Fiscalidad inmobiliaria. Los impuestos siempre suben y especialmente en verano.

Fiscalidad inmobiliaria. Los impuestos siempre suben y especialmente en verano.

 Fiscalidad inmobiliaria.  Los impuestos siempre suben y especialmente en verano.


Una vez  aprobado por el Congreso de los Diputados, en fecha 4 de junio de 2021, se publicó en el Boletín Oficial de las Cortes Generales el Proyecto de Ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, de transposición de la Directiva (UE) 2016/1164, del Consejo, de 12 de julio de 2016, por la que se establecen  más normas contra las prácticas de elusión fiscal que afectan  directamente en el funcionamiento del mercado interior, de modificación de diversas normas tributarias y en materia de regulación del juego

Prácticamente  ha pasado desapercibido pero tiene repercusiones  muy relevante en el negocio inmobiliario lo que suscitará controversias y posibles recursos de inconstitucionalidad.

En cuanto a la fiscalidad inmobiliaria, hay grandes modificaciones que supondrán un aumento o modificación en la tributación de determinadas operaciones inmobiliarias, como la eliminación de la reducción del 60% del IRPF en arrendamientos de vivienda no declarados, o la eliminación los beneficios fiscales en IRPF que tiene la figura del Pacto Sucesorio.

El objetivo de la modificación es incrementar la recaudación tributaria de las autonomías y reducir la posibilidad de recurrir las valoraciones de inmuebles que en nuestro sistema  actual es un guirigay.

La medida principal es que se modifica la base imponible del impuesto en las transmisiones de inmuebles, según expresa el proyecto, sustituyendo el “valor real” por “valor”, equiparándose al “valor de mercado”.

En caso de vender el inmueble por un importe superior al que se obtendría de aplicar el valor de referencia indicado, debe tributarse por el mismo

Para ello, con la pretensión de reducir la litigiosidad y la proliferación de este tipo de procedimientos tan habituales en los últimos tiempos y tan engorrosos para el contribuyente, se establece que la base imponible será un “valor de referencia” previsto en el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario y que establecerá la Dirección General del Catastro “de forma objetiva y con el límite del valor de mercado, a partir de los datos obrantes en el Catastro, el valor de referencia, resultante del análisis de los precios comunicados por los fedatarios públicos en las compraventas inmobiliarias efectuadas.”


Con la modificación del art. 10 del TRLITPYAJD, se incluye la siguiente precisión: “No obstante, si el valor declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada o ambos son superiores al valor de mercado, la mayor de esas magnitudes se tomará como base imponible”.

Por tanto, en caso de vender el inmueble por un importe superior al que se obtendría de aplicar el valor de referencia indicado, debe tributarse por el mismo.

¿Cuándo se publicará este  “valor de referencia” por parte de la Dirección General del Catastro, qui lo sa ? ¿Y su efecto retroactivo?.

L Disposición final tercera se desprende que serán ser desarrollados reglamentariamente en el futuro debiéndose publicar mediante un informe anual “antes del 30 de octubre del año anterior a aquel en que deba surtir efecto, previo trámite de audiencia colectiva”, incluso se introduce un régimen transitorio para la determinación del valor para determinados inmuebles.

Mientras tanto, para el caso en que no se disponga o no sea posible certificar el “valor de referencia”, la base imponible, sin perjuicio de la comprobación administrativa, será la mayor del valor declarado por los interesados, del precio o contraprestación pactada o del valor de mercado.

Sobre el papel, son medidas que, según el redactado del Proyecto, deben “dar seguridad jurídica a contribuyentes y administraciones tributarias”, pero hay algunos aspectos que ofrecen algunas dudas y es posible que no veamos su repercusión real hasta que entre en vigor y se ponga en práctica

EFECTOS.

Ahora la base imponible en la transmisión de inmuebles es el valor real, y se presume que éste es el valor declarado por el contribuyente salvo que la Administración inicie un procedimiento de comprobación de valores mediante alguno de los métodos de comprobación de valores previstos en el artículo 57 de la Ley General Tributaria.

De acuerdo con este cambio, al contrario de lo que sucede ahora, la carga de la prueba se le trasladaría al contribuyente quién, salvo que escriture por un valor superior, deberá de liquidar en función a un valor tasado (el valor de referencia) que posiblemente no tendrá en cuenta cada una de las particularidades del inmueble. Para paliar esta desigualdad, se establece un nuevo procedimiento específico para que el contribuyente pueda impugnar el valor de referencia publicado, si considera que no es adecuado y perjudica sus intereses legítimos.

