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¿Cómo se calcula el interés de demora en las cláusulas suelo? ¿Y la diferencia de capital amortizado?

Actualizado 17/05/17 a las 12:00h

Además de las cantidades indebidamente cobradas por las cláusulas suelo, los bancos deberán abonar a los hipotecados un interés indemnizatorio y realizar un recálculo del capital amortizado del préstamo hasta la fecha. Esto podría incrementar considerablemente el importe que ingresarán los hipotecados. Pasamos a explicar el tipo de interés que se aplica, cuál es el procedimiento para reclamarlo y haremos una simulación de devolución de la cláusula suelo.

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Cláusula suelo interés legal del dinero

 

 

El interés de demora en las cláusulas suelo: Preguntas y respuestas

Uno de los dilemas que ha Real Decreto Ley 1/2017 de regulación de la cláusula suelo es si hay que sumar el interés de demora a la devolución de la cláusula suelo. Este Real Decreto, menciona que además de los intereses cobrados indebidamente, corresponde la aplicación de intereses indemnizatorios a favor del hipotecado, pero no se especifica su importe ni el porcentaje que se aplicaría. En este artículo resolveremos estas y otras cuestiones sobre los intereses que se aplican en la devolución de la cláusula suelo.

 

¿Qué tipo de interés indemnizatorio se aplica en la devolución de las cláusulas suelo?

Esta es la duda más repetida en el foro de Rankia. Existen tres posibilidades para saber el tipo de interés indemnizatorio que debemos aplicar en la devolución de la cláusula suelo.

  1. El interés de demora incluido en el contrato hipotecario. El interés de demora lo pagaría el hipotecado en caso de producirse un retraso en el pago de alguna cuota hipotecaria, pero en este caso, lo abonaría el banco por el dinero indebidamente cobrado por la cláusula suelo. Se aplica como porcentaje y sus cifras varían entre el 10% y el 20% dependiendo del contrato firmado.
  2. El interés legal del dinero en la fecha actual. Actualmente el interés legal se encuentra en el 3,00% según publica anualmente el BOE.
  3. El interés legal del dinero aplicado en cada cuota. Es decir, el interés legal del dinero aplicado en cada momento. A continuación os dejamos la tabla con la evolución de este porcentaje desde 1995.

 

Año Porcentaje Anual
1995 9,00
1996 9,00
1997 7,50
1998 5,50
1999 4,25
2000 4,25
2001 5,50
2002 4,25
2003 4,25
2004 3,75
2005 4,00
2006 4,00
2007 5,00
2008 5,50
2009 hasta marzo 5,50
2009 desde abril 4,00
2010 4,00
2011 4,00
2012 4,00
2013 4,00
2014 4,00
2015 3,50
2016 3,00

Tabla tipos de interés legal. Fuente: Banco de España.

 

Entonces, ¿si firmé mi hipoteca en 2004, qué tipo de interés tengo que aplicar? ¿Cuál será su importe?

Depende del método escogido, si el último valor del tipo de interés legal del dinero, el interés de demora del contrato hipotecario o el interés legal aplicado en cada mensualidad y si incluimos el factor tiempo en la ecuación.

 

Método 1: Interés de demora reflejado en el contrato

Utilizando, por ejemplo el 18% de penalización del tipo de interés de una cláusula suelo en la que nos tengan que devolver 5.000 €, la cantidad que corresponde por intereses de demora son 900 €. Si tuviéramos en cuenta el factor tiempo (los intereses devengados sirven para abonar más préstamo), la devolución alcanzaría los 5.400 €.

 

Método 2: interés legal del dinero a fecha actual 

En el caso del tipo de interés legal del dinero (método 2), aunque la hipoteca se firmara en 2004, se aplicaría el último tipo de interés publicado, en este caso, el de 2016. Si el banco te ha cobrado indebidamente 5.000 € por la diferencia de cuotas de la cláusula suelo, le sumaremos el 3% del tipo de interés de 2016. El resultado será 5.000 € + 150 € (el 3% de 5.000 €) = 5.150 €

 

Método: 3 interés legal del dinero a fecha de cada cuota.

Es decir, a las cuotas hipotecas abonadas antes de abril de 2009 se le aplicaría un tipo de interés del 5,50% mientras que a las cuotas abonadas entre abril de 2009 y 2014 se le aplicaría un tipo de interés indemnizatorio del 4%. Por último, en las cuotas de 2015 se aplica 3,50% y en 2016 el 3%.


¿Quién tiene que calcular el interés de demora en la cláusula suelo? ¿El banco, el cliente, el juez?

