Dudas Contrato de préstamo de dinero entre particulares, Venta/Donación y Futura Herencia.

Buenas tardes, antes de nada pedir disculpas porque aunque he entrado varias veces en la pagina para información, acabo de registrarme para poder poner esta pregunta y no se si lo estaré haciendo de la forma correcta. Espero que si. 

Quisiera saber si alguien pudiera aclararme una o varias dudas que tengo en un tema "Un Poco Enrevesado", a ver si lo explico bien. 

Desde Octubre 2017 por necesidades económicas de mi suegra (Enfermedad), mi mujer y yo hemos estado realizándole prestamos de dinero mensualmente ya que ella tiene una pension minima no contributiva. Ella tiene dos viviendas en su propiedad y mientras que vendíamos alguna de ellas para sufragar los gastos decidimos hacerlo así. Los meses fueron pasando y como no nos daban por el piso el dinero que queríamos, la ultima oferta que nos hicieron por uno de los  pisos pensamos mi mujer y yo igualarla y comprar nosotros una de las viviendas.

Mi pareja y yo ( Pareja de hecho desde hace 15 años ) tiene otros dos hermanos, una de ellas con un Poder (De ruina) la cual está de acuerdo en el importe la Venta o Donación a mi pareja, descontando el importe ya adelantado y la otra que no está de acuerdo en ello. 

He realizado varias consultas informales a Notarios y abogados pero ninguno me termina de dar los pasos exactos a seguir. Unos me dan unas opciones y otros otras distintas. El problema que tenemos a día de hoy es que ya hemos entregado una cantidad muy importante de casi 30.000€ y seguimos sin cerrar nada por "Dudas" "Miedo" a las posibles represalias del hermano que no esta de acuerdo, en el momento de la herencia.

Tengo impreso recibos de los pagos que hemos ido haciendo y un contrato tipo que saqué de contrato entre particulares pero no lo tenemos elevado a publico, pensando que iba a ser algo más rápido. 

¿Alguien podría informarme o aconsejarme en este caso que pasos seguiría?

Muchas gracias por adelantado y espero haberlo explicado bien. 

DICES: 

De entrada y aun a riesgo de recargos, que los tendrás, pero no va a ser relevante, si este contrato está firmado por las partes (como supongo), presentalo a liquidar en la oficina liquidadora de tu comunidad autónoma, bajo el modelo 600,  el importe a pagar por el préstamo es cero, pero te pondrán una sanción (pequeña) por no haberlo presentado antes de 30 días de su fecha.

¿Esto que te garantiza?  un contrato privado es totalmente válido, la ausencia de concurrencia de notario, solo evita que alguien negara la firma y te vieras obligado a demostrar que es cierta, por lo demás el privado tiene el mismo valor .... pero en contratos entre familiares es raro ir a notaria, salo gtemas obligatorios como las donaciones, compraventas, etc, ..... Bien, el tener el contrato liquidado, aunque sea fuera de plazo pero en vida de todos los concurrentes, lo que te da es fe de la fecha del mismo, es decir que si falta vuestra madre, nadie podrá alegar, que es uun contrato inventado, porque el registro del mismo es eso, da fe que se hizo en su momento y se puede comprobar ..... vale, mejor haver registrado en su día (máximo 30 días de la firma) pero te va a servir igual si lo haces ahora. Yo, pagaría a gusto el recargo, para evitar interpretaciones futuras ..... 

Ten en cuenta que sea cual sea el resultado de la herencia, ésta se puede aceptar o no, y cuando se hace uno recibe los bienes y derechos, pero al mismo tiempo las deudas y obligaciones, con lo cual si acepta la casa, se come la deuda, puede aceptarlo todo o nada, sin embargo lo que no podrá hacer es aceptar la casa, pero no la deuda, una de real, firmada, registrada en la oficina liquidadora, y con recibos bancarios de las entregas ..... 

Muchas gracias por contestar tan rápido.

Perfecto. Hasta ese punto entonces aclarado. Era lo primero que tenía en mente, según había leído y me ratificas es primordial tenerlo así, al menos presentarlo para que si mañana, Dios no quiera, faltara alguno de los firmantes no tengamos ningún problema.
Una vez aclarado esto me surgen otras dudas relacionadas.

A ver si te lo explico bien de nuevo.

Remarcarte de nuevo antes de nada que en la ecuación hay 1 Madre (Mi suegra), 3 Hijas ( mi mujer y otras dos, una de las cuales tiene el poder de Ruina otorgado legalmente por su madre antes de que esta enfermara y la otra hermana que es la que no está en total de acuerdo con esto pero que tampoco aporta nada Económicamente  a su madre a día de hoy por lo que es imposible su manutención sin nuestra ayuda ).

