¿Te han entregado la FEIN y no sabes qué significa? Te explicamos qué es la Ficha Europea de Información Normalizada, qué información contiene, cuándo se entrega y qué derechos tienes como futuro hipotecado.
La FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) es el documento oficial que el banco está obligado a entregarte antes de firmar una hipoteca. Contiene todas las condiciones personalizadas de tu préstamo y es vinculante para la entidad financiera durante un mínimo de 10 días. Conocerla a fondo puede ahorrarte sorpresas y proteger tus derechos como futuro hipotecado.
Qué es la FEIN de una hipoteca - Rankia
¿Qué es la FEIN de una hipoteca?
La FEIN o Ficha Europea de Información Normalizada, es un documento estandarizado a nivel europeo que los bancos deben entregar a cualquier cliente que solicite un préstamo hipotecario en España. Nació con la entrada en vigor de laLey 5/2019, del 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI), conocida como la nueva ley hipotecaria.
Su objetivo es garantizar la transparencia total en el proceso de contratación de una hipoteca y permitir que el cliente compare ofertas de distintas entidades en igualdad de condiciones, ya que el formato del documento FEIN es el mismo en toda Europa.
Si estás pensando en pedir una hipoteca, el banco no puede darte una oferta sin entregarte antes la FEIN. Y si no lo hace, está incumpliendo la ley.
¿Qué información incluye el documento FEIN?
La FEIN es un documento exhaustivo y recoge de forma personalizada para tu operación los siguientes apartados:
Fecha de validez de la oferta y advertencia (si aplica) de que no obliga al banco a conceder el préstamo.
Datos del prestamista: nombre, dirección y datos de contacto de la entidad.
Datos del intermediario de crédito (si existe un bróker hipotecario en la operación).
Características principales del préstamo: importe, plazo, porcentaje máximo sobre el valor del inmueble, tipo de amortización y, en caso de hipoteca en divisa extranjera, información específica al respecto.
Tipo de interés y otros gastos: tipo de interés nominal (TIN), tasa anual equivalente (TAE) y todos los costes incluidos. Si es una hipoteca variable, se indicará el índice de referencia (por ejemplo, el Euríbor) y la hipótesis sobre su evolución futura.
Periodicidad y número de cuotas: mensual, trimestral, semestral, etc.
Importe de las cuotas periódicas: lo habitual es cuota mensual constante (sistema francés), aunque existen otros sistemas (sistema alemán, cuota creciente, hipoteca interest only, etc.).
Tabla de amortización ilustrativa: el cuadro que muestra cómo evolucionará tu deuda a lo largo del tiempo.
Productos vinculados y bonificaciones: seguros, tarjetas u otros productos que el banco exige o propone a cambio de mejorar el tipo de interés.
Condiciones para el reembolso anticipado y comisión aplicable.
Elementos de flexibilidad: posibilidad de subrogación a otro prestamista.
Derechos del prestatario e información sobre el servicio de reclamaciones (interno y externo).
Consecuencias del impago: lo que ocurre si incumples tus obligaciones.
Información adicional: legislación aplicable y supervisor del prestamista (en la mayoría de casos, el Banco de España).
FEIN hipoteca - documento
FEIN hipoteca - documento
¿Cuándo se entrega la FEIN?¿Y cuándo se firma?
¿Cuándo se entrega?
El banco está legalmente obligado a entregar la FEIN con un mínimo de 10 días naturales de antelación respecto a la firma de la escritura de la hipoteca ante notario. Este plazo es irrenunciable: ni el banco puede acortarlo ni el cliente puede renunciar a él.
Este tiempo existe para que puedas:
Leer detenidamente todas las condiciones.
Comparar la oferta con la de otros bancos.
Acudir al notario a resolver dudas de forma gratuita y sin obligación de firmar.
¿Dónde se firma la FEIN?
Técnicamente, la FEIN no se ''firma'' como si fuera un contrato. Lo que sí ocurre es que, dentro del proceso precio a la firma de la hipoteca, el notario verificará que has recibido la FEIN y demás documentación (FIAE, etc.) con la antelación exigida por ley. El notario levantará un acta de información precontractual confirmando que has sido debidamente informado/a.
La firma de la hipoteca en sí se realiza ante notario, donde se firma la escritura pública del préstamo hipotecario.
¿Cuándo se firma la FEIN?
El proceso habitual es:
Solicitas la hipoteca al banco.
El banco estudia tu solvencia y emite la FEIN con su oferta personalizada.
Recibes la FEIN (y la FIAE) con al menos 10 días de antelación.
Acudes al notario (sin cita previa, si lo deseas) para resolver dudas.
Pasados los 10 días, firmas la escritura hipotecaria.
¿Cuánto tiempo pasa entre la FEIN y la firma de la hipoteca?