Tal y como se mensiona en el artículo 3 del Real Decreto Ley del 1/2017 en referencia a la reclamación previa de la cláusula suelo:

La entidad de crédito deberá efectuar un cálculo de la cantidad a devolver y remitirle una comunicación al consumidor desglosando dicho cálculo; en ese desglose la entidad de crédito deberá incluir necesariamente las cantidades que correspondan en concepto de intereses.

Por lo tanto, es recomendable que el cliente realice sus cálculos previos a la negociación con el banco para saber si la oferta del banco cumple las expectativas, pero no es imprescindible.

En caso de tomar la vía judicial, será el juez el que valore el caso y, en caso sentenciar favorablemente a favor del afectado por la cláusula suelo, realizará los cálculos de lo que corresponde devolver al hipotecado. Cada parte deberá defender su causa aportando sus propios cálculos y argumentos.

 

Si firmamos un acuerdo extrajudicial, ¿el banco tiene que pagarnos los intereses de demora por la cláusula suelo?

La respuesta de si el banco tiene que pagarnos los intereses de demora por la cláusula suelo, es afirmativa y en un juicio nos tendrán que pagar el importe indebidamente cobrado por la cláusula suelo más los intereses legales del dinero, según se explica en el Real Decreto Ley 1/2017. Sin embargo y según podemos ver en el hilo Casos y experiencias con la cláusula suelo de cada banco, el banco no está dando facilidades para devolver el importe que corresponde por la cláusula suelo. Al tratarse de un acuerdo extrajudicial, el banco puede hacerte la oferta que quiera y el cliente es libre de aceptarla o rechazarla. Por ello, es recomendable acudir a la negociación con un asesor o abogado experto en la temática que realice los cálculos pertinentes y reclame al banco lo que realmente corresponde.

 

¿Debería modificarnos el banco el capital amortizado?

Teniendo en cuenta que con lo que has pagado de más por la cláusula suelo podrías haber amortizado más capital a lo largo del tiempo y por lo tanto haber pagado menos intereses, el banco debería modificarte el cuadro de amortización y reducir el capital pendiente que te queda por abonar en el préstamo.

Sin embargo, de la misma forma que sucede con los intereses indemnizatorios, en una negociación extrajudicial el banco se está negando a modificar el cuadro de amortización. La única forma de recuperar este dinero será vía judicial.

Capital amortizado

Fuente: Herramienta Cláusula Suelo El Confidencial

 

Simulación devolución cláusula suelo: con intereses y reducción de capital

En definitiva, el banco tiene que devolvernos el dinero indebidamente cobrado por la diferencia de cuotas causado por la cláusula suelo, los intereses indemnizatorios y la modificación del capital restante del préstamo hipotecario. Os dejamos con un ejemplo de reclamación de la cláusula suelo:

 

Fecha de firma de la hipoteca 01/05/2004
Importe inicial 150.000 €
Plazo 30 años
Diferencial de la hipoteca 1,5%
Cláusula suelo 3,5%
Devolución de la cláusula suelo por diferencia de cuotas 5.977 €
Intereses indemnizatorios 554 €
El capital pendiente de devolver se reduciría en: 3.328 €
Total 9858 €

 

Para realizar estos cálculos, se pueden utilizar calculadoras de la cláusula suelo como las disponibles de FACUA, OCU, El Confidencial o Youbank.

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  1. #2

    Lorena Romero

    en respuesta a racasado
    Ver mensaje de racasado

    Lo he hecho y la he mencionado :) Aunque con el nombre de El Confidencial que, si no me equivoco, son la misma calculadora. Gracias!

  2. #3

    Chantal catalá

    Soy abogada y debo discrepar de algunas afirmaciones del artículo. Aunque el derecho es siempre interpretable, el interés legal se ha de calcular por cada cuantía pagada de más (mes a mes) en función del tipo de interés de cada período. No es tan fácil ni directo como lo ponéis y además vuestro cálculo sería menor que el real.

    Para acudir al juzgado hay que hacer bien los cálculos y dárselos al juez. El juez no hace números, de hecho, muy pocos los saben hacer, puesto que no son economistas ni les suelen gustar las matemáticas (aunque de todo hay). Hay que argumentar al juez las razones por las que discrepamos de los cálculos del banco. En nuestro derecho rige el principio dispositivo y de "justicia rogada", no nos darán lo que no pidamos concretamente.

    De momento todos los cálculos que he visto que entregaban los bancos estaban mal realizados. Hay que consultar con un abogado especializado en estos temas y NUNCA fiarse de la "buena fe" del banco, ni que sea por el hecho que todo lo que nos den se lo quitan a ellos mismos y no son una ONG.

