Las 20 dudas más frecuentes que me han planteado sobre fiscalidad inmobiliaria en 2020 (2/2)

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Comenzamos el mes de enero con la energía e ilusión de que el nuevo año traiga crecimiento y nuevas oportunidades. En este segundo artículo de la serie termino la recopilación de dudas más frecuentes e interesantes que me han planteado durante el pasado año 2020 en las numerosas reuniones con inversores, agentes inmobiliarios o empleados de banca. Las consultas están agrupadas en las siguientes temáticas:

·         Gestión IRPF: Rendimientos del capital inmobiliario (Consultas 1 a 6)
·         Sociedades (Consultas 7 y 8).
·         Varios (Consultas 9 y 10).

 


Consultas IRPF


#1# Voy a hacer una reforma del piso que alquilo, ¿Cómo lo debo reflejar en la declaración de IRPF?


La reforma que realizamos en un inmueble que vamos a poner en alquiler, fiscalmente, se puede catalogar de dos formas:

     1.      Que tenga consideración de mejora del inmueble y, por tanto, deberemos proceder a realizar la amortización.
     2.      Que tenga consideración de reparación y conservación del inmueble, en este caso podremos imputar íntegramente el coste como gasto deducible.

¿Cómo diferenciar cuando se trata de mejora amortizable del inmueble o gasto de reparación y conservación?

Muchas veces la línea que separa un concepto del otro es muy delgada, yo lo explico, simplificándolo, de la siguiente manera: siempre que el inmueble ya tuviera previamente lo que estamos instalando- reformando, estaremos hablando de reparación y conservación. Por el contrario, si lo que estamos instalando es nuevo en el piso, tendrá considera de mejora del inmueble amortizable.


#2# En una factura de reforma, ¿puede que haya parte de mejora y parte de reparación y conservación?


Desde luego que, por eso es muy importante que la empresa de reformas nos especifique muy bien los conceptos de la factura.

Este tema se entiende mucho mejor viendo ejemplos prácticos:

Trabajo realizado
Consideración fiscal
Sustitución de suelos, puertas, ventanas, radiadores.
REPARACIÓN Y CONSERVACIÓN
Trabajos de pintura
REPARACIÓN Y CONSERVACIÓN
Sustitución instalación eléctrica
REPARACIÓN Y CONSERVACIÓN
Sustitución grifería y tuberías
REPARACIÓN Y CONSERVACIÓN
Renovación alicatado, baldosas, grifería, tuberías en cocina o baños
REPARACIÓN Y CONSERVACIÓN
Sustitución sanitarios
REPARACIÓN Y CONSERVACIÓN
Sustitución caldera
REPARACIÓN Y CONSERVACIÓN
Instalación sistema calefacción gas inexistente anteriormente
MEJORA
Cerramiento acristalamiento en terraza
MEJORA
Nueva instalación ascensor o plataforma elevadora en patio comunidad
MEJORA
Sustitución antiguo ascensor
REPARACIÓN Y CONSERVACIÓN
Trabajos en patio comunidad de eliminación barreras arquitectónicas
MEJORA
Rehabilitación fachada comunidad
REPARACIÓN Y CONSERVACIÓN
 

En la tabla se recopilan los conceptos más habituales en las reformas realizadas en inmuebles de alquiler. Como se puede ver, las obras realizadas en el edificio (y que la comunidad de propietarios nos repercute mediante derramas), también son objeto de calificación, pudiendo ser mejoras o reparaciones. 

En el caso de que la reforma que realicemos sea una reparación y conservación es muy probable que el importe que invertimos sea superior a lo que hemos cobrado de alquiler en ese año. Si tenemos varios pisos en alquiler Hacienda permite compensar las pérdidas que ha ocasionado el piso objeto de reforma con las ganancias generadas por otros pisos, eso sí, en cómputo global el rendimiento no puede ser negativo. En el caso de que no hubiera suficientes ingresos ese año no pasa nada, tenemos los cuatro años posteriores para terminar de desgravar la reforma.

