¿Se puede tasar y vender una vivienda fuera de ordenación? Guía para saber qué puedes hacer
¿Se puede tasar y vender una vivienda fuera de ordenación? Guía para saber qué puedes hacer
Descubre cómo vender, escriturar o tasar una vivienda fuera de ordenación. Conoce qué limita su valor, qué obras se permiten, los procedimientos de legalización y la documentación necesaria, además de un comparador de tasadoras homologadas para actuar con seguridad.
Si has descubierto que tu casa, o la vivienda que quieres comprar, está fuera de ordenación, es normal que te preguntes si podrás venderla, pedir una hipoteca o incluso obtener una tasación fiable. Muchos usuarios llegan con dudas como “me han vendido una casa fuera de ordenación”, “¿se puede escriturar un inmueble fuera de ordenación?”, o “cómo tasar una vivienda fuera de ordenación sin tener problemas con el banco”.
La buena noticia es que sí se puede tasar y vender una vivienda fuera de ordenación, pero hay condiciones, limitaciones y pasos importantes que conviene conocer para evitar sorpresas. En esta guía te explico todo lo que necesitas saber para actuar con seguridad.
¿Qué significa que una vivienda esté fuera de ordenación?
Una vivienda está fuera de ordenacióncuando, aun siendo una construcción existente y generalmente permitida, no cumple con la normativa urbanística vigente del municipio, normalmente debido a cambios en el plan general o a una evolución legislativa con el paso de los años. Esto implica:
La vivienda no es ilegal, pero está limitada.
Se permite su uso, pero no se pueden hacer ciertas obras (especialmente ampliaciones o cambios estructurales).
Su valor, mantenimiento y posibilidades futuras están condicionados. En pocas palabras: el ayuntamiento tolera la vivienda, pero no puede adaptarse plenamente a la normativa actual.
¿Cómo afecta estar fuera de ordenación a la tasación?
“Tasar una vivienda fuera de ordenación” sí es posible, pero la situación urbanística influye directamente en el valor final. Una vivienda fuera de ordenación:
Suele tasarse por un valor inferior respecto a una vivienda plenamente legal.
Tiene limitaciones de reforma integral, ampliación o rehabilitación.
Puede generar dudas a las entidades bancarias, afectando a la concesión de hipoteca.
Exige una revisión documental más profunda por parte del tasador.
👉 En definitiva, el inmueble tiene valor, pero un valor restringido por la normativa que lo afecta.
Si estás pensando en realizar una tasación, te dejamos una tabla con las tasadoras destacadas actualmente para que elijas la que mejor se ajuste a tus necesidades:
Diferencias entre fuera de ordenación e infracción urbanística
Es habitual confundir ambos conceptos, pero en realidad implican situaciones muy diferentes:
Fuera de ordenación
La construcción es válida, pero no cumple parámetros actuales.
Se permite su uso normal.
Las obras permitidas son mínimas (conservación y mantenimiento).
Su valor está condicionado, pero puede venderse o tasarse.
Infracción urbanística
La edificación se hizo sin licencia o incumpliendo la normativa.
Puede haber sanciones, órdenes de demolición o expedientes abiertos.
A veces es legalizable… pero otras no.
En estos casos, la tasación puede ser más complicada o directamente inviable
¿Por qué una vivienda puede estar fuera de ordenación?
Una vivienda puede encontrarse en esta situación por diferentes motivos. Conocerlos ayuda a entender si es posible regularizarla o mejorar su situación urbanística:
Cambios en la normativa municipal: El ayuntamiento actualiza el planeamiento y algunas viviendas dejan de ajustarse a los parámetros actuales.
Construcciones antiguas: Viviendas rurales o de pueblo que, en su momento, eran legales, pero hoy incumplen estándares actuales.
Licencias incompletas o inexistentes: La construcción pudo ejecutarse sin respetar el proyecto aprobado o sin licencia válida.
Servidumbres o protecciones posteriores: Por ejemplo, viviendas en zonas de costa, carreteras o áreas protegidas.
Infracciones prescritas: A veces existió una infracción urbanística, pero al prescribir queda como “fuera de ordenación”.
¿Cómo saber si una vivienda está fuera de ordenación?
Si quieres asegurarte antes de comprar o vender, estas son las vías más fiables:
Certificado urbanístico del Ayuntamiento: Es el documento más claro y determinante.
Revisar licencias y proyectos antiguos: Confirma si la construcción se ajustó al planeamiento original.
Consulta del planeamiento urbanístico: Permite comprobar si la vivienda cumple parámetros como ocupación, alturas o retranqueos.
Documentación catastral: Útil para contrastar antigüedad y superficies, aunque no determina legalidad.
Informe técnico privado: Ideal cuando el Ayuntamiento no responde rápido.
¿Qué procedimientos existen para legalizar una vivienda fuera de ordenación?
Legalizar una vivienda fuera de ordenación puede ser posible según el motivo y el municipio. Entre los procedimientos más habituales destacan:
1. Declaración de Asimilado Fuera de Ordenación (AFO)
Muy frecuente en zonas rurales. Reconoce la existencia del inmueble y permite su uso.
2. Legalización por antigüedad
Si la infracción prescribió, la vivienda puede regularizarse administrativamente.
3. Regularización documental
Entregar licencias, planos o certificados que no constaban en el expediente.
4. Ajustes urbanísticos puntuales
A veces el Ayuntamiento cambia parámetros y la vivienda puede ajustarse a la nueva normativa.
Procedimientos sancionadores resueltos
Cuando la administración considera que no procede derribo, pero no permite ampliaciones. Legalizar no siempre convierte la vivienda en “conforme”, pero sí reduce riesgos y aporta mayor seguridad jurídica.
Cómo tasar una vivienda fuera de ordenación
Tasar una vivienda en esta situación exige un proceso más detallado que el habitual. El tasador debe:
Revisar la situación urbanística real. Esto incluye certificados, licencias y cualquier documento del Ayuntamiento.
Aplicar la Orden ECO 805/2003 si la finalidad es hipotecaria.
Analizar la posibilidad de realizar obras o mejoras, algo relevante para estimar el valor.
Determinar cómo afecta la limitación urbanística al precio de mercado.
Emitir un informe claro, que el banco o comprador pueda entender.
Documentación necesaria para tasar un inmueble fuera de ordenación
Antigüedad acreditada (si aplica para legalización por prescripción)
Cuanta más información aportes, más precisa será la tasación y más opciones tendrás de obtener una valoración favorable.
Comparador de tasadoras de Rankia
Si necesitas tasar una vivienda fuera de ordenación y no sabes qué empresa elegir, en Rankia puedes comparar diferentes tasadoras homologadas por el Banco de España. Desde nuestro comparador puedes:
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