    En cuanto a los programas que hay por ahí, al principio comparé unos cuantos pretendidamente serios y daban todos cifras distintas, así que me he realizado mi propio excel.

  3. #4

    Lorena Romero

    en respuesta a Chantal catalá
    Ver mensaje de Chantal catalá

    Buenas Chantal y gracias por colaborar, esperaba una opinión similar a la que expones.

    Partiendo de la premisa que no hay 2 calculadoras de la cláusula suelo que hagan el cálculo igual ni dos letrados con la misma opinión, paso a dar una valoración de mi cálculo.

    Tengo que reconocer que este método de cálculo con el interés legal del dinero en 2016 es la visión más conservadora posible y tiene el problema que no se está reflejando el paso del tiempo. Pero, como indico al final del artículo, el banco debería adicionalmente modificar el cuadro de amortización para plasmar los cambios en el capital y el pago de intereses que deberían haberse producido por la cláusula suelo. El resultado será similar a lo que tendrás tú estimado.

    En cuanto a la labor del juez, estoy de acuerdo contigo en que hay que argumentar al juez las razones por las que discrepamos de los cálculos del banco. Para eso está el abogado.

    Y Chantal, te animo a que compartas con nosotros tu excel y podamos valorarlo. Un saludo y gracias!

  4. #5

    Jose Lacalle

    Es muy interesante debatir sobre este asunto, ya que las diferencias según como se calculen los intereses de demora pueden ser muy importante tanto en el acuerdo extrajudicial como en la decisión de presentar demanda y la imputación en costas al banco.

    Siguiendo tu ejemplo, pueden existir varios escenarios:

    1.Si calculas el 3% ( interés legal actual) sobre el total de los 5.000 euros, corresponderían como intereses indemnizatorios los 150 euros indicados.

    2. Si suponemos que esos 5.000 euros, por hacer un ejemplo sencillo, se han producido en los siguientes años y el calculo lo estamos haciendo en el año 2.017:

    Año......Importe.Años.Int.legal.Intereses.Int.pactado.Intereses
    2.009.....1.000....8......5,5%.......440........18%.......1440
    2.010.....1.000....7......4,0%.......280........18%.......1260
    2.011.....1.000....6......4,0%.......240........18%.......1080
    2.012.....1.000....5......4,0%.......200........18%....... 900
    2.013.....1.000....4......4,0%.......160........18%....... 720

    Totales...5.000.........................1.320.................5.400

    Por lo que puestos a negociar, entre 150 euros, 1.320 o 5.400 de intereses de demora, en mi opinión merece la pena situarse en la posición mas favorable para intentar alcanzar un acuerdo extrajudicial.

  5. #6

    Lorena Romero

    en respuesta a Jose Lacalle
    Ver mensaje de Jose Lacalle

    Gracias por participar del debate Jose. He actualizado una sección del artículo para incluir las tres posibilidades de cálculo, aunque sigo optando por usar el tipo de interés legal del dinero a fecha actual.

    ¿Podrías desarrollar tu forma de calcular el interés de demora del 18%? ¿Por qué utilizan los años restantes de la hipoteca en lugar de simplemente calcular el 18% del dinero indebidamente cobrado?

    Saludos!

  6. #7

    Jose Lacalle

    en respuesta a Lorena Romero
    Ver mensaje de Lorena Romero

    Los intereses se calculan aplicando la siguiente fórmula:

    Intereses = Capital x tipo de interés x tiempo (numero de días) / 365

    A cada mes hay que aplicar el interés de demora vigente en dicha fecha.

    Según el articulo 1.108 del código civil, solo se aplicará el interés legal cuando no exista un interés convenido.

    Por lo que como en los contratos de préstamo existe un interés de demora pactado, dicho interés es el que hay que aplicar para obtener los intereses indemnizatorios.

  7. #8

    Lorena Romero

    en respuesta a Jose Lacalle
    Ver mensaje de Jose Lacalle

    Hola Youbank!

    Se ha publicado en los últimos días que el Tribunal Supremo ha preguntado al TJUE sobre cómo actuar cuando sea declarada nula, por abusiva, una cláusula de intereses de demora o una de vencimiento anticipado en los contratos de préstamos hipotecarios. Entiendo que la consulta también servirá para resolver el tipo de interés de demora a aplicar en las reclamaciones de la cláusula suelo y los gastos de formalización de hipoteca.

    ¿Sabes algo de esta noticia?