Por último, mucho ojo con el mobiliario y los electrodomésticos: en ningún caso pueden considerarse como gasto deducible. Deben amortizarse siempre al 10%. 

En muchas ocasiones me preguntan si cuando el mueble- electrodoméstico que colocamos tiene un importe inferior a 300€ puede considerarse gasto. En principio no, este criterio solo se aplica en el apartado de actividades económicas, nunca en rendimientos del capital inmobiliario, donde deberemos considerarlo siempre elementos amortizables.


#3# ¿Qué requisitos debo cumplir para aplicar la reducción del 60% de IRPF por alquileres de largo plazo? 


El principal atractivo fiscal que tiene el IRPF para los inversores inmobiliarios es la reducción del 60% de impuesto para propietarios que alquilan sus viviendas con contratos a largo plazo.

El requisito principal es la duración del contrato, debe ser de duración superior al año. Preferiblemente debemos establecer en contrato la duración que estima la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) para alquileres para uso de vivienda: 5 años.

Cumpliendo este requisito, el resto son accesorios o indicios que rubrican que verdaderamente el piso que estamos alquilando es la vivienda habitual del inquilino, por ejemplo: que el inquilino lo declare como su residencia habitual en su declaración de IRPF, que esté empadronado en la vivienda, que reciba la correspondencia postal en esa dirección, que los contratos de suministros estén a nombre del inquilino.


#4# Si el inquilino decide rescindir el contrato antes de cumplir el primer año, ¿no podré aplicar la reducción del 60%?


Aunque el inquilino rescinda el contrato y se traslade a otro domicilio antes de un año, el propietario podrá aplicarse la reducción. No se puede penalizar al propietario por una decisión tomada de forma unilateral por el inquilino. El contrato se firmaba con la finalidad de ser de largo plazo y eso es lo que cuenta.

 

#5# ¿Puedo aplicar esta reducción si alquilo a estudiantes para todo el curso escolar? ¿Y si alquilo por habitaciones? ¿Y si quien me lo alquila es una empresa?


Como hemos visto en la consulta anterior el principal requisito que establece Hacienda es que la vivienda represente la residencia habitual del inquilino y eso lo traduce en la duración del contrato. En los alquileres para curso escolar, tanto a estudiantes, como a profesores o como a trabajadores no se cumple el requisito, por lo que tiene la consideración de arrendamiento de temporada y ello impide aplicar la reducción.

En muchas ocasiones tras explicar esto, la respuesta es: “Vale, entonces lo que debo hacer siempre es firmar un contrato por cinco años aunque le explico al inquilino que lo rescindiremos en junio cuando termine el curso”. No es tan sencillo, es posible que engañemos alguna vez a Hacienda, pero tiene sus herramientas para detectar estas situaciones:

     1.      Los suministros siempre figuran a nombre del propietario (lo conoce por que la empresa eléctrica le comunica cada año el titular del contrato, así como los consumos).
     2.      Generalmente en verano estos pisos aparecen en plataformas de alquiler turístico.
     3.      Hacienda tiene delimitadas zonas concretas donde esta práctica es muy habitual.

El tema del alquiler por habitaciones es diferente, tradicionalmente nunca se había considerado que una persona podía alquilar una habitación con el objetivo de residir de forma habitual, por lo que siempre se había negado la posibilidad de aplicar la reducción citada en los alquileres de habitaciones. Este contexto ha cambiado y compartir piso se ha convertido en una situación mucho más común. Hacienda, a través de varias consultas vinculantes ya ha abierto la posibilidad de que, si el inquilino reside de forma habitual y a largo plazo, el propietario pueda aplicarse la reducción.

 Yo siempre aconsejo determinar muy bien en el contrato de alquiler de habitación que es de larga duración y, adicionalmente, que el inquilino firme una hoja de declaración responsable afirmando que la habitación situada en ese piso concreto constituye para él su vivienda habitual. De esta forma, no tendremos ningún problema para acreditarle esta situación a Hacienda ante una posible revisión.

