Calcular correctamente el valor de una vivienda es uno de los pasos más importantes antes de solicitar una hipoteca. Este valor no solo influye en la aprobación del préstamo, sino también en las condiciones que te ofrecerá el banco. En esta guía, te explicamos paso a paso cómo se calcula el valor de una propiedad para hipoteca, qué métodos puedes usar, qué documentos necesitas y qué errores debes evitar.
¿Qué es el valor hipotecario de una vivienda?
El valor hipotecario es el valor que una entidad financiera considera razonable para garantizar el préstamo hipotecario. Se trata de una estimación del valor duradero del inmueble, sin tener en cuenta elementos especulativos ni coyunturales del mercado.
🔎 Importante: este valor se utiliza como base para calcular el porcentaje de financiación (LTV o Loan To Value) y es, en ocasiones, más bajo que el valor de mercado o el de compraventa.
¿Cómo se calcula el valor hipotecario?
Se basa en una tasación oficial emitida por una sociedad homologada por el Banco de España. El tasador utiliza distintos métodos (comparación, coste, capitalización de rentas...) y debe aplicar un criterio conservador y conforme a la normativa.
Factores considerados
- Superficie y estado del inmueble.
- Antigüedad y calidad de construcción.
- Localización y entorno.
- Situación urbanística y registral.
- Comparables de mercado, pero ajustados con prudencia.
¿En qué se diferencia el valor hipotecario del valor de mercado?
Aunque muchas veces se confunden, existen diferencias clave:
Concepto |
Valor hipotecario |
Valor de mercado |
¿Quién lo calcula? |
Una sociedad de tasación homologada. |
Mercado inmobiliario, compradores y vendedores. |
¿Para qué se usa? |
Para determinar el importe de una hipoteca. |
Para fijar el precio de venta de una vivienda. |
¿Es especulativo? |
No, se basa en un valor prudente y a largo plazo. |
Sí, refleja oferta y demanda en un momento concreto. |
¿Puede cambiar? |
Tiene validez legal de 6 meses. |
Cambia continuamente según la evolución del mercado. |
¿Qué valor toma el banco: hipotecario, de mercado o compraventa?
Al conceder una hipoteca, el banco toma como referencia el menor entre:
- El valor de compraventa del contrato.
- El valor hipotecario reflejado en la tasación oficial.
📌 Por eso, aunque el valor de mercado sea más alto, el banco puede conceder un préstamo sobre una base inferior.
¿Es lo mismo el valor de tasación y el valor hipotecario?
No exactamente. El valor de tasación es el resultado total del informe emitido por el tasador, pero dentro de ese informe aparece una columna específica con el valor hipotecario, que puede ser inferior si el tasador detecta elementos especulativos o poco sostenibles.
📌 Ojo: no todos los informes lo reflejan igual, por eso es clave solicitarlo de forma clara al tasador o a la entidad.
📌 Ojo: no todos los informes lo reflejan igual, por eso es clave solicitarlo de forma clara al tasador o a la entidad.
¿Qué pasa si el valor hipotecario es más bajo que el de compraventa?
Si el banco aplica el valor hipotecario más bajo, esto puede obligarte a:
- Aportar más ahorro inicial.
- Negociar una rebaja en el precio.
- Buscar otra entidad que acepte un valor distinto.
¿Cómo influye el valor hipotecario en la concesión de la hipoteca?
El valor hipotecario influye directamente en:
- El porcentaje de financiación (LTV).
- Las condiciones del préstamo (tipo de interés, vinculación...)
- El riesgo percibido por el banco.
🔍 Un valor hipotecario bajo puede dificultar la operación si no tienes suficientes ahorros.
Preguntas frecuentes
¿Puedo conocer el valor hipotecario antes de comprar?
Sí, puedes encargar una pre-tasación oficial si estás interesado en una vivienda concreta. También puedes hacer simulaciones con tasadoras online, aunque no son vinculantes.
¿Caduca el valor hipotecario?
Sí. Igual que el valor de tasación, el valor hipotecario caduca a los 6 meses desde la fecha del informe.
¿Puedo reclamar si el valor hipotecario es muy bajo?
Puedes pedir una segunda tasación, pero recuerda que los criterios prudentes son obligatorios. El nuevo valor puede no diferir mucho.
¿Qué entidades calculan el valor hipotecario?
Las sociedades de tasación homologadas por el Banco de España. No sirven valoraciones online ni tasadoras no registradas.
Tarifa
Desde 170€
Tarifa
Desde 100 euros
Tarifa
desde 150€
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