En la siguiente tabla te mostramos el tiempo que pasa aproximadamente desde que te entegan la fein hasta que firmas la hipoteca ante notario.
Fase
Plazo orientativo
Solicitud y estudio de solvencia por el banco
1 – 3 semanas
Tasación del inmueble
3 – 7 días
Emisión de la FEIN y documentación precontractual
1 – 3 días tras la tasación
Período obligatorio de reflexión tras recibir la FEIN
Mínimo 10 días naturales
Visita al notario para resolver dudas (opcional)
Dentro de los 10 días
Firma de la escritura hipotecaria ante notario
A partir del día 11
¿Es la FEIN vinculante?
Sí, pero solo para el banco no para ti.
Que la FEIN sea vinculante significa que la entidad financiera está obligada a mantener las condiciones reflejadas en ese documento durante un mínimo de 10 días. No puede empeorarlas unilateralmente ni retirar la oferta durante ese período.
El cliente, sin embargo, no está obligado a nada. Puedes recibir la FEIN, estudiarla y decidir no firmar esa hipoteca sin ninguna penalización. Esta es una de las grandes diferencias respecto a la antigua FIPER, que no era vinculante para ninguna de las partes.
Precisamente por eso, los 10 días que tienes tras recibir la FEIN son el mejor momento para contrastar si la oferta de tu banco es realmente competitiva o si podrías conseguir mejores condiciones en otro lado. Si no quieres hacer ese trabajo tú solo, nuestros asesores hipotecarios pueden comparar el mercado por ti y presentarte las opciones más ventajosas según tu perfil, sin coste y sin ningún compromiso.
¿Qué relación hay entre la FEIN y una hipoteca aprobada?
Recibir la FEIN no significa tener la hipoteca aprobada al 100%, aunque sí es una señal muy positiva. En la práctica, cuando un banco emite la FEIN es porque ya ha analizado tu perfil, ha estudiado tu solvencia y está dispuesto a ofrecerte esas condiciones.
Sin embargo, la propia FEIN puede incluir una advertencia indicando que no supone una obligación de conceder el préstamo. Esto ocurre, por ejemplo, cuando la tasación del inmueble aún no se ha realizado o está pendiente de confirmación. En este caso:
El banco emite una primera FEIN no vinculante (antes de la tasación).
Tras la tasación, si todo cuadra, emite una segunda FEIN vinculante con las condiciones definitivas.
Si has recibido la FEIN sin ninguna advertencia de no vinculación, es muy probable que tu FEIN hipoteca aprobada sea definitiva y el banco esté comprometido con esas condiciones.
¿Puede el banco negarse a firmar una hipoteca después de emitir la FEIN?
Esta es una de las preguntas más habituales. La respuesta es, depende de si la FEIN era vinculante o no.
📃Si la FEIN era vinculante
El banco está legalmente comprometido con las condiciones durante el período de validez. Si se echa atrás sin causa justificada, podrías tener base para reclamar. Se recomienda consultar con un abogado especializado en derecho hipotecario.
📃Si la FEIN incluía una advertencia de no vinculación
El banco se reserva el derecho a no conceder el préstamo, normalmente por motivos como:
Que la tasación del inmueble salga por debajo del precio acordado.
Que cambien tus circunstancias económicas (pérdida de empleo, nueva deuda, etc.).
Que detecten irregularidades en la documentación aportada.
En estos casos, el banco puede legalmente denegar la hipoteca incluso después de haber entregado la FEIN.
El banco no me da la FEIN: ¿qué puedo hacer?
Si el banco no te entrega la FEIN (o te la entrega con menos de 10 días de antelación antes de la firma), está incumpliendo la Ley Hipotecaria vigente. En este caso, tienes varias opciones:
Reclamar directamente al banco: Presenta una queja formal al Servicio de Atención al Cliente de la entidad.
Negarte a firmar: El notario no debería autorizar la firma de la escritura si no se han cumplido los plazos legales. De hecho, está obligado a verificar que la documentación fue entregada en tiempo y forma.
Asesorarte con un abogado: Si sientes que tus derechos han sido vulnerados, la orientación jurídica especializada puede ser clave.
FEIN vs. FIPRE vs. FIPER: ¿en qué se diferencian?
Con la nueva Ley Hipotecaria de 2019, el panorama documental cambió. Aquí tienes una comparativa clara:
Documento
¿Qué es?
¿Sigue vigente?
¿Es vinculante?
FIPRE
Ficha de Información Precontractual (información general del producto)
✅ Sí
❌ No
FIPER
Ficha de Información Personalizada (anterior a la FEIN)
❌ Sustituida
❌ No
FEIN
Ficha Europea de Información Normalizada (personalizada)
✅ Sí
✅ Sí (para el banco)
FIAE
Ficha de Advertencias Estandarizadas (complementa a la FEIN)
✅ Sí
✅ Sí
La gran mejora respecto al sistema anterior es que la FEIN sí es vinculante para el banco, algo que la FIPER nunca fue. Esto protege al cliente de cambios de última hora en las condiciones.