Por último, si quien nos alquila el piso es una empresa para que un empleado lo utilice como vivienda, Hacienda permite aplicar la reducción. Eso sí, añadido al requisito de la duración, se añade que en el contrato tendrá que estar especificado el nombre y DNI concretos del trabajador que va a ocupar el inmueble. Si la empresa nos lo alquila como residencia temporal para trabajadores de otras localidades o si lo hace para establecer su oficina, no podremos aplicar la reducción.

 

#6# ¿La fianza es un ingreso/ gasto deducible en IRPF?


La fianza es una garantía que el inquilino debe pagar al propietario para cubrir cualquier posible desperfecto. La fianza simplemente es un depósito que se entrega al inicio del contrato y se debe devolver, por lo que no es, ni un ingreso cuando se recibe ni un gasto cuando se entrega. Nunca se computa en la declaración de renta.
 

Consultas sociedades


#7# Analizando con detenimiento, observo que exigen numerosos requisitos para acceder a la bonificación del 85% de las sociedades entonces, ¿Cuándo sale a cuenta crear una estructura de esas características?


Efectivamente, los requisitos que se exigen para tener acceso al Régimen Especial de Empresas Arrendadoras de Viviendas son elevados. Es cierto que cumplirlos nos reporta el beneficio de pagar el 3,75% de tipo efectivo de Impuesto de Sociedades pero, el pago de la cotización de Autónomos o la obligación de contratar un trabajador, descuadra por completo la rentabilidad en muchas ocasiones.

La consulta tiene bastante fondo, pero simplifico la reflexión para entender su funcionamiento:

Para patrimonios netos (valor de los bienes menos valor de las deudas) de hasta 1,5 o 2 millones de euros, el análisis de la fiscalidad en la inversión inmobiliaria se centra en la imposición directa, es decir, el IRPF VS IS, ya que el pago del Impuesto de Patrimonio o el posible coste de Sucesiones es asumible con los tipos impositivos y las bonificaciones actuales. En este escenario, la simplicidad de la gestión de IRPF y la reducción del 60% hacen, desde mi punto de vista, imbatible al IRPF frente a IS.

A partir de los 2 millones de patrimonio neto, el Impuesto de Patrimonio crece de forma exponencial. Por que nos hagamos una idea aproximada, una persona con un patrimonio de 1,5 M € compuesto de vivienda habitual (exenta), dinero en banco e inversiones inmobiliarias pagaría menos de 2.000€ al año. Un patrimonio con el mismo esquema, pero de 3 millones de euros pagaría el entorno de los 25.000€ anuales ¡Casi nada! Y de ahí hacia arriba.

En este escenario en el que entran en juego el coste del Impuesto de Patrimonio y el Impuesto de Sucesiones adquiere mucho sentido el estudio de la creación de una Sociedad Limitada que cumpla los requisito de Actividad Económica, ya que este tipo de sociedades están exentas en Patrimonio y Sucesiones.

 

#8# Voy a invertir junto con varios socios, me planteo crear una Comunidad de Bienes ¿Me obligan a tener un trabajador contratado? ¿Debo presentar cuentas en el Registro Mercantil y llevar libros contables?


La comunidad de bienes (CB) nada tiene que ver con la Sociedad Limitada (SL). 

  • La CB tiene una gestión prácticamente igual que la persona física (el inversor individual que declara sus ganancias en IRPF).  
  • La CB no tiene personalidad jurídica, los bienes son propiedad de los socios (comuneros).
  • La CB se crea únicamente para simplificar la gestión administrativa: tener una cuenta bancaria común, una denominación común para las facturas recibidas, presentar IVA (si procede).
  • La CB se rige por el IRPF y permite aplicar la reducción del 60% si se cumplen las circunstancias.
  • No es necesario cotizar en Autónomos ni contratar a un trabajador.
 

