¿Qué es la provisión de fondos y cómo afecta tu hipoteca?
¿Qué es la provisión de fondos y cómo afecta tu hipoteca?
La provisión de fondos en una hipoteca es una cantidad de dinero que el banco solicita por adelantado para cubrir gastos futuros, como impuestos o seguros.
Al solicitar un préstamo para comprar una vivienda, uno de los conceptos que más dudas genera en el extracto bancario es la provisión de fondos de la hipoteca. No es un impuesto en sí mismo, ni tampoco una comisión del banco, sino un adelanto de capital necesario para que la operación llegue a buen término registral y legal.
Provisión de fondos en una hipoteca
💶 Es un adelanto de dinero para pagar impuestos y gastos (notaría, registro, gestoría).
🏦 No es una comisión ni se la queda el banco.
⚖️ Desde 2019, el banco paga los gastos de la hipoteca y el comprador los de la compraventa.
🔄 Se calcula por exceso y el dinero sobrante se devuelve tras la liquidación.
⏳ La devolución suele tardar entre 3 y 6 meses y debe ir acompañada de facturas.
¿Qué es la provisión de fondos de una hipoteca?
La provisión de fondos de una hipoteca es una cantidad de dinero que se adelanta a una gestoría para que esta pueda pagar en nombre del cliente y del banco los honorarios de notaría, registro, impuestos y sus propios servicios de gestión.
Es, en esencia, un "depósito" preventivo. Dado que en el momento de la firma ante notario no se conoce el coste exacto de los aranceles notariales o de los registrales, la gestoría realiza un cálculo al alza. De este modo, se asegura de tener liquidez suficiente para liquidar todos los gastos sin paralizar la inscripción de la vivienda.
Destino del capital provisionado
Este dinero no se lo queda el banco. Su destino es el pago de:
Impuestos: Como el ITP (vivienda usada) o el AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados).
Aranceles: Los pagos regulados por ley a la notaría y al Registro de la Propiedad.
Honorarios de gestión: El pago por la tramitación de los documentos.
¿Quién debe pagar la provisión de fondos? El reparto de gastos
Desde la entrada en vigor de la Ley Hipotecaria de 2019, el reparto de la provisión de fondos ha cambiado radicalmente a favor del cliente. Por eso, es fundamental distinguir entre los gastos derivados de la escritura de compraventa y los de la escritura de hipoteca.
Gastos de la hipoteca: El banco asume la mayoría
Según el Artículo 14 de la Ley 5/2019, cuando formalizas un préstamo, el reparto es el siguiente:
El banco paga: Notaría, Registro de la Propiedad, gestoría y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
El cliente paga: Únicamente la tasación de la vivienda y su propia copia de la escritura si la solicita.
Gastos de la compraventa: El cliente es el responsable
Aquí es donde reside la mayor parte de la provisión de fondos de la hipoteca. Aunque el banco pague los gastos de "su" escritura (la hipotecaria), tú como comprador debes pagar los gastos de la transmisión de la propiedad:
ITP o IVA: Dependiendo de si la casa es de segunda mano o nueva.
Notaría y registro de la compraventa: Los honorarios por inscribir la casa a tu nombre.
Provisión de fondos de hipoteca: ¿Cuánto devuelven y cuándo?
Una vez que la gestoría ha realizado todos los trámites, llega el momento de la liquidación. Dado que el cálculo inicial se hace por exceso, la pregunta más común es: ¿Cuánto dinero me devuelven respecto a la provisión de fondos de mi hipoteca?
El proceso de liquidación final
La gestoría tiene la obligación de presentar la liquidación de cuentas una vez que el inmueble está inscrito y los impuestos pagados. Este proceso suele demorarse entre 3 y 6 meses tras la firma.
Presentación de facturas: Deben entregarte todas las facturas originales (notario, registro, carta de pago de impuestos...).
Devolución del sobrante: Si adelantaste 10.000 € y los gastos reales fueron 9.200 €, deben ingresarte los 800 € restantes en tu cuenta bancaria de forma automática.
Derecho de reclamación: Si tras 6 meses no has recibido noticias, debes reclamar a la gestoría o al servicio de atención al cliente de tu banco.
Provisión de fondos de la cancelación hipotecaria
Cuando terminas de pagar tu préstamo y quieres que la vivienda aparezca "libre de cargas" en el Registro de la Propiedad, surge la provisión de fondos para la cancelación de la hipoteca.
¿Es obligatoria la gestoría del banco?
No. Para cancelar registralmente una hipoteca, puedes elegir tres vías:
Hacerlo tú mismo: Acudiendo al notario y al registro (ahorras la comisión de gestión).
Contratar una gestoría externa: A menudo más barata que la del banco.
Usar la gestoría del banco: Te pedirán una provisión de fondos para cubrir notaría y registro.
Según los criterios de buenas prácticas del Banco de España, es importante recordar que el banco no puede cobrarte por emitir el certificado de deuda cero. La provisión solo debe cubrir los gastos externos de notaría y registro.
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Preguntas frecuentes sobre la previsión de fondos de la hipoteca
Podrías estar ante una cláusula abusiva. Puedes reclamar la devolución de los gastos de registro, gestoría y la mitad de la notaría si firmaste antes de la nueva ley.
Sí. El banco debe entregarte la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) y la FIAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas), donde se desglosan todos los gastos de la operación.
No. La comisión de apertura es un cargo comercial del banco. La provisión de fondos es un depósito para pagos a terceros ajenos a la entidad.
En definitiva, entender qué es la provisión de fondos de una hipoteca te permite tener un control real sobre tus ahorros durante la compra de una vivienda. Recuerda que, aunque el desembolso inicial sea elevado (normalmente entre el 10% y el 12% del valor del inmueble para cubrir impuestos), una parte de ese dinero te será devuelta.
Desde Rankia te recomendamos que exijas siempre tus facturas originales y no dejes pasar más de seis meses sin revisar tu liquidación.
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