores de adquisición y transmisión de los diferentes elementos patrimoniales son los que se indican en los cuadros de la página siguiente: (16) En las transmisiones lucrativas de empresas o participaciones a las que se refiere el artículo 20.6 de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (BOE del 19), el valor de adquisición coincidirá con el originario del donante ya que el donatario se subroga en la posición de aquél respecto de los valores y fechas de adquisición de dichos bienes. (17) La amortización mínima es la resultante del período máximo de amortización o el porcentaje fijo que corresponda, según cada caso. Para inmuebles arrendados, el importe de la amortización mínima se determina aplicando el 1,5 por 100 hasta el 31 de diciembre de 1998; el 2 por 100 hasta 31 de diciembre de 2002, y el 3 por 100 desde 1 de enero de 2003.

Determinación del importe de las ganancias o pérdidas patrimoniales: normas generales

Capítulo 11. Ganancias y pérdidas patrimoniales

378 (+) Importe real de la adquisición (o valor de adquisición a efectos del Impuesto sobre Sucesionesy Donaciones). (+) Inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos. (+) Gastos y tributos inherentes a la adquisición (excepto intereses), satisfechos por el adquirente. (-) Amortizaciones (inmuebles o muebles arrendados y derechos sobre los mismos, así como en los supuestos de prestación de asistencia técnica que no constituya actividad económica). = Valor de adquisición

(+) Importe real de la transmisión (o valor de transmisión a efectos del Impuesto sobre Sucesionesy Donaciones). (-) Gastos y tributos inherentes a la transmisión satisfechos por el transmitente. = Valor de transmisión.

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Copio y pego el manual de la declaración 2016 y veo que en la transmisión se pueden restar los gastos o tributos inherentes

http://www.agenciatributaria.es/static_files/AEAT/DIT/Contenidos_Publicos/CAT/AYUWEB/Biblioteca_Virtual/Manuales_practicos/Renta/ManualRentaPatrimonio2016_en_gb.pdf

Un saludo

 

 

 

#5

Re: Cálculo IRPF Venta vivienda

Muchas gracias,

He visto que desde el 1 de enero de 2015 quitaron los coeficientes de actualización, por lo que, al final, la cantidad a pagar es de unos 4.300€

Gracias por la información, yo no la encontraba desde la web de la agencia tributaria.

 

Un saludo,

Cristina

#6

Me duele pedirselo y me alegro que haya gente que piense por si misma

Me duele pedirselo, pero con un voto en el pulgar para arriba en uno de mis mensajes, me conformo.

Yo dudaba lo de los coeficientes, pero me alegra saber que usted no necesita, que se lo deben todo cocinado.

Gracias

Un saludo

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