Otras consultas


#9# ¿Qué me puede ocurrir si decido no declarar a Hacienda el dinero que obtengo por alquilar un piso?


Cada vez es menos común la picaresca de tratar de esquivar el pago a Hacienda por las ganancias obtenidas de un piso de alquiler, pero todavía sigue siendo una pregunta frecuente.

Si Hacienda "nos pilla" nos hará pagar con intereses de demora la cuota que nos hubiera correspondido pagar sin poder aplicar bonificaciones ni reducciones además de imponernos una sanción que oscilará entre el 50% y el 150% de la cantidad no ingresada.

Con un ejemplo práctico analizamos el riesgo existente:

Suponemos un piso alquilado el año completo por 7.200€ (600€/ mes), que tiene unos gastos anuales de 1.700€ (comunidad, IBI, seguro, etc.) y una amortización fiscal anual de 1.200€. La persona tiene un tipo marginal de IRPF del 30%:

Ingresos
7200
Gastos deducibles
2900
Rendimiento
4300
Rendimiento reducido (-60%)
1720
Pago IRPF (30%)
516

Si la persona decide declarar correctamente en su declaración de Renta las ganancias obtenidas por el alquiler, pagará 516€ en concepto de IRPF.

Si decide no declarar los ingresos y Hacienda le realiza una inspección tendrá que pagar 1.290€ al no poder aplicar la reducción del 60%, además, si la inspección se produce 3 años después, pagará unos 145€ en concepto de intereses de demora (1290*3,75%*3). Por último, Hacienda impondrá una sanción que oscilará entre 645€ y 1.935€.

Es decir, el pago en plazo de 516€ podría convertirse, en el peor de los casos, en 3.370€.

Además del riesgo fiscal existen otros problemas añadidos e inseguridad jurídica, ya que, si el inquilino no paga, será muy difícil reclamar las cantidades adeudadas e iniciar el procedimiento de desahucio.

¿Cómo controla Hacienda los alquileres no declarados?

  •  Cruce de datos con el IRPF de los inquilinos, ya que deben poner el DNI del dueño del piso cuando indican que viven de alquiler.
  • Información que les suministran las empresas eléctricas sobre consumos y titularidades de contratos.
  • Denuncias anónimas.
  •  Cruce de datos con otras administraciones como gobiernos autonómicos (información de fianzas) o ayuntamientos (empadronamientos).

 

#10# Me planteo coger en alquiler un piso y realquilarlo por habitaciones, ¿Qué obligaciones fiscales hay al respecto?


El subarrendamiento de inmuebles se está convirtiendo en una práctica muy habitual ante el boom del alquiler por habitaciones. Sus principales características son:

          1.   Se firman dos tipos de contratos: Po una parte, entre el propietario y el subarrendador se firma un contrato de “Alquiler para uso distinto de vivienda” que faculte el subarriendo. Por otra parte, el subarrendador firmará respectivos contratos de “Alquiler de habitación” con los inquilinos que verdaderamente van a vivir en el piso.
          2.   Desde la perspectiva del propietario del piso, deberá declarar las ganancias obtenidas en IRPF, en el apartado de rendimientos del capital inmobiliario con la única salvedad de que no podrá aplicar la reducción del 60%. La principal novedad viene en que tendrá que emitir factura y aplicar IVA al 21% al no poder aplicarse la exención de IVA para contratos de arrendamiento de vivienda.
          3.   Desde la perspectiva del subarrendador, deberá declarar las ganancias obtenidas por los alquileres de las habitaciones en IRPF, en el apartado de rendimientos del capital mobiliario y tributará en la base general. Los gastos deducibles que podrá computar serán los mismos que los que pueden incluir los propietarios que alquilan su vivienda. Únicamente, en vez de computar amortización, se incluirá el importe del alquiler pagado al propietario. No tendrá que incluir IVA en la mensualidad que cobra a los inquilinos de las habitaciones. Si el subarrendador es una SL pagará impuesto de Sociedades en vez de IRPF (los dos primeros años al tipo del 15% y, después, al tipo general del 25%).