FEIN y FIAE: documentos complementarios
La FEIN siempre va acompañada de la FIAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas), que actúa como complemento. Mientras la FEIN recoge todas las condiciones del préstamo, la FIAE se centra en los aspectos más delicados y de riesgo:
Si es una hipoteca variable, explica exactamente a qué índice está referenciada (Euríbor, etc.) y cómo puede variar tu cuota.
Advierte sobre la posibilidad de embargo si dejas de pagar.
Informa sobre las cláusulas suelo (si las hubiera) y otros elementos que puedan suponer un riesgo para el prestatario.
Ambos documentos deben entregarse juntos y con la misma antelación mínima de 10 días.
Preguntas frecuentes sobre la FEIN
Sí. Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, todos los bancos y prestamistas que operen en España están obligados a entregar la FEIN para cualquier préstamo hipotecario sobre vivienda.
Sí, y es muy recomendable. Solicitar la FEIN a diferentes entidades te permite comparar sus ofertas en un formato estandarizado y elegir la más ventajosa para ti. Recibirla no te compromete a nada.
Si el banco modifica las condiciones que aparecen en una FEIN vinculante, deberá emitir una nueva FEIN y el plazo de 10 días comenzará de nuevo.
No. La entrega de la FEIN es totalmente gratuita y obligatoria por ley.
La FEIN hipotecaria es una herramienta fundamental para proteger tu derechos como futuro hipotecado. Entender qué es, qué contiene, cuándo se entrega y qué implica para ti y para el banco puede marcar una diferencia en tu proceso de compra.
Si el banco no te entrega la FEIN o intenta acortar los plazos legales, recuerda que tienes diferentes vías de reclamación. Y si tienes dudas sobre el contenido del documento, el notario está ahí para ayudarte, de forma gratuita, antes de que firmes nada.
Muy buenas tengo la FEIN de un banco pero me obligan a contratar un seguro de vida y otro de protección de pagos ,mi pregunta es puedo firmar la hipoteca y luego dar de baja los seguros ? pq según tengo entendido no es obligación contratar un seguro y de ello no depende el préstamo .Gracias saludos.
en respuesta a
María Blanco Martínez
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Nuevo
#5
15/07/20 10:50
Banco 1 he firmado FEIN y aparte seguros incluso una compra de alarma Q me han obligado aceptarla. Ahora tramitando con banco 2 veo que banco 1 no me conviene y mucho menos con tantos seguros pero aún no tengo la FEIN con banco 2. No quiero que se me pase el tiempo para desistir de todos los seguros y alarma del banco 1 pero tengo miedo de que luego el banco 2 no me de la FEIN lo único que se esq sino tengo otra opción me quedaría con el banco 1 pero no quiero todos sus seguros son muy caros y encima me han puesto unos sin consultar
Hola @vanessamiranda , no sé si entiendo bien la pregunta que formulas. ¿Te refieres que firmas unos seguros vinculados a la hipoteca y finalmente contratas la hipoteca con otra entidad?
Nuevo
#3
14/07/20 10:37
Buenos días Rankia he leído el artículo de la FEIN pero que pasa con todos los seguros que nos hacen firmar juntos con la FEIN eso también queda anulado si decido hacerlo con otro banco?? Espero su pronta respuesta muchas gracias
Pese a ser una actualización de la Ley que tú mismo has mencionado, tanto desde el Estado como en todos los medios de comunicación se ha dado a conocer esta nueva redacción como la "Nueva Ley Hipotecaria" publicada el 16 de Marzo de 2019 y que ha entrado en vigor finalmente el 16 de Junio de este mismo mes. Aclararemos, por si genera confusión que se trata de una actualización más.
Respecto al error de las siglas de la FIAE tienes razón, se trata de un error de escritura que ya está corregido en nuestro contenido.
Muchas gracias y un saludo!
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#1
18/10/19 10:09
Hola,
Me sorprende que en un artículo de vuestra página que siempre ha tenido una calidad envidiable, se comentan errores de bulto.
La Ley 5/2019, de 15 de marzo, no es ninguna nueva ley hipotecaria. La Ley Hipotecaria apareció publicada en el BOE el 27 de febrero de 1946 y sigue siendo totalmente válida. Otra cosa diferente es que la Ley 5/2019 complemente e introduzca novedades respecto al procedimiento de aplicación de la Ley Hipotecaria.
Por otro lado, la FiAE es la Ficha de Advertencias Estandarizadas, no la Ficha de Advertencias Especializadas.
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