1º) El contrato que tenemos inicial, efectivamente está firmado por su hija ( que tiene el poder ) y por nosotros (mi mujer y yo). El contrato que firmamos en su momento es un contrato tipo sin muchos detalles y ya que vamos a presentarlo legalmente no quisiera concurrir en errores y quisiera añadirle en caso necesario lo que hiciera falta.
Por un lado, indicamos en el contrato que su hija y yo le iríamos prestando el dinero mensualmente a su madre, por mediación de su apoderada legal que es su otra hija ( mi cuñada ).
Los pagos/ingresos se van haciendo mensualmente a una media aproximadamente de 1.300€/mes, es decir no le dimos un dinero total. Si es así y ahora declaro lo que llevamos hasta ahora entregado. ¿Si pasa algo posterior a dicha presentación como se haría? ¿O lo que tú presentas es el contrato en el cual especificas que vas a ir haciendo ingresos/transferencias  mensuales?

2º) ¿Es recomendable que en ese contrato que presentemos aparezcamos los dos o su hija únicamente? De cara a cómo he comentado inicialmente una posible donación a cambio de un importe para su manutención equivalente al valor estimado de dicha vivienda.

3º) La cuenta desde la que la que se han ido haciendo las transferencias es mía ya que ahí juntamos los ingresos/gastos de ambos ( Yo y mi mujer ) ambos trabajamos. Pero es de mi única titularidad. No sé si eso afecta.

Por último quisiera reseñar también que como dije inicialmente nuestra primera intención no era prestar dinero sino adquirir una de las dos viviendas ya que a nosotros realmente nos interesa y sería una garantía también de que lo que estamos ayudando con nuestro esfuerzo y ahorros lógicamente es una inversión real para el futuro. En ese caso me recomendáis igualmente presentar en primer lugar el contrato y posteriormente iniciar los trámites para dicha Compraventa o Donación?

Remarco en varias ocasiones lo de la donación ya que es algo que en una de las conversaciones con un notario este nos planteó como una posibilidad más favorable a nivel fiscal ya que era de su madre a su hija y era para poder ayudarla puesto que esta está atendida diariamente por mi mujer y mi cuñada. En caso contrario de que no me lo aconsejéis también os lo agradecería me lo indicarais.

Muchas gracias por adelantado. 

Yo pondría el contrato inicial, y en el modelo 600, en importes, detallar la deuda actual,. bueno si ya se consiguiera un anexo al documento, con fecha de hoy refiriéndose al documento inicial y que se detalle la deuda actual, firmado por las partes, ya sería mucho mejor ... pero si no es posible, registrar lo que hay.

2 - No creo que la apoderada pueda donar nada, pero es más ni siquiera que existiera un testamento por el cual os lega una finca, sirve de nada, un testamento no es mas que una voluntad, que se pude modificar en cualquier momento. 

Lo de la titularidad, es lo que es, mejor que se hicieran los pagos desde una cuenta conjunta, si lo podéis modificar a partir de ahora, mucho mejor, de lo pasado poco se puede hacer, aunque no creo que sea muy importante, bueno con un inspector "tiquis-miquis", apuesta a que sí. Por cierto, por registrar el contrato no te van a inspeccionar de donde sale el dinero, para ello precisarías de una inspección a fondo de la Agencia Tributaria de tu Comunidad Autónoma, que para el registro de un contrato no la va a provocar, si se hace, será por otros motivos tributarios. 

Lo del préstamo o inversión a futuro, a ver .... o prestas o compras una finca, las dos dos cosas no son lo mismo, si prestas con la esperanza de beneficios mayores, pues es eso una expectativa, se cumplirá o no, pero sigue siendo una expectativa. No es posible condicionar un préstamo al resultado de una herencia. Otra cosa es que si el beneficiario de la herencia la acepta y se negase a pagar una deuda, podrías actuar contra los bienes del/de la heredero/a, y si eres tu mismo, pues te comes la herencia y la deuda. Como te indiqué las herencias se aceptan o no, no es posible aceptar solo una parte, salvo que uno se acoja al beneficio de inventario, con lo cual solo cubrirá las deudas, hasta donde los bienes alcancen. 