El próximo artículo del blog será un monográfico dedicado a la fiscalidad del subarrendamiento de habitaciones, donde desarrollaré estos puntos con mayor detalle y ofreceré soluciones para reducir legalmente el pago de impuestos en esta operativa.

 

Soy Miguel Arribas y me dedico al asesoramiento fiscal inmobiliario. ¿Qué tema te gustaría que trate en el siguiente artículo? (dímelo en los comentarios ;))
  1. en respuesta a Oscar Osuna
    #9
    M.Arribas
    Hola Óscar,

    ¡Gracias por tu comentario!

    Es cierto que es un tema controvertido, ya había leído el artículo que me citas pero no estaba nada clara la situación ya que estaba pendiente de resolución la sentencia del Tribunal Supremo. Acabo de volver a revisar y parece que salió la sentencia hace escasas semanas y se ha fallado a favor del contribuyente.
    https://www.eleconomista.es/legislacion/noticias/10868651/11/20/El-arrendador-pillado-sin-declarar-puede-reducir-el-60-de-la-renta-liquidada.html

    No obstante, leeré con detenimiento la sentencia, en el artículo se destaca que el contribuyente declaró los alquileres al contestar al requerimiento por una comprobación de valores, por lo que no estamos hablando de una regularización de oficio emitido por inspección. En cualquier caso, desde luego, es un punto de partida muy sólido que no existía hasta ahora para la defensa de casos de características similares.
    Veremos como evoluciona el asunto.

    Saludos.
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  2. #8
    Oscar Osuna
    Hola Miguel. Te conozco de alguna charla que has dado y me encanta como explicas todo siempre de forma bastante sencilla y clara temas tan complejos. Es un placer tenerte aqui.

    Respecto a la pregunta 9. Uno de los problemas de no declarar un alquiler es que además de la multa te quitan la deducción del 60% (en caso de tenerla por vivienda hab. del inquilino). 

    Sin embargo... El otro día vi que eliminar esta deducción es ilegal por parte de hacienda y se puede pelear y cito la fuente.
    https://jraeconomistas.com/tributacion-del-alquiler-de-vivienda/

    Concretamente la respuesta a "¿Puedes aplicar la reducción del 60% si no declaraste el alquiler en su momento?". Es importante también saber esta opción por si nos pasa y recurrir. 

    Al igual que tú pienso siempre que lo mejor es declarar las cosas correctamente para evitar esos gastos extra de recurrir y demás.
  3. #7
    Txemari
    Muchísimas gracias por tus acertados consejos. 
  4. en respuesta a AbuelitoDimeTú
    #6
    M.Arribas
    ¡Muchas gracias por tu comentario!

    Si tienes interés por algún tema en concreto, puedes proponerlo y estudiaré como elaborar un artículo que ayude a entenderlo mejor.

    Saludos!
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  5. en respuesta a Txemari
    #5
    M.Arribas
    Hola Txemari,

    ¡Gracias por tu comentario!

    Entiendo que el inmueble que vendéis y en el que generáis la ganancia patrimonial es titularidad al 50% tuyo y de tu mujer, por lo que analizaremos por separado las ganancias patrimoniales a declarar.

    Por tu parte, si ya tienes cumplidos los 65 años no hay ningún tipo de problema, tu ganancia patrimonial está exenta si el chalet que mencionas constituía tu vivienda habitual como así entiendo.

    Por la parte de tu mujer, al ser menor de 65 años su ganancia patrimonial está sujeta, pero hay que analizar los siguientes puntos ya que nos permitirían reducir el pago de IRPF:

    1. En primer lugar, los coeficientes de abatimiento no existen actualmente para las adquisiciones realizadas a partir de 1994, pero como vosotros comprasteis en 1991 hay una parte que sí que se minorará por el efecto de los coeficientes de abatimiento.
    2. Debéis analizar por qué importes vendéis el chalet y compráis la nueva casa, ya que, al tratarse de cambio de vivienda habitual, existe exención por reinversión.

