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Cisnes negros 2023 (I): Riesgos inmobiliarios

Los mercados han empezado el año con un movimiento alcista a pesar de que los organismos oficiales y los bancos centrales, con ayuda de los sospechosos habituales, se empeñan en hablar del fin del mundo para que aceptemos ser más pobres, mientras ellos se forran comprando buenos activos a precio de saldo.

Ello no es óbice para que conozcamos los riesgos a los que  estamos sometidos, los evaluemos, intercambiemos opiniones y actuemos en consecuencia. 

No vamos a examinar todos los riesgos puesto que algunos por definición no los podemos prever y otros los podemos pasar por alto.  El vaivén político-económico del mercado británico de bonos gubernamentales y la guerra de Ucranias son una muestra de ello.

Vamos a identificar, resumir y comentar algunos riesgos que ve el prestigioso Instituto Flossbach patrocinado por la gestora alemana del mismo nombre.

También tenemos que tener presente y evaluar la capacidad de respuesta del ser humano y de la sociedad ante dichos eventos.

Riesgo inmobiliario en países como Canadá, Alemania, Noruega, Suecia y UK

En España conocemos bien los booms y las crisis subsiguientes en este sector, así como los factores que influyen en los mismos.

Bienes inmuebles: alto riesgo de solvencia de los hogares en Noruega y Suecia 
Los bienes raíces como una inversión "segura": el caso no está tan claro 
 
Los enormes aumentos de precios de los bienes inmuebles alemanes en los últimos años están bien documentados en el índice de precios de activos FvS.   El índice estadounidense de precios de la vivienda FHFA en EE. UU. también se ha triplicado desde 2000, a pesar de la crisis subprime de 2007 a 2009. En otras palabras, los bienes raíces han generado un rendimiento de alrededor del cinco por ciento anual durante los últimos 20 años (Gráfico 10).







Existen argumentos de que los inmuebles también pueden sufrir pérdidas de valor del 20 al 30 por ciento en un corto período de tiempo, como conocemos en las bolsas. . Quienes no invirtieron directamente en bienes raíces en el pasado, sino en acciones de grupos inmobiliarios, ya han tenido exactamente esta experiencia.

El mercado cotizado y líquido se anticipa a esta tendencia como vemos en los gráficos de acciones como Vonovia, Castelum y un largo etc. 







En el período comprendido entre principios de 2014 y otoño de 2021, el precio de las acciones de Vonovia, la empresa inmobiliaria más grande de Alemania, se triplicó. Desde otoño de 2021, se ha reducido a la mitad. 

El premio Nobel estadounidense Robert Shiller sospecha de la caída de los precios del mercado inmobiliario estadounidense y recuerda en particular los años 2005 a 2012 en un artículo del New York Times del 28 de septiembre de 2022: 

"Creo que los precios reales de la vivienda (ajustados a la inflación) probablemente serán mucho más bajos en algunos años, pero esto no es seguro. Después de que los precios reales de la vivienda alcanzaron su punto máximo en diciembre de 2005, cayeron un 36 por ciento en febrero de 2012. Pero tomó más de seis años en caer tanto, y los precios reales se dispararon un 77 por ciento desde febrero de 2012 hasta junio de 2022.


Para los propietarios y los préstamos, los riesgos están en el norte de Europa 

Pero, ¿quién asume los riesgos en el sector inmobiliario? Los aumentos de los tipos  de interés golpean a los propietarios especialmente cuando la carga del préstamo pendiente es alta en comparación con los ingresos. Una comparación europea muestra primero las diferentes estructuras de propiedad en los países europeos individuales.






En Noruega, Suecia y los Países Bajos, por otro lado, más del 40 por ciento de las personas viven en una propiedad que está gravada con un préstamo. 

En una comparación europea, los cambios en los tipos  de interés tienen un impacto directo en los préstamos, especialmente en Noruega y Suecia. En Suecia, más del 40 por ciento de los préstamos emitidos en 2021 tienen una tasa de interés fija de un año o menos. En Noruega, la proporción supera el 90 por ciento.




Para concluir la sección sobre bienes raíces, echemos un vistazo a los EE. UU., donde los préstamos inmobiliarios de alto riesgo desencadenaron la última gran crisis económica en 2007/08. Tradicionalmente, los préstamos hipotecarios de tasa ajustable fueron muy populares en los EE. UU. poco después del cambio de milenio. Sin embargo, esto ha cambiado.




Hoy en día, solo un poco menos del diez por ciento de los préstamos inmobiliarios emitidos y el 17 por ciento de los montos de los préstamos emitidos están sujetos a ajustes de la tasa de interés.  Al mismo tiempo, la deuda como porcentaje del ingreso anual disponible cayó de poco menos del 90% al 70% entre 2010 y 2018 y, por lo tanto, se encuentra en un orden de magnitud que conocemos de Francia y Alemania, donde se consideró en gran medida inofensivo. Una repetición exacta de la historia de 2007/08, por lo tanto, no nos parece plausible. 

PD. Como decía un amigo mío no hay activo malo sino precio alto y las inmobiliarias con buenos activos sólo tienen que esperar que se vislumbre el fin de la subida de tipos para estabilizar la cotización.

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