  8. #9

    Jose Lacalle

    en respuesta a Lorena Romero
    Ver mensaje de Lorena Romero

    Hola Lorena:

    Te envío enlace con la solicitud que hemos realizado a la Comisión de Seguimiento de Cláusula Suelo y al Ministerio de Economía.

    https://www.change.org/p/al-parlamento-europeo-que-obligue-a-los-bancos-a-devolver-lo-cobrado-en-las-clausulas-suelo-hipotecarias/u/21901810

    Solicitamos que se cree un organismo independiente que compruebe si las cantidades ofrecidas por los bancos son correctas o no.

    En mi opinión, el interés de demora que debe aplicarse es el pactado en la escritura, por lo que no tendría sentido solicitar su nulidad.

    La posible abusividad afectaría al consumidor, pero no al empresario, por lo que en cualquier caso, se le puede exigir al banco que pague según el interés de demora pactado.

  9. #10

    Lorena Romero

    en respuesta a Jose Lacalle
    Ver mensaje de Jose Lacalle

    Buenas Youbank,

    Muchas gracias por compartirlo. Me cuesta creer que el interés de demora de las cláusulas suelo vaya a ser el indicado en el contrato de préstamo hipotecario, que puede superar fácilmente el 10% de interés. Ojalá pero en mi opinión otras teorías (interés legal del dinero a fecha de cada cuota o incluso a fecha actual) tienen muchas más opciones de aplicarse.

    Un saludo,

  10. #11

    Jose Lacalle

    en respuesta a Lorena Romero
    Ver mensaje de Lorena Romero

    Texto del artículo: ARTICULO 1.108 del código civil

    "Si la obligación consistiere en el pago de una cantidad de dinero, y el deudor incurriere en mora, la indemnización de daños y perjuicios, no habiendo pacto en contrario, consistirá en el pago de los intereses convenidos, y a falta de convenio, en el interés legal".

    La ley es clara, y su interpretación, en mi opinión, también.

    El interés legal solo se debe aplicar cuando no exista un interés de demora pactado, si existe un interés de demora pactado en la escritura ese es el tipo que hay que aplicar.

    Que ahora el banco diga que un 21 % es mucho????....pues que no lo hubiese pactado así, que bien que lo ha cobrado cuando el cliente se ha retrasado un día en pagar la cuota.

    Por que somos tan tolerantes con los abusos bancarios?...comparto contigo que sea difícil creer que el banco tenga que pagar tal como este acordado, pero es que la ley es la ley y hay que respetarla.

    Si se cree y se trabaja,... se puede.

  11. #12

    Lorena Romero

    en respuesta a Jose Lacalle
    Ver mensaje de Jose Lacalle

    Ya sabes que estoy contigo en que para conseguir lo que quieres hay que pelearlo y más si se tratan de abusos bancarios :) El problema es que no he visto todavía ninguna sentencia en la que se devuelvan unos intereses de demora del 21%...

  12. #13

    Jose Lacalle

    en respuesta a Lorena Romero
    Ver mensaje de Lorena Romero

    Hemos presentado demandas solicitándolo pero aún no se han dictado sentencias, pero ya algunas están cerca.
    El problema está en que si no se solicita se devuelvan los interes de demora tal como están pactados en la escritura en la demanda el juez no lo va a valorar.
    Por lo que es necesario se solicite de forma expresa.

  13. #14

    Lorena Romero

    en respuesta a Jose Lacalle
    Ver mensaje de Jose Lacalle

    Una pequeña duda en cuanto a esto. Como sabes, tal y como estipuló el Real Decreto 1/2017, si el afectado por la cláusula suelo no acepta la oferta del banco y pide en el juicio una cifra superior a lo que el juez le adjudica, se vería obligado a pagar las costas del proceso. ¿No se está arriesgando el hipotecado demasiado?

  14. #15

    Jose Lacalle

    en respuesta a Lorena Romero
    Ver mensaje de Lorena Romero

    Si aporta informe pericial que lo demuestre y además solicita la devolución de los gastos, siempre va a suponer un importe mayor que el que le ofrezca el banco.

    Aunque lo que pretendemos es que no tenga que llegar a los tribunales, sino que se constituya un organismo que compruebe que la liquidación ofrecida por el banco es correcta o no.

    Las autoridades publicas están obligadas por nuestra Constitución (articulo 51) a garantizar la defensa de consumidores y usuarios, mediante procedimientos eficaces, los legítimos intereses económicos de los mismos.

