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Blog Mejores Hipotecas
Análisis de las ventajas e inconvenientes de las mejores hipotecas del mercado

Tasación y precio de compra no coinciden, ¿qué problemas puedo tener?

¿Qué problemas puedo tener si el valor de la tasación y el precio de compra de la vivienda no coinciden? La tasación es uno de los procesos más importantes a la hora de comprar casa, pues de ella dependerá la cantidad de dinero que el banco esté dispuesto a financiarnos en concepto de hipoteca. Además, la tasación también influye en otros factores como los impuestos a pagar por la compra de la vivienda.

Tasación y precio compra no coinciden

 

Tasación superior al precio de compra, ¿tendré problemas con Hacienda?

Como compradores, una tasación por encima del precio de compra de la vivienda nos sitúa en una situación bastante positiva, pues esto significa que estamos comprando barato, al adquirir la vivienda por menos de su valor, pero también podría dar lugar a la temida complementaria por compra de vivienda de Hacienda. Lo comentaremos a continuación.

Ventajas de una tasación por encima del precio de compra

Si bien lo habitual es que la hipoteca financie el 80% del menor importe entre tasación y compraventa, existen hipotecas como la de Liberbank que financian el 80% sobre el valor de tasación, de modo que si la tasación es superior al valor de compraventa podremos obtener una financiación mayor.

Esta parece la situación ideal, sin embargo no es oro todo lo que reluce.

Riesgos de una tasación por encima del precio de compra

Una tasación por encima del precio de compra no está libre de inconvenientes y es que el valor de tasación puede tener importancia más allá de cuanta hipoteca nos concede el banco. Por ejemplo puede significar un mayor pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que tenemos que pagar al comprar una vivienda.

  • Hacienda: Hacienda realiza sus propias valoraciones de las viviendas, basándose en el valor catastral y un coeficiente que atribuyen según donde se encuentra la vivienda. Si hemos comprado la vivienda por debajo del valor que le atribuye Hacienda es probable que en el futuro Hacienda nos reclame una liquidación complementaria que refleje la diferencia entre el ITP que hemos pagado y el ITP que Hacienda considera que deberíamos haber pagado según el valor de la vivienda, más intereses. Así que si nuestra tasación sale bastante por encima del precio de compraventa ¡ojo avizor! Os dejamos un hilo en el que se explica como proceder si recibes la liquidación complementaria por compra de vivienda.
  • Más hipoteca, más intereses: Si como comentaba previamente, gracias una mayor tasación has tenido acceso a una hipoteca de más del 80% del precio de compraventa, como es evidente acabarás pagando una mayor cantidad de intereses en la hipoteca.
  • Seguro de hogar más caro: El seguro de hogar se encarga de cubrir el valor de la vivienda, no el valor por el que la hemos adquirido, por lo tanto a mayor tasación mayor será el precio de este seguro. Además es habitual que el banco con el que contrates la hipoteca te pida como condición contratar el seguro de hogar o seguro contra daños e incendios con ellos y los seguros de los bancos tienen fama de ser caros. Esta no es una práctica que lleven a cabo todos los bancos y entidades como Coinc permiten que contratemos el seguro contra daños e incendios por nuestra cuenta con la aseguradora que queramos sin que esto suponga una subida en el tipo de interés, dándonos la oportunidad de rebajar el coste del mismo.

¿Qué ocurre si obtengo una tasación por debajo del precio de compraventa?

La pesadilla de cualquiera, que la vivienda esté valorada por menos de lo que la vas a comprar. El mayor problema de obtener una tasación por debajo del precio de compraventa es la financiación de la hipoteca, pues esta dificulta la compra de la vivienda y es uno de los mayores quebraderos de cabeza entre aquellos que van a pedir una hipoteca.

Esta situación es especialmente complicada para aquellos que disponían de los ahorros justos para pagar el habitual 20% de la vivienda más los gastos de compraventa, ya que se pueden ver obligados a renunciar a la compra, al tener que aportar una cantidad mayor.

Por otro lado, una tasación por debajo del precio de compraventa puede tener su punto positivo. Esta circunstancia puede abrir la posibilidad de una renegociación del precio con el vendedor en busca de una rebaja que acerque el valor de tasación al de compraventa. ¿Quién sabe? Puede que si tienes ahorros suficientes y no tenias pensado pedir el máximo de financiación, esta situación acabe siendo favorable.

Tasación igual al valor de compraventa, el escenario ideal

Que el valor de tasación sea igual al valor de compraventa es muy complicado, pues la tasación no es una ciencia exacta e incluso entre una y otra Sociedad de Tasación el valor puede ser muy distinto. Pero en caso de darse esta situación, se evitan todos los inconvenientes que presentaban las dos anteriores, de modo que podríamos considerarla el escenario ideal. Del mismo modo, una valoración cercana al precio de compra, ligeramente por encima, hace que los inconvenientes que presenta una valoración superior no sean significativos.

 

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  1. #1

    Jesúsm1

    Buenos días:

    No se tiene ningún problema, en cuanto a impuestos, ya que lo que sirve es el valor real pagado.

    Lo dice el Tribunal supremo en la STS 2186/2018 - ECLI: ES:TS:2018:2186

    Saludos.

  2. #2

    Muelle

    "Coinc permiten que contratemos el seguro contra daños e incendios por nuestra cuenta con la aseguradora que queramos"
    Todos deberian hacerlo. El seguro de incendios es obligatorio, pero no lo es contratarlo con la entidad.

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