     El tema de las mejoras realizadas, si no lo tenéis bien documentado con facturas, será difícil de defender, pero con los puntos anteriores, muy posiblemente habremos reducido enormemente el pago de IRPF por la ganancia patrimonial obtenida. 

    Por último, en cuanto a la gestión de los excedentes, en función de los objetivos que tengáis puedes plantear una estrategia u otra. La inversión en vivienda habitual tiene muy buena fiscalidad, los fondos de inversión de gestión pasiva también tienen buena fiscalidad. 

    Espero haberte servido de ayuda.

    Saludos!


  6. en respuesta a ernestmt
    #4
    M.Arribas
    Hola ernestmt,

    ¡Gracias por tu comentario!

    Tienes razón, he generalizado demasiado, si el contrato es correcto, las rentas son perfectamente reclamables. 
    La circunstancia que trababa de describir y que se me ha dado en varias ocasiones es que, propietarios que no quieren declarar sus ingresos, con objeto de no dejar constancia firmada de su obligación, optan por no firmar contratos o firmar contratos que no cumplen requisitos mínimos. Algunas veces apoyados en una "confianza" sobre el inquilino, en otras en un desconocimiento total. El hecho es que cuando llegan al juzgado la cosa se complica e incluso acaban teniendo que solicitar desahucio por situación de precario (es decir, como si el inmueble hubiera sido cedido gratuitamente, no alquilado).

    Saludos!
  7. #3
    AbuelitoDimeTú
    Brillante post legal y fiscal, de obligada lectura para las personas que tengan interés en inversión inmobiliaria.

    FELICIDADES
  8. #2
    Txemari
    Después de casi 30 años viviendo en un chalet, y una vez los hijos se han independizado, hemos tomado la decisión de volver a vivir en la ciudad, para lo cual hemos adquirido una vivienda de promoción nueva que espero nos entreguen a finales del segundo trimestre del 21. Somos un matrimonio de 65 y 61 años de edad, con un régimen económico matrimonial de sociedad de gananciales (C. Valenciana) o sea régimen general. Me surgen dos dudas.
    1º) A lo largo de la estancia en el chalet hemos llevado a cabo numerosísimas mejoras de las que apenas guardamos documentación pues hace de ello mas de 15 años en general. Esperamos obtener una elevada plus valia en la venta respecto de la adquisición, (fue compra y reforma integral en el año 1991) y a la vista de derogación de los coeficientes de abatimiento nos tememos un buen puntazo a la hora de vender. ¿Hay forma de actualizar estas inversiones?.
    2º) En la compra, que supone firmar una hipoteca, comparecen dos hijos solteros, sin cuya presencia no podríamos obtener financiación por motivo de nuestra elevada edad. Si bien una vez vendida la casa se procederá a la cancelación del préstamo hipotecario, pero es muy factible que eso no ocurra en el mismo ejercicio fiscal. Para la entrada y reserva aportamos casi un 50% del valor del nuevo piso procedente de nuestros ahorros. ¿Cómo podemos compensar las plusvalías con la adquisición? Si hubiera, como esperamos un excedente entre la venta y la compra, ¿Cómo interesa invertir el mismo para mejorar su tratamiento fiscal?. Muchas gracias.
  9. #1
    ernestmt
    Felicidades Miguel, eres de las personas más didacticas en tema de fiscalidad inmobiliaria, y te lo agradezco, pues hay muchos malos entendidos en este tema. 

    No obstante hay un pequeño error en el tema de no declarar  a Hacienda las rentas obtenidas por alquilar un piso. En procedimientos de desahucio los jueces y funcionarios judiciales no comprueban si declaras los ingresos o no, pues ya bastante trabajo tienen con comprobar los contratos, y los pagos de las mensualidades. 
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