  15. #17

    Westwood

    Hola! Me uno al debate! Comparto opiniones con todos, voy por partes:
    1º Tema intereses indemnizatorios: Comparto totalmente lo que dice Jose Lacalle, es decir, si en la escritura de préstamo con garantía hipotecaria se pactaron unos intereses de demora, acorde al código civil, y si yo fuera abogado, no pediría la nulidad de esta cláusula, sino que la aplicaría a mi favor pidiendo que los intereses indemnizatorios se calculen con este porcentaje, es una estrategia arriesgada, pero bastaría con cubrirse en un suplico subsidiario que si no te dan ese tipo de interés que se aplique el legal del dinero + 2puntos. Eso sí, para el cálculo hay que hacer con la fórmula del "Carrete" (capital*rédito*tiempo), valorando el número de días existentes entre que se produce la primera diferencia de cuotas y el día de la fecha de sentencia. Hay que tener en cuenta también que, según el 576 de la LEC, desde que hay sentencia hasta que se abone la totalidad de la deuda, la cantidad a reclamar (solo intereseses remuneratorios, pues sino sería anatocismo) devengará intereses legales del dinero más 2 puntos.

    Soy perito y trabajo con varios abogados, pero solo uno de ellos se "atreve" a poner en su demanda la reciprocidad de la cláusula de intereses de demora que yo entiendo que para que juegue a nuestro favor, no reclamar su nulidad por abusiva y reclamar su "simetría" para obtener una indemnización mayor.

    Jose, me parece una idea genial lo que proponéis de una comisión que valore y evalúe las cantidades pagadas/ofrecidas por las entidades financieras.

    Por cierto, ya aprovecho, he creado una aplicación web que te permite la introducción de todo tipo de variables para el cálculo de las cantidades a devolver (novaciones, bonificaciones, ampliaciones de capital, amortizaciones anticipadas de capital, reducciones de plazos, IRPH´s, Euribor, MIBOR, periodos de carencia...), si alguien está interesado que contacte conmigo por privado.

    Un saludo y gracias de antemano.

  16. #18

    Luismi22

    Me uno al debate para contar mi propia experiencia. El año pasado pedí al banco que a través del procedimiento extrajudicial me devolvieran lo cobrado de más en la hipoteca. El banco me mandó unos cálculos que en mi opinión estaban bien salvo que no contemplaba el asunto de los intereses legales. Como la cuantía a percibir era alta la verdad es que no pensé en ese momento en reclamarlo ya que lo último que quería era entrar en procedimientos judiciales que se dilatan en el tiempo. Lo que si me proponía el banco era una medida distinta a la devolución del efectivo, "propuesta", que según el escrito era precisamente eso, "propuesta", pero según el empleado que me informó lo tenía que asumir obligatoriamente si quería llevar a buen puerto el procedimiento extrajudicial. La propuesta que me hacían me pareció además un intento de engaño, me compensaban unas cantidades en función a una reducción de cuota durante un tiempo que era la mitad de la cuantía que valoraban y el resto amortización, no me devolvían ni un euro en efectivo. Evidentemente acepté las cantidades pero decliné el ofrecimiento, no respondieron mas. A día de hoy hace un mes que se dictó sentencia judicial a mi favor, no se si habrán recurrido pero en caso de no haberlo hecho ya será firme. Sobre el debate que tenéis sobre los intereses simplemente decir que en la sentencia hace alusión a "intereses legales" por lo que supongo que no podré reclamar los de demora. De todas formas una pregunta a Lorena: ¿Por que los intereses legales se calculan de una vez sobre la cantidad total?. ¿No se debería hacer el porcentaje del interés legal aplicable a cada año con las cantidades debidas del periodo?.
    Un saludo.

  17. #19

    tentica

    Hola,

    En base a mi experiencia, que tambien soy perito en términos de clausulas suelo, lo que vengo aplicando es el tipo interés legal del dinero pero usando el tipo de interés compuesto, no simple. No suelo aplicar la demora, como comentabais, más que nada porque lo que ponen en escritura es ilegal y sería reclamable (INTERÉS DE DEMORA EN LOS PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS NO PODRÁ SUPERAR EL LÍMITE DE TRES VECES EL INTERÉS LEGAL DEL DINERO. art. 114.3 LH).

    Por tanto, siendo prácticos y que el cliente disponga de su dinero sin perder tiempo, si aplicas el interés legal del dinero de cada año usando un tipo de interés compuesto, estás usando las herramientas mas favorables para el cliente dentro de la legalidad. Es mi punto de vista.

    Saludos,

  18. #20

    Jose Lacalle

    en respuesta a tentica
    Ver mensaje de tentica

    El tema del interés de demora puede resultar muy interesante!!!

    No podemos concluir que sea ilegal, sino mas bien que puede declararse abusivo y por tanto nulo si se aplica a un consumidor. Y de ninguna de las maneras puede considerarse consumidor al Banco.

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