Si la idea es prestar dinero, esperando que a cambio recibas algo distinto a lo que prestaste o sus intereses si es que están pactados, estás en un error en términos legales, en los morales no me meto .... ningún juzgado te va a otorgar una cosa distinta a lo que es un préstamo, que es cobrar y si no cobras, poder actuar contra los bienes de la `prestataria. 

No tengo claro que una apoderada pueda hacer una donación en nombre de la poderdante, sinceramente no lo sé, pero si una compraventa e incluso con pago aplazado, lo que no sé es como se puede registrar el derecho de habitación o un precario en favor de la madre. Tal vez sería posible una compraventa de la nuda propiedad, dejando en usufructo en favor de la madre, sin embargo hay que poner un precio a esto o un vitalicio, con lo cual estamos otra vez con el alcance del poder, me temo que esto lo tendrás que consultar a un abogado. Ya no entro en los temas morales y tal vez legales, cuando alguien con supuestos derechos de herencia o como mínimo de legítima,  se entere  de la compraventa, que no realizó la titular, sino su apoderada, no se metan a pleitear, y sin ser abogado a eso le veo un resultado bastante incierto, para ambas partes.  

En este caso según he consultado en dos ocasiones, el poder si permite realizar tanto venta como donación. Aun así volveré a consultar una vez mas. 

En los Morales estamos muy tranquilos. Aunque no los tenga tan claro de cara a la ley ya que me sorprende que alguien que necesita dinero para vivir no pueda hacer dinero de sus propiedades, de la mano de alguien a quien cedió sus decisiones cuando podía hacerlo ante un notario porque sus herederos no les guste que se deshaga de los bienes que ellos podrían heredar. 

En el caso de que mi mujer y yo no hubiéramos aportado dinero y hubiera tenido que vivir mi suegra con 300€ de pensión teniendo dos propiedades a su nombre. ¿La ley no dice nada a ese respecto? ¿Sería moralmente peor que sus hijos la hubieran dejado abandonada no? 
Creo que al principio lo expliqué, aunque quizás no correctamente. El inicio de todo esto, cuando aun no se había entregado nada fue poner una de esas propiedades a la venta y con ese dinero sufragar los gastos de ella en exclusiva hasta el fin de sus días. Las ofertas que se hicieron en su momento por ella, en el momento y la premura en la necesidad económica no eran muy positivas y aún así igualamos la mejor de ellas. 

Al ver que no lo teníamos claro legalmente, han ido pasando los meses y llegado a este momento. 

Sin embargo solo veo problemas porque uno de sus herederos que no ha cambiado un solo pañal no quiera perder algo que pueda heredar. 

Si yo y mi mujer sacrificamos nuestros ahorros porque el resto o no tiene o no quiere aportarlos, creo que es correcto que obtengamos algo favorable también a cambio, siempre y cuando el precio sea justo y correcto y no a cambio de nada.  

Aun así según leo tus respuestas y mis dudas a estos temas legales, me temo que lo dejaremos en un préstamo entre particulares hasta que nuestra economía y ahorros  aguanten y a ver como continúa el tema. 

Muchas gracias por todas tus respuestas. 

A ver .... entiendo tu planteamiento, pero si hay una deuda y la cobras con una dación de finca, sea la nuda propiedad o la totalidad de la finca, el pago, será legal siempre y cuando el precio de la venta sea el correcto, de mercado, también es legal que compres la finca, compenses la deuda actual y el resto mediante un vitalicio.

No soy abogado, aunque cierto conocimiento de derecho mercantil por mis estudios y trabajo, pero es esto es derecho de familia o algo así, y no tengo experiencia .... por tanto  no tenía claro que un poder general permita donaciones, ventas seguro que si ....

No quería entrar en temas morales, y sigo sin querer hacerlo, cada casa es un mundo, y a veces dos o tres ..... ahora bien en muchos caso estos temas llevan líos, hay montones de familias en las que una parte no se habla por las jodidas herencias, en tu caso te pongo algunas posibilidades:

Que le precio de compra por más correcto que sea, incluso con una tasación, puede ser "regalado" para quien crea en un futuro que tenía igual o mas derecho que vosotros.

El tasador, podría estar "compinchado" con vosotros, o alguna sandez parecida !!!

Si es un vitalicio, pùes lo mismo, la suma de lo pagado hasta ahora y lo futuro, para alguien puede ser insuficiente.

que todo se haya firmado mediante un poder, no ayuda precisamente 

En fin, supongo que ves por donde voy.

¿Esto puede ocurrir en tu família? yo no puedo saberlo ¿ocurre en muchas? pues si, la herencias son motivo de muchas disputas familiares ....