En esos casos, el sujeto pasivo podría optar por liquidar por el valor de referencia y, a su vez, impugnarlo. O liquidar por el valor que considere ajustado a mercado y recurrir la liquidación complementaria (en caso de recibirla), impugnando a su vez el valor de referencia. Por tanto, con ello parece ofrecer mayor seguridad jurídica para la propia administración, pero no queda claro que favorezca al contribuyente medio, que habitualmente quiere evitar cualquier conflicto con hacienda.

Otro objetivo es  que  la carga de la prueba se le trasladaría al contribuyente
 los objetivos de la nueva norma es la reducción de los litigios que se generan actualmente por las comprobaciones de valores de inmuebles por parte de la administración, pero el hecho de que el contribuyente pueda impugnar los valores de referencia que se publiquen, abre la posibilidad a que nazca otra fuente de litigios contra la administración.

Dime de lo que presumes y te diré de lo que careces.

Aunque los padres de la patria  dicen  que del Proyecto en materia de fiscalidad inmobiliaria es necesario y bueno, , hay serias dudas de que en la práctica se vayan a conseguir los objetivos, y tampoco que favorezca a los contribuyentes ya que, no sólo aumentará la tributación y recaudación en algunos impuestos, no queda nada claro que vaya a conseguir reducir la elevada litigiosidad que se registra  hoy en día en las transmisiones de inmuebles o, por el contrario, simplemente  se trate la vaya a desviar hacía otra vía de impugnación en la que el impulsor sea el mismo contribuyente y la administración tributaria deba intervenir menos.

La pregunta del millón

¿
Si quiero comprar un piso en los próximos tiempos es mejor ahora o esperarme a los próximos tiempos si únicamente tengo en cuenta los efectos fiscales?



  1. en respuesta a Madelmancito
    -
    #3
    30/08/21 14:01
    Una matización, lo del 60% es en arrendamientos no declarados.

    Esa exención fue creada como incentivo para que se declararan los alquileres, el problema vino cuando una sentencia del TS admitió que podían beneficiarse de ella también aquellos que sin haber declarado inicialmente el alquiler, lo hacían una vez recibían el requerimiento de Hacienda para regularizar su situación:
    https://www.jorgecortesabogado.es/irpf-aplicable-la-reduccion-del-60-en-arrendamientos-de-viviendas-no-declarados/

    La modificación en la redacción del artículo viene a corregir esto para que solamente puedan beneficiarse de ella aquellos que lo declaran de forma inicial.
  2. en respuesta a mmfpam
    -
    #2
    29/08/21 23:11
    Ningún momento es bueno para comprar una vivienda como inversión. Y si la quieres alquilar y no hay deducción del 60%,  pues peor todavía. Da igual comprarla ahora o el 01/01/2022. Mal negocio.

    Lo del pacto sucesorio creo que ahora te obliga a vender a los 5 años. Y lo de la valoración a cargo de Catastro es quitarse el muerto de encina y pasárselo al vendedor.
    Para pisos muy antiguos es pagar, por ejemplo de IRPF, pues sobre un 22-23% de incremento patrimonial. Ejemplo:  piso de 60 años de antigüedad en buena zona que vendes por 350.000€. El valor inicial es ridículo, por lo que tendrás un incremento patrimonial grande. Más de 65.000€ a pagar.
    Si además Catastro supone que el piso vale más, pues tocará recurrir. Y ya no digo nada del impuesto sobre transmisiones patrimoniales o la plusvalía.

    No queda otra alternativa que esperar a los 65 años para aprovechar la exención en la venta de la vivienda habitual, si es que no la quitan. Y una vez uno fallezca, pues otra vez los herederos pagar sucesiones y de nuevo plusvalía.

    En fin, un disparate con claro afán recaudatorio, posiblemente inconstitucional porque se gravan varias veces un mismo  bien y que influye en varios impuestos con el mismo hecho imponible.
    Imagino que ésto provocará más compras de viviendas por parte de sociedades patrimoniales que de personas físicas y que vayan reduciéndose los alquileres entre particulares.




  3. #1
    29/08/21 11:05
     
    En Navarra, "la reducción del 60% del IRPF en arrendamientos de vivienda", no se aplica. 

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