¿Pedir una segunda hipoteca, una ampliación de la hipoteca actual o una subrogación? ¿Qué es mejor?

¿Pedir una segunda hipoteca, una ampliación de la hipoteca actual o una subrogación? ¿Qué es mejor?

Estar pagando una hipoteca puede ser una barrera a la hora de conseguir una nueva línea de crédito... o todo lo contrario. Puedes conseguir financiación a través de una ampliación de tu hipoteca, suscribiendo una segunda hipoteca sobre tu vivienda actual o realizando una subrogación con cambio de condiciones en una nueva entidad. En cualquier caso, para valorar qué estrategia es más rentable habrá que valorar las necesidades del demandante y por supuesto, las condiciones que solicita el banco en cada caso.

Ampliación, segunda hipoteca, subrogación

 

Normalmente cuando contratas una hipoteca, tu idea inicial es que no vas a necesitar acudir a más líneas de crédito durante su duración. Pero la vida está llena de sorpresas y puede que en algún que otro momento surja la necesidad de reformar la propia vivienda o incluso la oportunidad de impulsar un nuevo negocio adquiriendo un local. Para convencer al banco de financiarte la operación, deberás aportar algún tipo de garantía. Tu vivienda, debido a su valor, puede ofrecerse como aval.

Si esa vivienda tiene hipoteca, existen 3 sistemas por los que puedes solicitar financiación extra con la ayuda de tu vivienda e hipoteca: solicitar una segunda hipoteca. una ampliación de la que ya tienes vigente o una subrogación de hipoteca con ampliación del importe. Pues bien, todos estos escenarios son completamente válidos y puedes aplicarlos a partir de ahora, aunque tendrás que validar esta decisión en función de las ventajas e inconvenientes que conllevan ambos sistemas de financiación.

Los trámites que tendrás que realizar para solicitar una segunda hipoteca o una ampliación de tu hipoteca actual serán muy parecidos para ambas estrategias. Pero por el contrario, no ocurrirá lo mismo con los gastos, por lo que tendrás la obligación analizar ambas situaciones para constatar cuál es la más beneficiosa para tus intereses personales. Por su parte, la subrogación de hipoteca puede tener unas condiciones u otras en función del banco al que te subrogues. Comparamos todas las posibilidades a continuación.

Pedir una segunda hipoteca: ¿en qué situación?

Una posibilidad es acudir a una segunda hipoteca para satisfacer tu necesidad de financiación. Al solicitar una segunda hipoteca sobre tu vivienda actual, estarías pagando dos cuotas mensuales por la misma vivienda. Esta actuación en buena parte de las ofertas se materializará por un una duplicación en los gastos, comisiones y posibles penalizaciones que tiene este producto bancario.

Condiciones que impondrá el banco para conceder una segunda hipoteca

De todas formas, si optas por la formalización de una segunda hipoteca, mucho cuidado con la operación, porque los requerimientos que te exigirán desde el banco no serán los mismos que en tu primera solicitud. Serán más exigentes y eso lo notarás rápidamente en las negociaciones. Para empezar, deberás tener saldada buena parte de la deuda, al menos por el 50% del importe solicitado. Además, entre los dos créditos no podrás superar el 75 % del valor de tasación de la vivienda, que es el límite que te imponen las entidades para realizar una operación de estas características. Si no cumples los dos puntos demandados te verás obligado a realizar una ampliación de la hipoteca actual o una subrogación.

Dentro de esta categoría, también hay una posibilidad a la que seguramente habrás llegado en estos momentos y es pedir una segunda hipoteca a otro banco. Lamentablemente, no es posible, ya que es una operación de alto riesgo que no será aceptada por la segunda entidad. Debido a que en caso de impago por parte del solicitante, tendrá preferencia para cobrar la primera entidad.

¿Es preferible realizar una ampliación de la hipoteca?

En la mayoría de las ocasiones, realizar una ampliación de hipoteca será bajo un régimen de novación. ¿Esto qué quiere decir en realidad? Pues algo tan sencillo como que darán mayor financiación, pero con las mismas condiciones en tu primer crédito hipotecario. Esta puede constituirse en una operación más rentable si ya estabas satisfecho con las condiciones de tu hipoteca. Además, esta elección será más beneficiosa para defender tus intereses porque tienes menos gastos que si suscribieses una nueva hipoteca.

Para solicitar una ampliación de hipoteca tendrás que estar al corriente de los pagos y que la nueva cuota hipoteca no supere el 35% de tus ingresos mensuales, tal y como recomienda el banco de España.

La ampliación de hipoteca no estará exenta de gastos, por lo que tendremos que consultar en nuestro contrato si tenemos comisión por novación o cambio de condiciones, abonar gastos de notaría y nueva tasación. Además, si realizas una novación de hipoteca para incrementar la cantidad hipotecada, tendrás que satisfacer el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Solo estarás exento del pago del AJD si cambias el tipo de interés del préstamo actual, tal y como se explica en el artículo 9 de la Ley 2/94:

Estarán exentas en la modalidad gradual de «Actos Jurídicos Documentados» las escrituras públicas de novación modificativa de préstamos hipotecarios pactados de común acuerdo entre acreedor y deudor, siempre que el acreedor sea una de las entidades a que se refiere el artículo 1 de esta Ley y la modificación se refiera a la mejora de las condiciones del tipo de interés, inicialmente pactado o vigente.

¿O una subrogación de hipoteca con cambio de condiciones?

Una subrogación de hipoteca es una modificación sobre alguno de los actores de la hipoteca: el deudor o el acreedor. En este caso, nos referimos a la subrogación de acreedor, es decir, cambiar la hipoteca de banco. Al cambiar la hipoteca de banco únicamente se producirá un cambio en el tipo de interés, generalmente abaratándose. Por lo tanto, si además queremos cambiar el plazo o, en este caso, el importe de la hipoteca, tendremos que solicitar una subrogación con ampliación de financiación.

Por regla general, la mayoría de hipotecas se pueden solicitar para primera o segunda vivienda o para subrogar tu hipoteca habitual. Sin embargo, las Hipotecas Freedom de Banco Mediolanum pueden solicitarse con el objetivo de refinanciar el préstamo hipotecario que tienes sobre tu vivienda habitual así como para realizar obras o reformas en tu propia vivienda. Por lo que son una interesante posibilidad.

Ojo con los gastos de esta operación, porque a menos que la nueva entidad esté dispuesta a asumir una parte de los costes de la subrogación, pueden duplicarse los costes.

 

En definitiva, ¿qué opción es mejor?

Se trata del momento más delicado en donde deberás optar por uno u otro sistema de financiación. Por mucho que exprimas las ideas para llegar a la mejor solución, todo dependerá de las condiciones que te imponga tu banco. También está tu factor personal, es decir dónde y cómo vas a emplear el dinero.

En nuestra opinión si lo que deseas es realizar una reforma del hogar la opción más satisfactoria pasa por demandar una ampliación a tu hipoteca. Mientras que si deseas comprar un bien material o bien poner en marcha un negocio quizás te conviene más suscribir otra hipoteca. A nivel general, la primera de las alternativas siempre es más recomendable por la sencilla razón de que genera menos gastos. La subrogación de hipoteca con ampliación de capital es una operación más compleja que puede llevar asociados muchos costes, pero con la que conseguirás, no solo financiación, sino mejorar las condiciones de tu hipoteca actual.  

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